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第1页共24页房地行业监测报告2005年3月10日电子版★一房一地★寸土寸金★行家里手★点石成金★（注：点击目录标题页码后可直接阅读当前文章，点返回键可回到首页）〖亚博看台〗............................................................................................2中央明确表态：今年严控房价过快上涨.................................................2“金融年”更多的仅代表着房企的呼唤.................................................3〖政策解读〗............................................................................................4温家宝：坚持实行最严格的土地管理制度.............................................4近期经营性土地使用权出让政策综述......................................................4不动产税改革的方向是“正税、明租、清费”...................................6〖战略布局〗............................................................................................7今年外商房地产投资将转向二级城市......................................................72004年全国房地产开发呈现七大特点.....................................................8去年12月“国房景气指数”基本保持稳定..........................................9调查数据显示：2004年地产广告投入高达75亿元...........................9在具体细则出台之前，银行提高个贷门槛都是各行其是...............10〖策略设计〗..........................................................................................11商业地产规划要素法浅析...........................................................................11富力地产和摩根合作的战略意图解析....................................................13〖杭浙动态〗..........................................................................................14外地房产巨头抢滩浙江市场.......................................................................14杭州收紧住宅开公司政策将带动中低档写字楼市场........................14杭州楼市八大主要区域05年走势预测（II）....................................14杭城二手房一周行情.....................................................................................15“期房限转”成为鉴定温州楼市泡沫的“试纸”.............................16〖异地传真〗..........................................................................................16压力之下，上海政府加大房地调控力度...............................................16沪房地局“打假”，6楼盘涉嫌囤积房源被停牌................................17南京节后首次土地公开出让“温吞水”...............................................17首钢搬迁将盘活京西地区10平方公里土地........................................18大商集团欲进军重庆百货业看中杨家坪商圈......................................18深圳房地产均价和投资额增幅远低京沪两市......................................18〖物业管理〗..........................................................................................19物管企业提高自身竞争力的三部曲.........................................................19第2页共24页物业管理应从“囚徒困境”中摆脱出来...............................................21〖建材装修〗..........................................................................................22钢材价格上涨趋势已经不可逆转.............................................................22业界认为写字楼受钢价上涨冲击较大....................................................23〖投资技巧〗..........................................................................................23新型金融中介有望化解开发商融资困局...............................................23〖看台〗中央明确表态：今年严控房价过快上涨房价问题写入了今年“两会”的政府工作报告。新华社3月5日发布的报告原文指出：今年，“要保持价格总水平基本稳定。努力保持粮食等主要农产品价格在合理水平上基本稳定，重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。不知是否出于巧合，就在3月4日，国家统计局最新公布的数据显示，2004年全国商品房平均销售价格上涨14.4%，涨幅比上年提高10.6个百分点，商品住宅平均销售价格上涨15.2%。房价问题再次引起世人关注。我们注意到，去年宏观调控不少措施都跟房地产有关系，无论是动用收紧土地管理的行政手段调控，还是上调房地产贷款利率的市场化调控。然而，在业内人士看来，就是这些宏观调控手段造成了房地产价格的上涨。去年宏观调控的一项重要内容，就是国家控制土地。这种做法直接导致了房地产供给下降。另一方面，尽管上调了房地产贷款利率等手段，但是房地产的需求并没有受到多大的影响。两者相比，供给以更快的速度下降，结果就导致了房地产价格上涨。不过，也有业界人士认为，宏观调控的实施并不是造成房地产价格持续上涨的惟一原因。宏观调控只是一个中观的因素，除此以外还有宏观和微观两个因素。宏观因素就是指在我国目前大的宏观经济环境下，房地产价格必定会上涨。去年，我国GDP增长9.5%，在GDP高速增长的同时，财政收入和个人收入也在高速增长。特别是在大城市，个人的收入增长更快。而去年出现的负利率，也刺激了我国城市居民的买房需求。微观因素是指最近几年出现的投资性买房，也促使房地产价格上涨。据有关分析，去年，投资性买房在大城市的比重接近1/3，重点城市的比重可能更高。在多种因素的综合影响下，房地产价格必定会上涨。分析：2004年宏观调控的重要措施就是“把好土地审批和信贷投放两个闸门”，但中央出这一招的本意是控制固定资产投资规模，虽然房地产也属于固定资产投资的重头，但房地产本身所具备的特有的商品属性决定了其调控的特殊性。即便是中央有意借此调控房地产业，更多的政策内涵在于规范土地市场秩序和防范金融风险，房价并不是一个主要政策目标，中央政府也从来没有特别指出“要借宏观调控之机降低房价涨幅”。所以，出现“宏观调控和房价上涨齐飞”的局面也就在情理之中了。而从两会最新动向来看，房价已经成为中央极其关注的价格问题的两个重点之一，这是中央政府对房地产市场最新的表态。据接近温家宝总理政府工作报告起草组的有关人士分析，今年的政府工作报告体现“一个中心”和“三个着力点”。“一个中心”是指坚持以“科学发展观”统领全局，“三个着力点”是指：以发展为第一要务；抓紧解决突出问题和矛盾；努力推动和谐社会建设。构建中国的和谐社会，既是目前我国政治经济生活中的主要议题。对于转轨时期的中国来说，与国内社会和谐相冲突事情不少，而且许多问题也显而易见，如三农、农民工、第3页共24页安全生产、弱势民众权利保护等，但目前最为迫切，最容易引起社会矛盾与冲突的问题是国内房价的疯涨。无论是房地产泡沫的激辩，还是中低收入者该不该购房之争；无论是网民对房价疯涨的谩骂，还是理想化的个人集资建房潮的兴起；无论是政府在政策上走钢丝，还是不少资金开始进入国内房地产……说到底，都是为房价上涨而来。虽然大众、开发商、银行和地方政府对房价走势的期待不同，但无论各阶层的愿望如何，如果房价还是持续疯涨，这种涨与跌的冲突一定转化为社会富与穷之间的阶层冲突，民众与政府之间的政治冲突。这种情况下，社会和谐也无从谈起。因此，如何遏制国内房地产价格的疯涨，就成了构建社会和谐最为重要的一环。此外，如果说温家宝在去年年底中央经济工作会议的报告是写给高官们看的报告，那么今年的《政府工作报告》就是给老百姓们、给民意代表看的一份报告。另据透露，温家宝总理对其第二任政府工作报告的起草工作非常重视，对于报告的指导思想、框架结构、主要内容多次做出重要指示，并对行文表述字斟句酌，多次亲自在草稿上仔细修改。所以，虽然在政府报告中仅仅只有一句话，但这是中央在全国人民面前关于房价问题迄今为止最为明确的表态，这不论对中央各部委和地方政府还是对开发商而言，都是一个强烈的信号。返回“金融年”更多的仅代表着房企的呼唤继央行121号文件出台后，一系列的土地、金融政策使房地产开发的金融门槛大为抬高。自2004年起，在协议用地制度终结，企业开发及个人住房贷款门槛提高以及央行升息政策变化下，房地产企业希望打开多种融资渠道的呼声日益高涨。与此同时，银根紧缩政策催生出股权融资、项目融资等多种形式的融资合作，并使房地产信托、房地产投资基金及境外投资银行等金融机构加速了涉足房地产业的脚步。有业内人士提出，房地产融资已开始步入多元化发展阶段，2005年，房地产业将迎来“金融年”。进入2005年，北京国投推出的国内首只房地产基金将赴新加坡上市的消息，以及著名国际投资机构美林集团、摩根士丹利等国际资本纷纷向中国房地产市场抛出绣球的举动，似乎应和了“金融年”的说法。有业内人士乐观地认为，直接融资将会成为今后房地产融资的最主要的趋势，间接融资会大幅度减少。房地产证券化、房地产投资基金会很快出现在融资市场。海外资本在房地产业中的比重将会有较大的上升。然而，更多的迹象显示，“金融年”更多的代表了房地产企业的呼唤。亚博分析：之所以作出上述判断是出于三个