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2目录考察背景考察项目考察总结3考察背景，日本进入老龄化社会已有40年；65岁以上的人口已占21.5％，老龄化程度位于世界前列；老龄化压力促进养老地产的发展。养老地产投资运营主体分为两类：政府和企业投资运营；企业投资项目与万通地产开发背景类似。日本养老地产在产品设计、服务理念和运营模式上均有典型性。日本文化与中国更为接近。本次考察主要针对日本企业投资运营的养老地产项目，希望通过养老地产各环节的深入分析，得出万通地产可借鉴的要点。4考察项目高端运营机构项目收益前三的运营机构项目实业公司开发项目房地产商开发项目政府投资企业运营项目行业相关机构养老地产考察项目横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目SECOMORIX成城项目世田谷下马项目千叶项目横滨藤尺项目侧重研究、营建大和房屋研究所侧重设备研究横滨康复中心5考察项目项目名称SunCity日医学馆SECOMORIX千叶横滨藤尺横滨银座墨田北浦和成城世田位置近郊市中心近郊居住区近郊居住区近郊居住区近郊居住区远郊近郊居住区规模（㎡）56,01239,2773,6552,22322,4033,43010,1472,000户数（户）60136276481576123338定位高端高端中端中端高端中高端高端低端营收方式一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付或一次性入住金+月金月付一次性入住金+月金一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付吸纳对象自理老人介护老人自理老人自理老人介护老人自理老人自理老人自理老人介护老人自理老人介护老人介护老人入住率自理居所62%介护居所47%自理居所68%介护居所53%90%31%95%90%自理居所30%介护居所70%100%所有项目均承诺老人入住后可直至终老6考察项目高端运营机构项目收益前三的运营机构项目实业公司开发项目房地产商开发项目政府投资企业运营项目行业相关机构养老地产考察项目横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目SECOMORIX成城项目世田谷下马项目千叶项目横滨藤尺项目侧重研究、营建大和房屋研究所侧重设备研究横滨康复中心7SunCity株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日本最高端养老地产投资运营机构。SunCity——日本高端养老地产运营管理机构代表公司背景株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。8SunCity开发项目SunCity旗下共有养老地产项目13个单体项目建筑面积从3000-18000平方米。日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司。10个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目。租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。10个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。考察选取了SunCity旗下两个选址市中心以及选址郊区的典型项目。9SunCity——横滨太阳城SunCity横滨项目接待人员项目建筑设计师PerkinsEastma浦田尚志10项目背景：SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。SunCity——横滨太阳城项目位置位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。横滨市横滨太阳城11项目规模占地面积：84350㎡建筑面积：56012㎡总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.6~82.3㎡，平均面积为61.6㎡介护型住宅单元的平均户型面积：22.3~27.9㎡，平均面积为22.9㎡公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449㎡介护型住宅单元公共空间面积为：3107㎡公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点SunCity——横滨太阳城项目造价总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元建筑设计：PerkinsEastman景观设计：SW景观设计公司12SunCity——横滨太阳城营收模式（括号内数字为人民币）一次性入住金：•根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等（240~784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多。•两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。•一次性入住费用15年内可退还部分。•计算公式为：入住费用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还。月金：额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。老人入住后可直至终老。管理费（公共空间水电费+物业管理费+行政费）102,900日元（8,232元）/月/人150,150日元（12,012元）/月/两人餐饮费66,150日元（5,292元）/月/人13SunCity——横滨太阳城服务人员配置介护老人服务：1.5(老人)：1（服务人员）医疗配置•项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室•当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。经营状况•自理型住宅单元的入住率为61.7%•介护型住宅单元的入住率为47.1%入住老人特点•高收入老人•多数有国外生活背景•入住费用基本为自己承担14SunCity——横滨太阳城高星级酒店的装修风格室内外景观结合引入良好的室内外景观视野产品设计——室内设计15产品设计——服务功能SunCity——横滨太阳城ATM机、邮筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴场、园艺区、几乎涵盖所有所需的公共功能。16产品设计——无障碍设计SunCity——横滨太阳城无障碍设计遍布项目的每一个空间。17SunCity——横滨太阳城•依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。•选址：选址近郊，以较低价格获得土地。•高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。•高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老人减少居室内留置时间。•充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个性化和精致性。•股东整合：整合各类型与养老地产产业链相关的股东，共同投资成立养老地产运营管理机构，通过各自的资源，将养老地产的经营风险和成本降低。•产品设计：独特的产品设计，使项目区别于一般养老机构的氛围。•功能设计：通过便利性公共设施设置，在项目内部营造完整的生活圈。项目启示项目要点18SunCity——银座太阳城SunCity银座项目接待人员项目建筑设计师PerkinsEastma浦田尚志19项目背景：SunCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年。由BDA室内设计公司进行装修设计，与2006年投入运营。项目位置项目位于东京最繁华的中央区，距离银座四丁目约5-10分钟车程。紧邻隅田川河，拥有良好的河景资源和开阔的视野。是日本市中心养老项目的典型代表。SunCity——银座太阳城银座四丁目银座太阳城20SunCity——银座太阳城项目规模占地面积：4714㎡建筑面积：39277㎡总户数：362户（其中自理型314户，介护型48户）自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单元。户型面积：自理型住宅单元的户型面积：42.0~83.5㎡，平均面积为65㎡介护型住宅单元的平均户型面积：21.4~48.7㎡，平均面积为29.2㎡公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：8460㎡介护型住宅单元公共空间面积为：3238㎡停车位：机械停车数88个21SunCity——银座太阳城营收模式（括号内数字为人民币）仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务老人入住后可直至终老。一次性入住金：•收费方式和横滨太阳城一样。•费用在4035万~12965万日元不等（323~1037万），价格高出横滨太阳城约25%。月金：额外收费：收费项目和横滨太阳城一样。管理费（公共空间水电费+物业管理费+行政费）172,200日元（13,776元）/月/人价格高出横滨太阳城约40%258,300日元（20,664元）/月/两人餐饮费94,500日元（7,560元）/月/人价格高出横滨太阳城约30%22SunCity——银座太阳城服务人员配置介护老人服务：1.5(老人)：1（服务人员）医疗配置•项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室•与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。经营状况•自理型住宅单元的入住率为68%•介护型住宅单元的入住率为53%入住老人特点•项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能•68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所•入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用•七成为女性，平均年龄77岁，三成为男性，平均年龄79岁。•三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住。23SunCity——银座太阳城产品设计——酒店式室内设计24SunCity——银座太阳城产品设计——室内设计便于轮椅交汇的宽走道机动车自动停车系统良好的室内视野景观家属接待区多功能厅楼层公共区棋室25SunCity——银座太阳城•租赁物业进行运营，降低了前期的开发投入。•聘请顶级室内设计公司进行室内设计，高规格的酒店式装修，使公共空间感观几乎等同与高星级酒店。•酒店式运营管理等由酒店行业的股东提供，降低运营成本同时保证了专业化的服务。•选址在市中心区，吸引了很多对地段有偏好的老人入住和投资。•选址：选址在城市中心区，利于树立形象，吸纳高端人群。•医疗整合：医疗服务与顶级医疗机构合作绑定，增加卖点的同时提升项目品质。•产品设计：沿用酒店设计风格挑空餐饮和休闲区，即具备了服务功能，也起到项目会所的集聚效应。项目启示项目要点26SunCitySunCity启示整合优势股东加入投资团队，树立卖点同时分担投资风险和树立消费者信任的基础。定位高端，聘请建筑、室内、景观设计领域的顶尖机构打造项目，树立领军品牌形象。27考察项目高端运营机构项目收益前三的运营机构项目实业公司开发项目房地产商开发项目政府投资企业运营项目行业相关机构养老地产考察项目横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目SECOMORIX成城项目世田谷下马项目千叶项目横滨藤尺项目侧重研究、营建大和房屋研究所侧重设备研究横滨康复中心28公司背景•日医学馆是日本三大养老地产连锁运营机构之一，进入养老地产已有21年历史。•除养老地产运营事业部以外，集团公司还下设医疗设备事业部及介护教育事业部，三者关联产业的年均产值名列日本业内第一。开发项目•日医学馆旗下共有养老地产物业1250所，分布在日本全国，主要分为三大类：政府投资日医学馆运营的福利性项目、日医学馆投资运营的全付费制项目以及老年人租赁物业项目。本次考察的日医学馆两个项目，分别为全付费制项目及老年人租赁物业项目。日医学馆29日医学馆——墨田日医学馆墨田项目项目接待人员养老地产运营事业部社长建部悠30日医学馆——墨田项目背景•全付费制项目（自理阶段需老人全额支付费用）•物业为定制租赁物业，租赁期为30年。•占地面积：1859㎡•建筑面积：3655㎡•总户数：76户（其中夫妻居室6户）•入住门槛：自理型老人和介护型老人均吸纳，以介护型老人为主•入住率：90%客户特征•平均年龄80岁以上，以单身老人为主，男女比例为3:7.•60%的老人来自项目5公里范围内或者子女工作生活在项目周边•入住老人的子女在经济、照料上均有支持营收方式一次性入住金