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目录项目概况一宏观市场二业态分析三总体定位四业态布局及表现手法五一项目概况项目概况地块基本情况分析项目地块SWOT分析一、项目概况1.1.1地块区位分析本项目位于巴南区，紧邻重庆主城核心区，是重庆1小时经济圈的重要组成部分。同时，它也是重庆周边卫星城市通往主城区的重要交通通道。项目地址1.1地块基本情况分析N木洞镇重庆市巴南区广阳岛南岸区本案桃花岛巴南区项目地块东临木洞镇，北临长江，南接茶涪公路（国家二级公路），西接南岸区旅游重镇广阳镇。项目区位图项目地块丘陵地貌山水搭配地块特点耕地环境项目地块拼接图1.1地块基本情况分析1.1.2项目地块特征土地垴地块水口寺地块本项目地块地形狭长、坡度较陡，是典型的丘陵地形。土地使用类型多样，在有利于形成独特景观特征的同时，也给土地的利用带来了不利的影响。沿江地形以平坦为主，为项目中较好利用的地块位置地形地貌丘陵地形本项目处于茶园新区和涪陵两大区域之间，是重庆市未来重点发展的区域本项目紧邻茶涪路、通往广阳的高速路，交通十分便利本项目与主城区有一定距离，使消费者产生一定的心理距离本项目的宏观区位条件相对较好，有利于发展休闲旅游地产项目，但在微观区位上，需要加强区位宣传与市场培育1.1.3交通条件位于土地垴村的地块处于高速公路上，此高速经过镇政府可以分别通往南岸广阳以及丰盛镇位于水口寺村的地块位于茶园新区——双河口的高速公路上，可通过高速与中心城区相通，大大缩短木洞镇与市中心地区的距离项目还可以通过通往迎龙镇的高速与同区的乡镇形成有效的联系此外，建设中木洞码头至南涪路、木菩路连接通道，打破制约木洞经济发展的交通瓶颈，拓展发展空间本项目至主城区有一定路程，交通距离阻抗较大，可达性一般，但随着高速公路的通车未来会有较大的改善地块优势Strength地块劣势Weakness地块威胁Threats地块机遇Opportunity地块规模大，易形成完整度假区和产生轰动效应；宏观区位相对条件较好，有利于休闲旅游地产项目的开发；巴南区具有一定的旅游资源基础；地块的优势资源是沿江资源和水库资源。存在毗邻的广阳岛和桃花岛两个大型旅游地产项目的开发；重庆周边的大型地产项目的开发规划和建设中的相关高速公路将改变本地块的交通可达性；城乡统筹、新农村建设等政策利好，将提高本项目地块的区域价值与成熟度地块较难依托现有城镇建设，现有基础和配套设施缺乏；距离主城区有一定距离，交通阻抗较大。1.2地块SWOT分析二宏观市场宏观市场二、宏观市场重庆旅游市场休闲旅游经济旅游宏观市场2.1我国旅游业的发展中国旅游收入（亿元）01000200030004000500060007000200120022003200420052006中国旅游收入（亿元）050010001500200025003000350040004500200320042005200620078%8%9%9%9%9%9%10%10%10%10%旅游收入（亿元）重庆国内生产总值（亿元）旅游收入占重庆国内生产总值比例（%）我国的旅游产业正处于正蓬勃发展，旅游产业规模迅速壮大，正将逐步成为支柱型产业旅游的发展阶段旅游的旅游功能总体上可以分为三个层次，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的休闲旅游。不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。功能层次第一层次第二层次第三层次功能定义观光旅游娱乐体验休闲度假旅游旅游功能自然人文、景观游览游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪休闲、度假、会议、疗养等发展类型资源主导型娱乐项目型特色资源为主的综合型典型案例颐和园迪斯尼北京九华山庄竞争特点同质竞争化档次竞争化差异化竞争化旅游功能2.2休闲旅游的发展2006年全国出游按目的分类比例商务2%公务会议3%度假/休闲21%其他6%观光旅游42%探亲访友23%宗教/朝拜2%文化/教育/科技交流1%2006年重庆市出游按目的分类比例商务0%公务会议0%度假/休闲36%其他10%观光旅游41%探亲访友10%宗教/朝拜3%文化/教育/科技交流0%旅游目的：观光、休闲度假为主休闲度假成为仅次于观光的出行目的，显示出本项目发展休闲度假的良好前景2003年-2007年重庆市人均GDP及变化趋势图1190141516151811215614.73%18.95%14.11%12.15%19.03%050010001500200025002003年2004年2005年2006年2007年0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%人均GDP(美元)比上一年增长国际经验表明，人均GDP1000美元，观光性旅游需求膨胀；人均GDP2000美元，体验多样性需求和多样化选择；人均GDP3000美元，度假需求普遍产生；重庆市的人均GDP在2007年已突破2000美元；休闲度假旅游将成为未来的主要趋势根据马斯洛的需求理论，以及当前我国已步入了小康社会的基本情况，人们迫切地需要更高级别的需求,而休闲度假旅游作为最高层次的旅游方式,迎合了时代的发展步伐,必将成为时尚的主流。马斯洛需求层次理论小结：休闲旅游将成为未来的主要趋势休闲度假旅游旅游业的迅速发展人均GDP的不断提升旅游者的出游意向需求层次理论旅游发展规律：旅游功能的复合与旅游度假地的等级呈正相关，且第三层次旅游功能比重逐渐增加本地旅游休闲自住类一流区域旅游度假第二层次resort类一流目的地型综合resortResort的功能单一景观复合功能空间和人口的覆盖广泛集中夏威夷坎昆巴拉德罗马尔代夫麒麟山庄亚龙湾海底世界洋人街小三峡钓鱼城丰都鬼城红岩广场大足石刻五朵金花海兰云天重庆市场ForestHighlands洋人街科幻公园珊瑚岛巴厘岛国际、国内标杆2.3重庆旅游市场现状重庆旅游空白点以商务会议为主题的休闲度假区主题定位中缺乏文化定位规模较大，主题明显的主题公园缺乏综合型休闲旅游项目通过对比，得出重庆旅游市场的空白点三业态分析三、业态分析3.1休闲运动3.2SPA养生3.3农业观光园3.4商务会议3.5婚庆3.6高尔夫3.7主题公园3.8别墅3.1休闲运动3.1.1综述3.1.2竞争分析3.1.3消费者分析3.1.4休闲运动SWOT分析3.1.5典型案例分析3.1.6战略定位3.1.1综述城里人愈来愈厌恶喧嚣、繁杂的都市生活，渴望享有一种悠静、闲遐的宁静生活，节奏缓慢、顺畅且有规律运动被现代的人喻为一种时尚，一种自我保护的必修课，人们越来越重视自己的身体状况，因为它是一切生活、工作、学习的保障和前提休闲运动度假变得火爆强烈的市场需求休闲运动3.1.2竞争者分析对全国及重庆部分休闲度假区分析可知，凡是休闲度假区，都基本上都存在休闲运动项目，发展休闲运动项目，已成为业界的共识。下面以项目周边的广阳岛与桃花岛休闲旅游开发作为竞争者进行分析。广阳岛：总体定位：综合休闲度假区与国际生活社区广阳岛开发突出度假休闲功能，包括会议休闲、周末休闲等，弱化“景点旅游”概念岛业优势、四面环江商务会议、主题公园、高尔夫为休闲的主要功能。休闲运动虽有，但仅是辅助休闲项目，并不是主体功能，且休闲运动形态单一。桃花岛：总体定位：休闲度假（前期开发论证中）桃花岛是建立在良好的自然生态景点基础上的休闲旅游开发岛业优势、四面环江在自然生态景点的基础上，为突出休闲度功能，适当的增添休闲项目，休闲运动必不可少，但并不太可能成为重点开发，仅是辅助休闲功能。本项目应在休闲运动的功能、规模以及运动形态等方面与之进行差异化竞争3.1.3消费者分析国企、民营/私营和外企位列目标客户的前三位，占到总数的72.86%收入在十万以下的客户占到85.53%客户以年轻人为主，三十岁以下的占到84.45%客户以高学历为主，76.54%的受访者学历在大专以上企业性质收入年龄学历高学历、中等收入的年轻人本次调查的游客中，67.89%的游客会定期度假理想的交通距离3小时,3.33%2-3小时,9.53%1.5-2小时,20.62%1-1.5小时,23.28%0.5小时,16.19%0.5-1小时,27.05%消费者对休闲运动类型的偏好钓鱼,13.40%卡丁车等运动,5.05%球类运动,11.75%野营及野外探险,28.45%操身,8.97%水上运动,23.20%能接受的交通距离在两小时以内，50%以上的游客能承受的距离在0.5-1小时之间名列前三位的是野营及野外探险、水上运动以及球类运动3.1.4休闲运动项目SWOT分析长江与山地资源，适合休闲运动项目在客户能接受的距离范围中未来交通便利知名度不高项目二地块没连在一起项目优势Strength项目劣势Weakness项目机遇Opportunity项目威胁Threats重庆市的经济政治地位不断提升国家新的假日制度“一小时经济圈”发展休闲运动的同类项目比较多综合的专业化管理经营难度大3.1.5典型案例分析马尔代夫卡尼岛度假村■马尔代夫卡尼岛1.超豪华水上套房、2.沙滩别墅、3.餐厅、4.酒吧、5.ClubMedSpa、6.游泳池、7.排球、8.足球、9.水肺潜水等候点、10.扬帆出海，滑浪风帆，浮潜、11.动画主要特点：沙滩别墅、沙滩酒吧、水上豪华客房SPA按摩疗养休闲运动及各级别指导课程，如健身、陆上运动（羽毛球、篮球、沙滩高尔夫、沙滩排球、足球、排球、法式滚球、乒乓球）、水上运动（深海钓鱼、独木舟风帆船（双体）、水肺潜水、浮潜、水球、风浪板）、水肺潜水等其它运动卡尼岛特设了“宝贝俱乐部”、“幼儿俱乐部”、“迷你俱乐部”和“少年俱乐部”，这些俱乐部专为0-17岁不同年龄段的孩子精心打造，为的是父母们可以安心放下子女，尽享假期。马尔代夫卡尼岛度假村日本佐幌度假村■日本佐幌1.迷你足球、2.酒吧、3.台球4.夜总会、5.壁球6.剧院、7.前台8.会议室、9.精品店、10.手工艺品、11.按摩（2楼）、12.主餐厅（2楼）、13.运动台14.体育馆、15.送递处、16.乒乓球、17.迷你俱乐部（1楼）、18.游泳池、19.浴盆桑拿、20.羽毛球、21.空中飞人、22.高尔夫、23.射箭、24.公园高尔夫、25.排球/篮球、26.网球主要特点：SPA按摩疗养少儿俱乐部，佐幌度假村内孩子们的最爱夏令营（7月到8月）、挤牛奶、挖土豆、做面包、钓鱼、钓鱼、做T恤、儿童表演、游泳池、马戏学校休闲运动陆上运动射箭、羽毛球、篮球、马戏学校、高尔夫、丛林竞走、公园高尔夫、劈杆&推杆、迷你足球、山地车、法式滚球、垒球、壁球、乒乓球、网球、排球、游泳其它康乐活动手工艺品作坊、有氧健身、水中健美操、台球、上网区、娱乐节目日本佐幌度假村充分利用现有自然资源，发展休闲运动少儿俱乐部值得借鉴，即可使父母们愉快度假，又让少儿们在俱乐部中非一般的享受，同时建立少儿俱乐部有利于促使重复消费。休闲运动项目通常伴随着SPA按摩疗养服务休闲运动各级别指导课程，培育潜在客户案例总结：3.1.6休闲运动项目战略定位打造国际一流的休闲运动城1.充分利用项目的长江与山地资源，发展水上运动与山地运动2.休闲运动项目周边应配备完善的SPA按摩疗养服务4.建立重庆市首个度假区少儿俱乐部3.创办休闲运动学校，提供休闲运动各级别指导课程5.3.2SPA养生3.2.1综述3.2.2竞争分析3.2.3消费者分析3.2.4SPA养生项目SWOT分析3.2.5典型案例分析3.2.6战略定位3.2.1综述SPA是拉丁文“SolusparAqua”的缩写，意为“健康之水”，是指人们利用天然疗效音乐心放松六种愉悦感官的需要，从而达到身心畅快的享受。SPA养生包括桑拿、按摩、SPA水疗、温泉、身体疗养、情侣疗养、面部疗养、运动疗养、治疗套餐、身体磨砂、全身调理、面部护理、手脚护理、头发护理、洗浴城、洗脚城等3.2.2竞争者分析本项目的主要竞争项目为重庆周边的东南西北中五大温泉五大温泉的优势与劣势都具有得天独厚的资源温泉。景象组合秀丽。区位优势：距离市区的距离相对比较近，且交通便利。