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新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）华厦地产凌峻·中国1新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2011年5月新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）华厦地产凌峻·中国2目录前言.............................................................3第一部分宏观政策背景分析..........................................4一、近期国家对新疆的扶持政策要点................................5二、宏观政策下房地产市场机遇分析................................5三、库尔勒市发展机遇分析........................................6第二部分城市经济与规划发展........................................8一、库尔勒市概况................................................9二、城市经济...................................................11三、巴州产业发展状况...........................................14三、巴州人口增长状况...........................................15四、库尔勒市城市规划要点解析...................................16第三部分库尔勒市房地产市场分析...................................21一、库尔勒房地产市场开发现状分析...............................22二、库尔勒房地产市场板块对比分析...............................24三、目前库尔勒房地产市场存在的问题.............................29四、库尔勒房地产市场发展趋势分析...............................30五、近期国家宏观调控政策分析...................................32六、重点楼盘类比分析...........................................32第四部分库尔勒市房地产购买力分析.................................40一、库尔勒人口及居住现状分析...................................41二、库尔勒市民消费购买力分析...................................41三、库尔勒市民消费习惯分析.....................................42四、商品房的消费方式分析.......................................43五、目标客户群分析.............................................43第五部分新城区现状及规划分析.....................................45一、新城区现状分析.............................................46二、新城区未来规划分析.........................................49第六部分项目周边环境与地块价值调研...............................51一、“爱嘉丽都”项目地块........................................52二、人民东路项目地块...........................................62结束语..........................................................67附件：库尔勒各楼盘基本资料........................................68一、重点个案分析...............................................68二、其他项目介绍..............................................106新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）华厦地产凌峻·中国3前言首先，感谢华厦地产公司对本次房地产市场调查工作所给予的大力支持！本次市场调查具有一定的特殊性，需兼顾本案两个项目进行综合调研，两个项目分别分布位于库尔勒市老城区和新城区，老城区项目为库尔勒市核心商业圈内，开发风险相对较小；新城区作为城市未来的发展方向，目前周边配套设施相对不够完善，市民对区域的认可度有待提高，项目的开发将面临一定的风险，如何规避风险、确保项目的顺利开发成为关键任务之一！因此，我司从项目的实际角度出发，对库尔勒住宅市场及商业市场进行了较为深度的调研，对库尔勒市城市整体概况、城市经济发展、城市居民生活、住宅房地产发展、重点项目情况等进行了针对性的调查研究。调查结束后，项目的调查组与策划组对相关调查数据和资料进行了搜集整理，并开展了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告。新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）华厦地产凌峻·中国4第一部分宏观政策背景分析新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）华厦地产凌峻·中国5一、近期国家对新疆的扶持政策要点近年来，国家十分重视新疆的发展，出台了一系列促进新疆发展的政策措施，2009年11月中央调研组揭开了政策扶持新疆发展的序幕。2010年3月，全国对口支援新疆工作会议召开，确定全国19个省市对口援疆，2010年5月17-19日中央召开新疆经济工作座谈会，将推动新疆跨越式发展提升到国家战略高度，提出了未来十年新疆发展的目标和战略规划。政策部署要点：适当增加建设用地规模和新增建设用地占用未利用地指标；鼓励各类银行机构在偏远地区设网点；率先进行资源税费改革，原油、天然气资源税改为从价计征；适当放宽在新疆具备资源优势、在本地区和周边地区有市场需求行业的准入限制；“十二五”期间固定资产投资规模将比“十一五”期间翻一番多；对困难地区企业所得税“两免三减半”；确定19个省市对口支援新疆建设，总投资100亿元。二、宏观政策下房地产市场机遇分析1、对口支援，为地方发展奠定良好经济基础本次优惠政策确定19个省市对口支援，可以推动东中部地区与新疆经济的紧密合作，引导社会资金到新疆投资兴办企业，在高投资额的对口支援背景下，对于新疆来说是个莫大的机遇，不仅可以吸引更多的资金、技术、人才，还可以增强新疆地区综合经济实力，改善市民的物质生活条件，形成良性循环，为地方的发展奠定了良好的经济基础。2、固定资产投资翻番，建立了良好的房地产投资环境固定资产投资规模逐年加大，对改善了城市的市政基础建设起着重要作用，如果按“十一五”1万亿元的投资规模计算，未来五年，对新疆地区的投资规模将超过2万亿元，平均每年有4000亿之多，房地产投资规模也相应加大，为新疆地区房地产市场提供了一个良好的投资环境。新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）华厦地产凌峻·中国63、房地产开发用地得到保障，开发后劲足目前，可供房地产开发的土地日益紧缺，决定房地产开发成功与否的一个重要因素便是土地土地的顺利取得，土地的地理优势，土地的成本等，本次政策提出适当增加建设用地规模和新增建设用地占用未利用地指标，保障了新疆地区建设用地充分供给与利用。4、税收优惠政策，吸引更多的企业和投资者置业放宽行业准入限制可以理解为实施有差别的产业政策，从内在吸引国内有志人才到新疆地区创业，“两免三减半”即对相关企业自获利年度起2年免征、3年减半征收企业所得税，从外在吸引了更多的外商到新疆地区投资，内外兼顾的税收优惠政策，深得越来越多企业和投资者的青睐。5、资源税改革，为房地产市场积累高端客户人脉新疆地区自然资源丰富，资源税的改革与实施有利于将新疆地区的“资源优势”转化为“经济优势”，随着企业收入的提高，经济优势的突出，为新疆地区房地产市场积累了广阔的高端消费群体。三、库尔勒市发展机遇分析1、地理区位优势从整体新疆布局来看，库尔勒位于新疆地区的中部核心区位，东、南、北疆的岔口，西部陇海经济带的侧翼，辐射均匀合理，是新疆自治区政府实施“北乌南库”发展的对象城市。从南疆的布局来看，南疆远离乌鲁木齐，中间间隔空间较大，缺少一个经济辐射的接力站，库尔勒是进出南疆的要塞，具备形成交通枢纽的地理优势，成为南疆门户的作用明显，地理位置和较雄厚的经济实力是最具有资格充当这个角色，成为这个空间的区域经济中心城市，南疆经济要实现快速发展，也必须以中心城市为依托，充分发挥中心城市在资金、信息、商品、技术、人才等方面的优势，产生较强的辐射力、吸引力和综合服务能力，影响和带动整个南疆经济的发新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）华厦地产凌峻·中国7展。2、城市发展战略优势库尔勒是西部大开发思想中的“西进、南下”的重要分支和桥头堡，战略地位十分重要，在新疆具有“承北启南”的特殊战略地位。国家西部大开发战略、塔里木石油开发、西气东输工程为库尔勒带来千载难逢的历史机遇。塔里木石油指挥部建在库尔勒市，带动了库尔勒经济、社会、城市建设的大发展。按照世界经济圈发展的普遍规律，每150公里就需要有一个等级和规模都要相对要高的多的城市，而在库尔勒方圆500公里内，仅乌鲁木齐是地级市。为确立库尔勒市在南疆的中心城市地位，就需要跳出现有的城市框架，不局限于一地一域，在更大的范围内寻求发展空间，培育优势产业群体，进一步提升库尔勒城市综合功能，增强城市综合经济实力，提高城市承载能力和科技创新能力，建立生产要素自由流动的畅通渠道，增强对腹地的辐射力、服务功能和承接转移能力，扩大经济总体规模。3、物产资源优势库尔勒物产丰富，发展空间大，有丰富的石油、天然气、煤、红柱石等矿产资源和水土光热资源，部分资源量在全疆乃至全国位居前列；从经济社会状况看，库尔勒市综合经济实力居全疆设市城市第三位，居全疆县级市第一位，具有较强的经济实力和发展基础。4、招商引资优势从招商引资角度出发，加大招商引资力度，通过盘活城市存量资产和争取上级资金支持及加大招商引资力度，实施了城市供水、排水、生活垃圾处理、天然气管道工程、集中供热工程、城乡电网、道路建设改造工程，使库尔勒市基础设施得到了彻底的改善，内增凝聚力，外增吸引力，逐步显现利用外资的连锁效应。随着库尔勒城市的扩容成形，大量市场设施建成投放使用，使得库尔勒南疆商贸流通中心的雏形基本形成，已初具现代化城市风范。新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）华厦地产凌峻·中国8第二部分城市经济与规划发展新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）华厦地产凌峻·中国9一、库尔勒市概况1、地理位置库尔勒坐落于欧亚大陆和新疆腹心地带，塔里木盆地东北边缘，北倚天山支脉库鲁克山和霍拉山，南临世界第二大沙漠---塔克拉玛干沙漠。库尔勒盛产香梨与石油，又称梨城或石油城。库尔勒市是华夏第一州---巴音郭楞蒙古自治州的政治、经济、文化、教育、信息中心，是新疆维吾尔自治区党委确定的两个重点发展城市之一。2、行政区划分及人口库尔勒市是县级市，是新疆巴音郭楞蒙古自治州的首府，因盛产香梨而称为梨城。城市位于新疆维吾尔自治区中心地带，全市总面积7116.9平方公里，截至2009年末,库尔勒市年末总人口达51.37万人，与上年同期相比增加2.87万人，增长5.9%，其中常住人口总量已达42.47万人，未落常住户口的人为8.89万人，外来暂住人口为37.8万人。3、交通概况库尔勒北距乌鲁