昆山房地产市场报告

昆山房地产市场报告2011年11月24日城市房地产市场分析区域房地产市场分析典型个案研究231目录城市房地产市场分析区域房地产市场分析典型个案研究231城市房地产市场概况昆山房地产市场目前处于城市中心向郊区快速发展的阶段，城市重点向东部规划新城和南部高铁商务区两个方向发展。整个市场分为六大板块，中心城区的接受度最高，容易吸引其他板块的购房人群；城东和花桥距离上海较近，上海购房人群比例较高；城西拥有良好的生态景观资源，作为公认的改善型居住区域，认可度也较高；城北居住氛围浓厚，客户以本地人和新昆山人为主；城南主要是乡镇项目，基本依靠当地人群去化。市场上产品以舒适型两房和三房为主，小户型和紧凑型产品较少。总体来看，购房人群本地客户占1/3，外地来此工作的新昆山人占1/3，上海客户占1/3。本地人主要购买三房用于改善居住，但目前160㎡及以上的大户型也出现了去化较难的情况。上海人以购买两房、投资为主。目前上海客户尚未出现钟摆式的异地上班模式，随着S1号线与上海地铁的对接，未来该种模式最早可能出现在花桥。昆山商品房销售情况与经济发展周期和主流市场运行特征相吻合，体现出强大的城市经济实力。昆山市商品房销售情况与经济发展周期和主流市场运行特征相吻合。2005-2007年，昆山市商品房和商品住宅销售面积双双持续攀升，2008年出现明显回落，2009年受市场行情回暖重新上行，2010年受市场大环境的影响销售量下跌近半；在销量受市场行情波动出现涨跌的同时，销售价格持续上涨，2010年两者的价格分别为7556元/㎡和7622元/㎡。2005-2010年昆山市商品房销售量价走势图19835251227762635317530244422753927601002003004005006007002005年2006年2007年2008年2009年2010年（万㎡）0100020003000400050006000700080009000（元/㎡）商品房销售面积（万㎡）商品住宅销售面积（㎡）商品房销售价格（元/㎡）商品住宅销售价格（元/㎡）2011年市场对调控政策免疫力加强，修复和适应能力提高。2011年昆山房地产市场对国家宏观调控的政策免疫力加强，修复和适应能力提高。2011年前10个月，昆山楼市除2月受外围市场限购对购房人群产生心理影响导致成交量锐减外，从3月开始整体保持稳定水平，这与部分上海人群受限购影响转而进入昆山市场带动成交量有关。相比2010年前10个月猛涨猛跌的市场行情，今年昆山楼市显示出了强大的政策免疫力。2010年和2011年1-10月昆山楼市成交量对比情况5473124029564866137517191776212632732817194725092618256124922719266735611203220901000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月（套）2010年1-10月2011年1-10月昆山房地产市场可以划分为六大板块，即：中心城区、城东板块、城南板块、城西板块、城北板块和花桥板块。该六大板块是就整个城市来划分的，与市场上业内习惯的板块称呼有所差异（主要体现在业内所称的城南区域是指铁南片区，而非包含城市南部五镇在内的南部区域）。六大板块发展时间和成熟度各不相同，同时也有着各自的特征。总体来说受地缘效应的影响，昆山本地购房人群跨区域购房的意向较低，更倾向于优先考虑在过去长期居住的板块置业。板块特征——整个市场可以划分为六大板块萧林路昆太路虹祺北路江浦路新南路陆丰东路东城大道昆嘉路青阳路六大板块中，中心城区发展最早、配套完善，接受度最高，以本地客户和新昆山人为主；城东板块作为规划发展新城，距离上海较近，发展迅速、配套较为完善，接受度相对较高，主要吸纳上海客户、在昆山工作的外地客户以及由于中心城区房价过高被挤压过来的客户；城南板块由于距离主城较远，接受度相对较低，普通住宅主要为当地人群购买，别墅型物业大多定位为度假的第二居所，以外地客户为主；城西板块拥有自然生态资源条件较好，市场认可度高，是全市公认的改善型居住区域，主要购房人群是是当地客户和看好良好的自然生态景观的上海客户；城北板块发展最晚，居住氛围浓厚，多以当地人购房，上海人购房比例低；花桥板块距离上海最近，主要吸纳上海人以及在当地开办公司的企业主，租售市场较为活跃。板块特征——市场上以舒适型产品为主，上海人购房较多选择的是城东和花桥，以购买两房户型和投资用途为主。整个市场上普通住宅常见的为高层、小高层建筑形态，以90、100㎡的两房和130、140㎡的三房为主，属于舒适型产品，偶见的小户型或紧凑型产品也仅是出于区域内产品产异化的考虑。上海人群购买普通住宅主要考虑城东和花桥这两个距离较近的板块，且以两房、投资为主；如果选择其他板块也以两房为主，但更侧重于长期投资以及未来自住。中心城区——以舒适型产品为主，外地人购房比例较低。中心城区是昆山起步最早、发展最为成熟的板块。板块位置大致范围为：东至青阳路，南至新南东路，西至江浦路，北至萧林路。板块内项目价格差异较大，由于市场上业内习惯将高铁南站附近区域称呼为城南，因此城中板块除铁南区域外，价格普遍在9000-13000元/㎡；铁南区域由于距离铁路和高速公路较近，整体环境相对差一些，除临近高铁北侧的中星和象屿等若干个精装修高端项目外(14000元/㎡，含装修4000元/㎡)，其余项目价格相对较低，基本保持在7500-9000元/㎡。中心城区由于价格高、户型舒适，因此总价也较高，板块内客群主要是当地有较强购买力的人群，以及对主城完善生活配套有强烈偏好的新昆山人。由于板块距离上海相对较远，因此上海客户比例较低。板块内产品以90㎡两房、130㎡三房及以上户型为主，紧凑型户型极少，产品较为舒适。城东板块——新城发展迅速，配套较为完善，产品丰富，上海人群比例较高，个别项目因推广不同、上海客户比例差异较大。城东板块从2009年开始进入快速发展阶段，板块主要包括了经济技术开发区、陆家镇部分，以及花桥镇北部区域。板块内项目主要集中在经济技术开发区，项目价格主要在7500-8000元/㎡。城东板块距离上海较近，是城市未来规划发展的新中心。受城市向东发展的利好，城东新城建设带来了房地产市场的快速发展。受政府规划的引导，生活配套较为完善。板块内项目客群受推广思路的影响较大，整体来看上海人群比例较高，但也不乏珠江御景这样因为拆迁客户关注、口碑传播使得本地客户占大多数、上海客户很少的特殊个案。整体来说，上海人群以投资两房为主，本地人群以购买改善型三房为主。板块内产品以90㎡两房、130㎡三房及以上户型为主，紧凑型户型虽有但数量较少，板块内整体以舒适型产品为主。城南板块——普通住宅户型舒适，乡镇项目对其他板块和上海客户的吸引力相对较弱，以当地人群去化为主。城南板块主要包括千灯镇、张浦镇、淀山湖镇、锦溪镇和周庄镇。板块内普通住宅项目主要集中在千灯镇，项目价格主要在6500-7500元/㎡。其他四镇以低密度项目为主，价格较高、差异较大。城南板块主要是乡镇项目，以板块内购房人群去化为主，其他板块前往购房的比例很低。上海人群在该板块内购买普通住宅的比例较低，购买别墅主要用于假日度假。板块内产品走两条线，普通住宅主要是90㎡的舒适两房和130-140㎡的舒适三房。依托优越的湖景资源和自然景观，别墅产品较为高端，外地客户购买主要用于休闲、度假。城西板块——自然资源良好、市场认可基础较高，公认的改善型居住区域，不同项目之间上海人群购房比例差异明显。城西板块自然生态和景观资源较好，是整个市场公认的改善型居住的优选板块。板块主要包括了玉山镇西部和巴城镇全部区域。板块内项目主要集中在马鞍山路两侧和阳澄湖东侧，项目价格主要在8000-9000元/㎡。城西板块东部以普通住宅为主，西部以低密度项目为主，良好的自然景观是大多数项目的主要卖点。城西缺乏短期内大的规划利好，生活配套较为缺乏。板块内客群因项目推广思路的不同表现出巨大的差异，诸如华府庄园主打上海人群，比例高达80%，也有诸如金色森林、清风华院立足本地人群的，上海客户比例仅占20%。整体来说，上海人群以购买两房、且以度假自住目的为主。其他板块客户跨区域前往购房有更高的认可基础，主要是以居住产品升级的别墅物业为主。板块内产品以90㎡两房、130㎡及以上的三房为主，紧凑型户型极少，产品较为舒适，表现出改善型板块的市场特征。城北板块——居住氛围浓厚，已出现知名有影响力的豪宅，以本地购房人群为主，上海人群购房比例很低。城北板块是整个市场发展最晚的区域，但是居住氛围浓厚。板块主要包括了周市镇。板块内项目主要集中在长江北路和横泾路两侧，项目价格主要在7500-8500元/㎡。城北板块规划有商贸城，目前板块内居住项目较多，以本地购房人群为主，主要用于自住，投资比例较低。城北距离上海较远，上海人来此购房的比例很低。由于居住氛围浓厚，且已经出现了区域内有知名影响力的豪宅黄金海岸，多数在昆山的台湾企业主比较倾向于在城北购房用于自住。板块内产品以90㎡两房、130㎡及以上的三房为主，紧凑型户型极少，产品较为舒适。花桥板块——距离上海较近，立足于吸引上海人群，普通住宅更受欢迎，当地原住民购房比例很低。花桥板块距离上海较近，最早是通过2003年绿地21城这一超大型项目发展起来，目前借势国际商务城的规划发展较快，板块主要包括了花桥镇的中部和南部区域。板块内项目主要集中在绿地大道两侧，项目价格主要在9000-12000元/㎡。板块内众多企业人员的租房需求旺盛，出租市场较为活跃。花桥板块作为昆山距离上海最近的区域，与上海搭界、仅需十多分钟车程。板块内项目依托规划中的轨道交通利好打造同城概念，上海购房人群比例高达60%以上，主要以长期投资兼自住为主，目前每天来回的上班钟摆族比例很低；20%为在当地开办公司的企业主，以自住为主；剩余20%为非上海的外地人群，以投资为主。板块内产品较为丰富，有75㎡的变幻两房、90㎡和110㎡的变幻三房，这些属于紧凑型户型，同时也有大户型的舒适型产品，满足购房人群的置业需求。低密度项目相比普通住宅溢价不高，客户来源广泛，包括当地企业主、上海客户等多类，且比例平均。城市房地产市场分析区域房地产市场分析典型个案研究231近三年城东板块成交地块中所含住宅建筑面积保守估计在250万㎡以上，巨量供应也表明了板块正在成为城市未来发展的重点。2009年1月-2011年10月，城东板块共成交土地面积187.87万㎡，其中商住用地成交面积145.21万㎡，占总成交土地面积的77%。商住用地容积率基本在2.0-3.0之间，按照2.5平均容积率来粗略计算，建筑面积达到363万㎡，扣除成交商住用地中的商业部分，剩余的住宅体量保守估计也将在250万㎡以上。板块住宅市场的巨量供应，表明了城东正在成为城市未来发展的重点。由于政府规划的要求，板块内项目商业比例较高，未来将有大体量的商业体陆续推出，板块内商业氛围较好。商住用地1452092.877%商业用地426625.123%2009年1月-2011年10月城东板块成交土地情况商住用地商业用地城东板块成交量整体平稳，前十月占市场总成交量3成，市场地位重要性显见，目前板块内价格依然坚挺，优惠措施力度不大。城东板块月度成交量在1月份一枝独秀，达到1088套，占到了全市成交总量近40%；2月受限购政策的市场大行情冲击，成交量跌至今年以来最低的267套，从3月开始相对保持较为平稳的走势；10月成交527套，传统销售旺季的局面未能如期而至。目前板块内价格依然保持坚挺，除少量楼盘推出特价房外（绿地21新城、世茂东一号推出10余套特价房），板块内整体市场打折优惠措施范围和力度不大。2011年1-10月城东板块月度成交情况10882675426198148137167677425270200400600800100012002011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月（套