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ChinaIndexAcademy中国指数研究院西南分院2018年7月2018年上半年重庆主城区房地产市场形势总结与趋势展望1目录中央坚持住房居住属性，强化金融监管降杠杆再出“组合拳”稳控房地产市场宏观环境分析12市场环境分析2两会坚持房住不炒定位，建立健全长效机制。•2018年3月，两会政府工作报告提出更好解决群众住房问题，进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。图：两会政府工作报告关键内容全国政策：中央明确房地产调控不放松，加快住房基础性制度建设•今年发展主要预期目标：国内生产总值增长6.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；城镇新增就业1100万人以上；居民收入增长和经济增长基本同步。宏观经济目标•启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度。•落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。•支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。房地产调控•稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。•加强金融机构风险内控。强化金融监管统筹协调，健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管，进一步完善金融监管。金融监管•积极的财政政策取向不变，要聚力增效。深化财税体制改革。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。财税制度改革•深化农村改革。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。改进耕地占补平衡管理办法，建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制。•以疏解北京非首都功能为重点推进京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区。推进长江经济带发展。实施粤港澳大湾区规划。区域协同发展3各部委积极部署房地产市场调控、长效机制构建任务，深化基础性关键制度改革。•房地产市场调控方面，国家各部委积极部署房地产调控工作会议，加快促进房地产市场平稳运行的长效机制构建。•长效机制构建方面，各部委发布相关通知，明确工作任务。全国政策：中央明确房地产调控不放松，加快住房基础性制度建设图：各部委部署房地产调控及长效机制建设工作任务•深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。•3-5年内热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。•优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。住建部•要努力抑制制居民杠杆率，重点控制居民杠杆率的过快增长，严控个人贷款违规流入股市和房市。继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。•符合条件的保险公司可通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权计划、股权计划、资产支持证券、保险私募基金参与长租市场建设。银保监会•抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。遏制房地产泡沫化，查处各类违规房地产融资行为。央行•引导规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。国家发改委•符合规划的前提下，利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等，以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业。农业农村部4全国政策：调控政策升级，调控城市进一步扩容资料来源：中国指数研究院整理2018年上半年，地方房地产政策调控强化与扩围并存。热点城市调控政策全面升级，部分三四线城市出台调控政策。截至6月底，超过20个地级以上城市和4个县级城市出台调控政策，如果算上常规性的监管政策，则城市数量更多。具体地，上半年约有11个城市出台限购政策、23个城市出台限售政策，海南从省级层面进行限购、限售。整体来看，限售已成为各线城市常用的调控手段。图：2016-2018.6出台限购及限售政策城市分布限购新增或升级约13城北京、深圳、上海、杭州、南京、成都、苏州、厦门、福州、济南、郑州、东莞、怀来、苏州吴江区、昆山等约67个地级市及县市+海南、河北北京、广州、天津、杭州、南京、成都、厦门、西安、长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、石家庄、兰州、北海、东莞、佛山、海南及下辖大部分市县、环北京及环雄安大部分市县……约11个城市+海南海南、成都、长沙、西安、杭州、大连、沈阳、青岛、太原、兰州、九江、德州齐河县……约60个地级市及县市北京、广州、重庆、杭州、南京、成都、厦门、福州、泉州、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、青岛、南昌、郑州、太原、石家庄、长春、南宁、昆明、贵阳、北海、东莞、保定、承德、张家口、威海、东莞、菏泽、聊城、滨州、德州、常州、扬州、泰州、嘉兴、宁波、绍兴、珠海、惠州、桂林、柳州、岳阳、鄂州、襄阳……约23个地级市及县市+海南全省海南、成都、重庆、西安、大连、宁波、沈阳、哈尔滨、长春、丹东、青岛、太原、兰州、昆明、长沙、贵阳、淄博、三明、宜昌、德州齐河县、济南济阳县、阜阳阜南县、西双版纳景洪市、临沂沂水县……2018.1-620172016限售新增或升级5目录宏观环境分析12市场环境分析中央坚持住房居住属性，强化金融监管降杠杆再出“组合拳”稳控房地产市场66重庆政策：再出“组合拳”稳控房地产市场个人层面：对已经拥有两套住房且相应购房贷款均未结清的居民家庭，继续暂停发放个人住房贷款；对不能提供一年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。开展个人贷款违规用于购房的专项治理。银行层面：人民银行重庆营管部、重庆银监局和市国土房管局要联合开展个人贷款违规用于购房专项治理，严禁为购房者提供“首付贷”或场外配资，防范个人消费性贷款（含以房抵押贷款、网络贷款）、个人经营性贷款、信用卡透支等个人贷款资金违规进入房地产市场。开发商层面：严格审查其土地竞买资金，严禁利用银行贷款、债券融资、信托资金、保险资金等用于缴纳竞买保证金。同时，严格审查开发企业开发贷款资格，审慎发放开发贷款。6月28日，重庆市政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（渝府办发〔2018〕88号）。《通知》的主要就进一步做好房地产市场调控，促进房地产市场平稳健康发展，针对落实调控责任、促进供需平衡、遏制投机炒房、房价精细化监测、引导人房合理分布、提高保障性住房保障力度、维持市场良好秩序等方面做了详细规定说明。77重庆政策：着力稳定房地产市场，综合精准施策，促进平稳健康发展主要内容包括：1、自2018年7月1日起，对在主城区（含主城开发区）从事房地产开发经营业务的企业，其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%调整为20%。；2、自2018年7月1日起，对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%；3、自2018年7月1日起，停止执行对投资性房地产房产税按就低原则选择从价计征或从租计征政策；4、自2018年7月1日起，对个人购买家庭唯一或第二套住房的契税、个人转让家庭唯一生活用房（住房）的个人所得税等税收优惠政策中，涉及的家庭持有住房套数情况以全市为范围进行认定；5、自2018年8月1日起，不再执行个人首次购房按揭财政补助政策2018年6月29日，重庆市财政局、国家税务总局重庆市税务局、重庆市国土资源和房屋管理局发布《关于调整房地产开发经营业务计税毛利率等政策的通知》。8目录宏观环境分析12市场环境分析楼市住宅供需同比双涨，价格保持稳中走高土地成交同比略有增加，溢价同比明显下跌金科150亿领跑销售榜，市场集中度再提高住宅成交预计保持高位，土地成交量降价稳9住宅价格：住宅价格持续上涨，上涨趋势有望放缓•2018年上半年，重庆主城区住宅成交均价为11002元/m2，较2017年同期上涨2578元/m2，同比上升30.6%，4、5月环比涨幅均在4.5%以上。•整体来看，重庆住宅成交价格近半年呈现持续上涨的态势，但6月份涨幅收窄，为近半年最小值，6月住宅价格较1月提高19.9%。图：2013年7月-2018年6月重庆主城区住宅成交均价走势图：2018年上半年重庆主城各区住宅成交均价-15-10-5051015500060007000800090001000011000120001300013-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-05成交均价(元/㎡)环比(%)19306133431243711734103619699905587978458渝中区江北区渝北区南岸区九龙坡区北碚区沙坪坝区巴南区大渡口区成交均价(元/㎡)↑26.47%↑22.02%↑34.43%↑42.41%↑31.32%↑30.11%↑31.86%↑42.75%↑35.24%10住宅成交：住宅成交月均232万㎡，再创新高图：2013年7月-2018年6月重庆主城区住宅月度成交量及月均成交走势•2018年上半年，重庆主城区累计成交住宅1389.76万m2，同比上涨0.9%，刷新了2017年上半年的最高成交量记录。•月度成交来看，商品住宅成交量4月相对最少，不足200万m2，3月成交量为近半年最大，近260万m2。上半年月均成交232万m2，再创历史新高。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com158.57147.81136.56176.91209.81231.6305010015020025030013-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0114-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0115-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0116-0216-0316-0416-0516-0616-0716-0816-0916-1016-1116-1217-0117-0217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-0917-1017-1117-1218-0118-0218-0318-0418-0518-06销售面积(万㎡)月均成交面积(万㎡)11沙坪坝区江北区北碚区渝北区南岸区巴南区大渡口区区域2018年上半年（万㎡）2017年上半年（万㎡）变化涨幅渝北区426.05474.44-48.39-10.20%巴南区215195.2319.7710.13%北碚区171.8387.3584.4896.71%沙坪坝区146.45153.22-6.77-4.42%南岸区139.97160.51-20.54-12.80%江北区123.3990.7132.6836.03%九龙坡区85.29137.26-51.97-37.86%大渡口区59.4258.50.921.57%渝中区22.3819.742.6413.37%合计1389.781376.9612.820.93%区域成交：北碚江北楼市热度持续上升，另多个区域成交下滑九龙坡区渝中区12面积结构•中低面积段：成交套数约5万套，同比下降32.73%；占比较去年同期下降13.76%。•中高面积段：成交套数约超6.5万套，同比增长20.31%；占比较去年同期上升12.36%。•高面积段：成交套数为1.3万套，同比增长5.04%；占比较去年同期上升1.4个百分点至10.27%。细分市场：中高面积段占比进一步扩大中低面积段中高面积段高面积段2018年上半年2017年上半年占比39.46%占比50.28%占比10.27%占比53.22%占比37.91%占比8.87%50