搜索
昆明商业环境调研报告目录TABLEOFCONTENTSPart1：城市发展趋势Part2：城市房地产市场分析Part3：城市商圈分析Part5：消费群体分析Part6：商业未来研判城市发展宏观趋势政策环境分析规划环境分析经济环境分析2007年房地产政策及影响3月16日：全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期6月初：加强外资管理，商务部、国家外汇管理局6月初发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》8月13日：下发《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)，健全廉租住房制度9月27日：中国人民银行下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高房贷及二次置业首付比例10月8日：国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，缩短土地开发周期，整顿市场次序，打击捂盘惜售12月：央行和银监会出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》对于房屋成交价格的不断上涨，国家加强土地管理，对捂盘、拿地长期不开发的不良现象给出了明确的政策通知给予打击，同时进一步加强银行信贷比例2008年房地产政策及影响3月：国务院成立住房与城乡建设部，标志着住房成为公共产品6月：国家明确提出，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险9月16日：开始降息及下调存款准备金率10月17日：加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房10月22日：地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策12月21日：国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)，加大保障房建设、鼓励商品房消费、支持房企应对市场变化、强化政府职责、加强市场监测等受到金融危机的影响，国家对房地产市场出台利好政策，鼓励买房，同时仍然加强保障性住宅的建设2009年房地产政策及影响2009年1月1日-2009年12月31日：个人转让住房营业税减免，时限由5年调整到2年2月1日中央1号文件：提出要建立健全土地承包经营权流转市场4月16日国务院常务会议：提出要稳定住房、汽车等大宗消费5月：普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%6月2日：印发《2009年～2011年廉租住房保障规划》12月17日发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》：将土地出让的首付款比例提高到50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年12月27日：提出抑制房价过快上涨的四项措施随着金融危机影响的进一步加重，09年初出台政策阻止房地产市场下滑，随着利好政策的出台，一二手房成交量回升；但到年底房地产发展过热，政府又推出更多的政策抑制房地产的过快增长2010年房地产政策及影响1月10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)：定调2010年楼市力促地方政府调控3月10日出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，即“19条新规”：掀土地调控风暴3月31日下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）》随着2009年利好政策期限结束和国家对目前市场过热的抑制，出台相关政策，从目前看成交量出现下滑，但是成交均价仍保持增长，随着未来后续政策的推出，目前买卖双方观望情绪较大2011-2012年房地产政策及影响自2010年年初开始，房地产调控政策开始出现微调的迹象。随后，随着房价的快速上涨和土地出让市场的疯狂，房地产调控政策逐步收紧，政策措施趋向严厉。特别是2011年，限购、限贷等强力政策陆续出台。随着这一系列调控措施的出台，房地产市场出现一些变化，存款类金融机构人民币存款准备金率上调，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，房地产市场走势回稳，保障性安居工程建设快速推进，房地产价格涨幅逐步回落。然而，2012年上半年以来，各地楼市微调不断，但这些政策相继被中央一一叫停，中央继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。金融政策土地政策税收政策保障政策限购政策2011年11·16-央行：继续实施稳健货币政策适时适度进行预调微调；上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点6次；上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点3次；下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点1次7·21-加快供地进度保证保障房用地；8·3-土地出让金10%用于教育；12·2-国土资源部紧急通知要求严禁企业违法下乡圈地；12·22-《闲置土地处置办法(修订草案)》我国拟规定逾期未动工开发闲置土地可无偿收回8·26-国税总局：短期内不会全国推行房产证加名征税；12·26-财政部：明年将稳步推进房产税改革试点11·28-昆明将建立公租房信用体系，城镇保障房监管实行有奖举报；12·23-明年新开工保障房700万套以上，各省签军令状8·28-住建部官员解读“限购五标准”及具体实施程序；9·5-浙江省8城市实施限购；11·1-珠海今起限购新盘限价11285元/m2；12·3-住建部知会地方政府楼市限购令到期延续2012年上半年下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2次；下调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点1次；2·2-云南省低丘缓坡土地综合开发利用试点工作方案出炉；6·19-限定住宅项目容积率不得低于1.0；6·21-未动工开发满一年的土地，按出让价20%缴纳土地闲置费，未动工开发满两年的，无偿收回6·20-税务总局：保障房可免缴土地使用税1·6-住建部：保证保障性安居工程竣工率为全年重点工作；2·21-关于继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知；3·7-发改委：优先安排保障房建设用地做到应保尽保3·6-上海楼市限购趋严成年未婚子女不得购二套房；5·14-上海出台限购新政:单身上海户籍人士限购第二套-9-昆明市的发展一直延续“同心圆”的发展形态。随着城市的不断扩大，城市问题日益突出。转变城市固有发展模式，寻找新的发展空间，成为了未来城市的发展重点。昆明市总体规划——城市发展轨迹-10-昆明是中国连接东南亚国家的桥梁；城市化发展进程明显，城市建设处于快速发展阶段昆明作为东盟10+1自由贸易经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、“泛珠三角”区域经济合作的交会点之一，是中国面向东南亚和南亚的桥头堡，在中国国家安全战略、西南地区面对东南亚、南亚大通道建设中发挥重要作用；放眼全国看昆明：昆明地处“东联黔贵通沿海，北经川渝进中原”的独特区位，是国家提升与周边国家合作能力，建设陆路对外通道的重要支点，是对外东南亚、南亚经济圈开放门户城市；昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用，带来城市及城市商业发展的强大机遇-11-城市发展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变，将为昆明区域性国际化中心城市定位奠定发展基础城市总体规划，从“一湖四片”扩大到“一主五辅”、“一主两副三区多中心”，城市规模和功能变化的同时，空间布局更趋合理，区域发展功能特征更趋明显；昆明城市空间的拓展方向应以东南、东北两个方向为主。加快都市区由市核心（环滇池的一湖四片）和跨昆明、玉溪行政区等的五个辅城（滇池流域外30-60公里）发展格局；中心区新增190平方公里核心昆明=主城＋呈贡新区＋空港经济区；现代新昆明城市体系城市规划区范围图主城区-12-“核心—网络、两轴、两带”的城市空间结构核心—网络：由主城、呈贡新区、空港经济区组成的中心，依托绕城公路系统和快速铁路系统构成的交通网络，连接中心城与海口、昆阳和晋宁新城等城市组团。两轴：依托昆曲高速公路、昆玉高速公路、昆洛公路、泛亚铁路等南北向发展主轴：依托昆安公路、昆石高速公路形成的东西向发展次轴。两带：与城市建设用地平行的西部生态控制带和东部生态景观控制带昆明市总体规划——城市总体规划-13-城际交通，加速区域一体化进程滇中城市群城际轨道交通——滇中“八射”“两高铁”近期：利用现有铁路开通昆曲、昆玉、昆楚城际轨道交通的基础上，建设环滇池轨道、昆明—玉溪、昆明—楚雄、昆明—武禄、昆明—石林—蒙自五条城际轨道专线。远期：建设昆明外环城际轨道交通，即嵩明—宜良—澄江—晋宁—安宁—富民—嵩明环线。此外，还将陆续启动昆明—嵩明、嵩明—曲靖—富源、嵩明—曲靖—宣威、嵩明—寻甸—东川—会泽、武禄—元谋、石林—师宗—罗平、楚雄—大理城际轨道专线。《规划》明确指出，滇中城市群内轨道交通和高速公路应共同发展，形成复合式交通通道，满足多个层次客流的不同要求。-14-城市区域划分昆明市主城区五次区域：西市区南市区中市区龙泉路大观路一二一大街贵昆公路北市区东市区昆曲高速公路环城西路环城南路东风东路昆明市原主城区行政区域划分昆明市五大次区域划分-15-城市区域划分——发展现状昆明市主城区五次区域：西市区南市区中市区龙泉路大观路一二一大街贵昆公路北市区东市区昆曲高速公路环城西路环城南路东风东路把昆明建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市。东市区：欠发展区域北市区：昆明副中心南市区：城市发展重心西市区：教育集中区中心区：昆明商务、金融和文化中心。远景城市规模昆明市中心城人口规模（万人）468规划线网线路长度（km)功能层次高峰小时断面客流（万人次/h)系统规模1号线34基本骨架线3.79大运量地铁2号线22.4基本骨架线3.26大运量地铁3号线19.1基本骨架线2.22中运量轻轨4号线42.9内部填充线2.07中运量轻轨5号线17.6内部填充线2.05中运量轻轨机场线26.6内部填充线0.59中低运量轻轨合计162.6——轨道交通规划——在改善城市交通模式和推动生活方式变迁的同时，将极大改变城市商业的发展式，以此推动城市时尚度的提升并为沿线项目带来更广泛人流从目前轻轨的规划情况来看，通过城市轻轨能够完全实现南北方向和东西方向的交通贯联，特别对南北方向的交通便捷性的改进力度最大；据规划，未来1小时都市圈的范围内，可以由昆明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城；-17-昆明铁路枢纽是我国泛亚国际大通道走廊在西南地区重要的铁路枢纽，是云南铁路网的核心•泛亚铁路的改造和建设，是新昆明建设的重要支撑体系之一，对加快云南全面对外开放和提升昆明面向东南亚、南亚区域合作的城市职能具有突出作用。•工程线路全长143公里，目前工程已顺利开工，2012年完工后，将形成衔接成昆、沪昆、云桂、南昆、昆河、渝昆及长昆客专7条铁路干线、5个方向、主轴线（读书铺－昆明东）客货分线运输的放射状环形布局，为云南构建“八入滇、四出境”的现代化区域铁路网奠定坚实的基础。-18-昆明致力打造“四环十七射”骨干路交通体系•“四环”指城市二环路、城市三环路、绕城高速内环和绕城高速外环。•“十七射”指八条主要出口道路、五条辅助出口道路和四条补充出口道路。其中：“八主”为昆武高速、昆曲高速、昆石高速、昆玉高速、昆安高速、昆嵩高速、高海公路和机场高速；“五辅”为昆禄公路、老昆安公路、老贵昆公路、老昆石公路及老昆洛公路；“四补充”是王筇公路、昆肖线、龙泉线和浑阿线。1919在“十二五”期间，昆明市应该以加快转变经济发展方式为主线，为把昆明市建成中国面向西南开放的区域性国际城市奠定基础。•城市空间——迅速启动新区建设，将昆明建设成为高原湖滨生态城市和休闲宜居之都。•品质工程——不同街区风貌各异将实施“主城品质提升行动”，对城市标志性建设、标志性地段、重点片区、重点部位精心设计、精细施工、精品建设，使单体建筑各具特色，群体建筑和谐美观，不同街区风貌各异，城市整体形象特色鲜明。•对外开放——建设五条经济带昆明要打通连接太平洋、印度洋、大西洋的陆域通道，推动昆河、昆曼、昆仰、昆加四条经济走廊建设。同时，探索与越北、老北、缅北、泰北“四北地区”，新加坡—加尔各答—昆明“黄金三角”区域建立新的合作机制。•生态建设——五年实现滇池治理中期