年佛山房地产市场分析报告（PPT75页)

2017佛山房地产市场分析报告2017年是佛山楼市调控密集出台的一年，在经历限购、限贷、限价、限签“四限时代”后，楼市逐步从高温过热转向平静理性；全年共成交1209万㎡，与2016年同期相比有较大回落。分区域差别化的限购政策引导市场成交结构出现变化，置业需求西移明显，非限购区市场猛然升温，成为新一轮楼市热点，而过往热点区域（广佛交界）在政策的调控下量价得到有效控制。2017年佛山楼市在板块轮动的作用下，跨区跨板块置业渐成常态，区域均衡化发展开启楼市新格局。前言宏观与政策环境54321一级土地市场二级住宅市场商业和别墅市场未来市场预判目录Contents1Part宏观与政策环境宏观环境政策环境整体经济稳步向好，制造业扩张明显2017年国内生产总值（GDP）同比增长徘徊于6.9与6.8%之间，全年平走，继16年探底式增长后17年一二季度拉高0.2百分点，整体延续上年经济稳中向好态势。2017年PMI对比上年整体拉高上走，中国制造业有明显扩张的发展趋势。宏观环境66.577.5805101520252013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32013-2017各季国内生产总值GDP（万亿）增长率%-4%-2%0%2%4%6%474849505152532015年-2017年中国制造业指数制造业指数制造业同比全年经济增速前高后稳，通胀压力温和宏观环境年初CPI因受春节错月和气候变化等因素影响，走势出现高峰后下月随即下探，下半年缓慢爬升表现温和，全年无明显通胀压力。今年PPI增速上涨空间已触顶受限，但依然在高位运行。与CPI出现剪刀差情况，对企业利润率的改善仍有支撑。2017年三季度信贷大规模收紧，导致房企资金流动性降低宏观环境27%26.1%24.2%22.8%00.050.10.150.20.250.3051015202530352015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32015-2017各季房地产贷款（万亿）房地产贷款余额房地产贷款增速2017年房地产贷款增速持续下降，信贷收紧一定程度抑制了资金的流动性，同时导致楼市成交量下降，避免楼价过快上涨。随着今年经济逐渐趋稳，信贷的结构性调整，有望助推房地产市场均衡发展。今年楼市资金链对比去年偏紧，使用资金流动性大大降低，在“去杠杆”背景下，房地产市场或将面临压力。房地产周转和收益率将持续下降，引导房企资产运营模式转型。宏观环境佛山在银根收紧下利率普遍上浮，首套上浮10%，二套上浮20%目前佛山首套房贷款利率走势：银行首套二套首付比例利率首付比例利率民生银行3成基准（4.9%）5成↑1.2倍（5.88%）↑汇丰银行3成1.1倍（5.39%）↑4成1.15倍（5.64%）↑邮政银行3成1.1倍（5.39%）↑4成1.15倍（5.65%）↑南海农商3成1.1倍（5.39%）3成1.2倍（5.88%）交通银行3成1.1倍（5.39%）↑4成1.15倍（5.64%）↑建设银行3成1.1倍（5.39%）5成↑1.1倍（5.39%）招商银行3成1.1倍（5.39%）6成↑1.15倍（5.64%）广发银行3成1.15倍（5.64%）↑4成↑1.2倍（5.88%）中国银行3成1.15倍（5.64%）↑4成1.2倍（5.88%）农业银行3成1.2倍（5.88%）↑4成1.3倍（6.37%）↑银根紧缩，佛山房贷首套利率普遍上浮10%，二套上浮20%，部分银行二套首付比例提高；贷款利息支出加大，提高购房门槛；加上房贷审批周期也大大拉长，贷款置业者压力增大。银行贷款收紧，部分消费贷被流入购房用途。前3个季度，居民短期消费贷款余额增加了1.5万亿，同比增速38.1%。银监会严查挪用消费贷的资金，防范房地产泡沫风险。北京、南京、广州等市要求银行业金融机构重点检查“消费贷”等资金流向，广州更暂停发放金额超100万元或期限超10年的消费贷。预计居民杠杆率较快上升势头或会有所遏制。十九大“三步曲”着力稳定房地产市场健康发展政策环境政策供应转型在北京“3.17新政”和“21天11项举措”的深度调控的带动下，房产调控领域不断“打补丁”，先后有90余个地区（包含市、区、县）出台了上百次房地产调控政策。为增加保障房供应，北京、湖南、江西等多地出台文件，由政府收购普通商品房，作为保障房来源。住建部等部门再推“购租并举”，加大租房市场供应，以缓解房价上涨压力。各地均着力加强承租人权益保障，提出“购租同权”，从落户、入学，向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。租购并举保障房落实调控不放松123政策环境时间城市分类调控城市限购限贷限价限售限商上半年一线城市北京深圳上海广州天津新一线城市南京杭州武汉成都东莞二线城市厦门佛山西安三线城市惠州南宁下半年新一线城市东莞再升级二线城市南昌石家庄三线城市泰安进一步加强房地产市场调控工作泰州四线城市赣州铜陵加强房地产市场管理的若干意见安庆加强供给结构稳定房地产市场若干意见毫州今年3月楼市调控再加码，以北京为首的一线热点城市提出“五限”政策，各地根据自身特点出台调控措施，从供需两端抑制投机进行调控；下半年在一二线城市出现调控效果的影响下，调控手段逐步蔓延至三、四线城市，并实施差别化调控措施。楼市调控蔓延至三、四线城市，实施差别化调控手段住房属性明确为居住属性和准公共物品属性，去除投资属性。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。•“十三五”规划提出要持续实施城镇保障性安居工程建设，加快推进棚户区改造，全国计划改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房2000万套，力争2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。•政府主导保障住房：地方政府及地方国企、央企发展公共租赁房、共有产权房，以建立购租并举的住房制度方式满足中低收入人群的基本住房需求保障性住房租赁并举•目前住建部确定了上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。已有超过30个省市出台了有关租赁的政策内容。其中，广州提出“租购同权”概念，北京、上海等多地直接推出70年产权租赁用地。•完善购租并举的住房制度，大力发展住房租赁市场，支持国企转型为住房租赁企业，搭建住房租赁交易平台，增加租房房源供应，保持房地产市场继续平稳健康发展。共有产权房地方政府平台开发商自持住宅大开发商地方国企央企地方政府社会租赁住房公共租赁住房部分产权售卖社会租赁保障租赁租赁住房保障租赁中低收入人群大学毕业生及城市人才一二线核心热点城市三四线城市供应主体住房类型针对人群多主体供给保障住房+租购并举措施转型房地产市场政策环境政策环境各地租赁政策逐步落地“房住不炒”基调深化楼市调整长效机制的逐步建立租赁市场17年下半年各城租赁政策具体细则密集出台，构建购租并举住房体系为今后住房市场主要发展方向。地区/部门发布时间政策内容上海7.7“十三五”期间预计新增供应各类住房约170万套，其中租赁住房约70万套广州7.17落实“租购同权”；允许将商业用房改建成租赁住房九部委7.20在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场；支持国企转型为住房租赁企业，选12城市试点佛山7.21提出首要任务是建立国有平台，由国有平台引领租赁市场，鼓励租房消费上海7.24首次出让两宗“只租不售”地块沈阳7.25持有居住证的承租人享受各种公共服务，实现租购同权。2020年前提供2万套租赁住房武汉7.26试点租购同权:允许通过规划论证将酒店写字楼等改建成租赁住房山东7.26培育和发展住房租赁市场：租房人办理居住证享有义务教育等基本公共服务住建部7.28建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇无锡7.28取消购房面积60㎡以上准予落户政策；增设租赁住宅落户政策成都7.31依托国企组建住房租赁公司：降低个人出租住房缴纳增值税郑州8.1建设政府住房租赁平台；明确租购同权，享有就近入学等公共服务权益深圳8.1福田、罗湖、南山、盐田四区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售成都8.3未来5年，新建30万套人才公寓杭州8.9杭州市住房保障和房产管理局与阿里达成合作，共建杭州市住房租赁监管服务平台北京8.17提出符合条件的京籍和非京籍家庭，都可按照相关规定租房享受义务教育国土资源部8.28确定北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山肇庆、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。深圳8.28“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营上海9.15充分保障租赁当事人合法权益，本市常住居民的，可以通过办理居住证、申请居住积分制度、办理人户分离登记，享有基本公共服务多项利好政策推动下，租赁市场前景被看好8月，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，佛山市成为全国12个试点城市之一。试点内容其一，完善试点项目审批程序其二，完善集体租赁住房建设和运营机制其三，探索租赁住房监测监管机制其四，探索保障承租人获得公共服务的权利11月初，广东省住建厅、佛山市政府分别与建行广东省分行达成住房租赁战略合作，迈出了政银合作共同推进住房租赁市场建设的第一步。按照协议，建行将以为政府监管提供平台、为客户交易提供保障为目标，在未来5年从技术、资金、渠道等方面给予大力支持，加快推动广东住房租赁产业发展，佛山政府获得3000亿元授信支持。佛山成为住房租赁试点，与建行打造住房租赁全国样本政策环境政策环境十三五规划和粤港澳大湾区助力佛山发展新高度《广佛同城化“十三五”发展规划(2016—2020年)》由广州市人民政府办公厅和佛山市人民政府办公室联手发布。《规划》认为，加快广州国家重要中心城市建设，强化广州佛山同城效应，对于加快推进珠三角区域一体化发展，打造世界级城市群具有十分重要的意义。粤港澳合作核心枢纽：香港+佛山珠三角世界级城市群核心区全国同城化发展示范区粤港澳合作核心枢纽珠三角自主创新引领区国家服务业和先进制造业中心五大定位三大同城化合作示范区：•荔湾—南海•花都—三水•番禺—顺德“1小时交通生活圈”构建珠三角城市群交通路网基础广佛江珠城轨深中通道港珠澳大桥12345宏观市场小结经济：2017年实体经济呈现出“稳中向好”势头，外需改善以及供给侧结构改革的有效推进促使经济增长略微反弹，虽然未来一段时间供给侧结构改革将继续支持经济增长,但由于经济去杠杆持续推进、以及房地产市场收紧,预计2018年中国经济增长或略微放缓；政策：2017年楼市在经历多次调控后，整体市场已基本回稳，过去推动房地产快速发展的各种因素已经渐渐消退，预计未来政策导向以稳定市场经济平稳运行为主基调，调控将保持相对“高压”的状态。2Part一级土地市场土地市场土地供应有所增长，地价稳步上升698874613464344486660770484417308469.320842608214027505953678502000400060008000020040060080010002012年2013年2014年2015年2016年2017年20