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房地产抵押估价报告估价项目名称:湖北XXXXX学生公寓物业有限公司所属的位于武汉市XXXXX区XXXXX路XXXX号的部分学生公寓用途房地产抵押价值估价委托方：湖北XXXXX学生公寓物业有限公司估价方：武汉XXXXX房地产评估有限责任公司估价人员：XXXXX、XXXXX、XXXXX估价作业日期：2007年6月18日—2007年6月28日估价报告编号：XXXXXXXXXXXXXXX1目录一.致委托方函…………………………………………………………………………………2二.估价师声明…………………………………………………………………………………4三.估价的假设和限制条件……………………………………………………………………5四.房地产估价结果报告………………………………………………………………………7（一）委托方…………………………………………………………………………………7（二）估价机构…………………………………………………………………………………7（三）估价对象…………………………………………………………………………………7（四）估价目的…………………………………………………………………………………12（五）估价时点…………………………………………………………………………………12（六）价值定义…………………………………………………………………………………12（七）估价依据…………………………………………………………………………………12（八）估价原则…………………………………………………………………………………13（九）估价方法…………………………………………………………………………………13（十）估价结果…………………………………………………………………………………14（十一）估价人员………………………………………………………………………………15（十二）估价作业日期…………………………………………………………………………15（十三）估价报告应用的有效期………………………………………………………………15五.房地产估价技术报告………………………………………………………………………16（一）区域因素分析……………………………………………………………………………16（二）个别因素分析……………………………………………………………………………16（三）变现能力分析……………………………………………………………………………19（四）市场背景分析……………………………………………………………………………21（五）昀高昀佳使用分析………………………………………………………………………21（六）估价方法选用……………………………………………………………………………22（七）估价测算过程……………………………………………………………………………23（八）估价结果确定……………………………………………………………………………49六.附件…………………………………………………………………………………………502致委托方函湖北XXXXXXX学生公寓物业有限公司：我公司于2007年6月18日接受贵方委托，对位于武汉市XXXXXX区XXXXX路XXXX号的部分房地产的价值进行估价，估价时点为2007年6月18日,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价工作至2007年6月28日结束。根据委托方提供的《房屋所有权证》（武房权证湖字第XXXXXXXX、XXXXXXXX号）和《国有土地使用证》（武国用（2003）字第XXXXX号）资料复印件，估价人员于2007年6月18日进行了现场查勘，确定估价对象评估范围为湖北XXXXXXX学生公寓物业有限公司所属的位于武汉市XXXXXX区XXXXX路XXXX号的部分房地产，即建筑面积为114646.51平方米房屋所有权及出让剩余使用年限为66.44年的62102.66平方米分摊国有土地使用权，设计用途为其它，实际用途为学生公寓。估价对象详情如下：幢号结构房屋总层数建筑面积(M2)分摊土地使用权面积(M2)设计用途实际用途1钢混结构712828.336948.95其它学生公寓2钢混结构713932.37546.96其它学生公寓3钢混结构714155.087667.64其它学生公寓4钢混结构712920.716999.00其它学生公寓5钢混结构713144.057119.98其它学生公寓6钢混结构714013.097590.72其它学生公寓7钢混结构79250.075010.65其它学生公寓8钢混结构711735.976357.24其它学生公寓9钢混结构712666.916861.52其它学生公寓合计114646.5162102.66我公司估价人员依据全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及武汉市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；建设部、人行、银监会发布的《房地产抵押估价指导意见》；委托方提供的有关资料；我公司所掌握的武汉市房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。结合长期积累的估价经验和本次评估的估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照严谨的估价程序，选取适宜的估价方法，综合分析影响估价对象房地产价值的各项因素，经过认真的分析计算，昀终确定委估房地产在估价时点2007年6月18日及满足各项假设前提和限制条件下的估价结果为:1、公开市场价值估价结果公开市场价值估价结果为总价RMB30020万元（大写：人民币叁亿零贰拾万圆整），房地产平均单价RMB2618元/平方米（大写：每平方米人民币贰仟陆佰壹拾捌圆整）。2、估价对象存在的法定优先受偿款根据委托方提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》资料显示，估价对象未设定3抵押权，截至估价时点，估价人员未知悉估价对象存在其他的法定优先受偿款，扣减项为零。3、抵押价值估价结果抵押价值为总价RMB30020万元（大写：人民币叁亿零贰拾万圆整），房地产平均单价RMB2618元/平方米（大写：每平方米人民币贰仟陆佰壹拾捌圆整）。特别说明与提示：1、估价对象的房地产市场状况在抵押期限内可能随时间变化而变化，这期间若房地产市场有较大的变动造成估价对象市场价值下降会形成预期风险，提请报告使用人注意。2、本报告为抵押房地产估价，由于注重预期风险，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，采取了谨慎的态度。3、敬请关注如下在抵押期间可能产生的房地产信贷风险：国民经济发生衰退、国家宏观经济政策发生对房地产不利的变化、城市规划发生对估价对象不利的变化、估价对象存在重大质量安全隐患、估价对象存在法定优先受偿款、抵押人的收入水平降低或破产、国家实行紧缩政策,金融政策，调整银行利率等。4、本评估报告所确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，由于在抵押期间可能产生房地产信贷风险，以及快速变现等特殊的交易方式、可能发生的办理抵押登记、权利转移、估价、拍卖等相关费用对估价对象房地产价值的影响，敬请合理使用上述房地产抵押价值。5、本报告的估价结果是在本次评估特定的估价目的下形成的，不对其他用途和目的负责。若改变用途或估价目的，需另行评估。6、因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力一般和处置税费会形成降价甚至资不抵债的风险。7、房地产抵押期间，抵押房地产仍由抵押人占有、使用，使用过程中不可避免会造成损耗，特别是装修及设备等折旧较快，有可能降低抵押物价值，提请抵押权人注意。8、建议定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。特此函告！武汉XXXXXX房地产评估有限责任公司(盖章)：法定代表人（盖章或签名）:二OO七年六月二十八日4估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了认真仔细实地查勘，现场查勘人员陈洪涛。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、如委托方以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使评估人员在本报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托方承担。注册房地产估价师：XXXXX注册号：XXXXXXXXXXX注册房地产估价师：XXXXX注册号：XXXXXXXXXXX注册房地产估价师：XXXXX注册号：XXXXXXXXXXX5估价的假设和限制条件1、本次估价是以估价对象能够按规划批准的用途（学生公寓）并在其有效使用年期内保持整体、持续使用为假设前提的。2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及出让国有土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。3、根据委托方提供给估价机构的有关资料，并经估价师了解知悉的估价对象房屋所有权及出让国有土地使用权不存在抵押等他项权利，不存在法定优先受偿款。4、本报告以产权人不存在欠缴营业税及附加、增值税、房产税、土地使用税等税费为假设前提。5、本次估价是以产权方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。6、估价结果为估价对象在2007年6月18日的公开市场价值减去估价师已知悉的法定优先受偿款，其公开市场价值为在估价时点时的下列交易条件下昀可能实现的价格：（1）交易双方是自愿地进行交易的；（2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的昀大化；（3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信息；（5）交易双方有较充裕的时进行交易；（6）不存在特殊买者的附加出价。7、一旦发生抵押人不能履行债务，抵押权人须将抵押物拍卖清偿时，根据国家有关规定的优先受偿款外，还有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、营业税及附加、印花税、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费等，本报告估价结果中，这些税费未扣除。8、由于估价对象是整体中的部分，故本次估价以估价对象能合法享用及分摊该小区的各项权益和各项配套服务设施为前提。9、本报告中采用的分摊土地使用权面积系估价人员采用总用地面积与总建筑面积比值计算土地分摊系数，然后计算出各栋应分摊土地面积，本次评估以此为前提。若计算的分摊用地面积与政府管理部门确权的面积不一致，则估价结果应做相应调整。10、我们对估价对象的现场查勘仅限于一般性查勘，并未对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷，本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。11、本次估价对象由委托方有关人员现场指认，如与实际不符，应重新估价。12、委托方提供的估价对象房地产权属证明材料未到有关主管部门对其记载的内容进行核实。本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿应6由委托方承担责任。13、本估价报告是以估价对象在估价时点的状况为依据进行的。14、本报告的估价结果是在本次评估特定的估价目的下形成的，不对其他用途和目的负责。若改变用途或估价目的，需另行评估。15、本报告所确定的房地产价格是在本次评估特定目的及假设前提条件下的抵押价值，未考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理权属登记、权利转移等相关费用对估价对象房地产价值的影响。16、本报告的估价结果是在正常市场状况条件下形成的，未考虑国家宏观经济政策发生变化、政策优惠及遇有不可抗力等情况对房地产价格可能产生的影响。17、本报告估价结果中已包含估价对象分摊国有土地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。18、本报告所得出的估价结果，仅供抵贷双方参考。抵押贷款昀终数额由抵贷双方