灯市口西街18号综合楼投标书

北京中拍在线拍卖有限公司第1页共39页灯市口西街18号综合楼-------投标书--------北京中拍在线拍卖有限公司2005年4月2日北京中拍在线拍卖有限公司第2页共39页新华通讯社北京分社：非常感谢贵社邀请我公司参于“灯市口西街18号综合楼”项目的拍卖投标工作。我公司作为在新经济条件下出现的新型拍卖企业，拥有行业主管部门的支持。实力雄厚、经验丰富的股东单位和遍布全国的会员单位使公司可以在全国范围内开展拍卖业务；公司拥有的中拍在线网（）是国内规模最大，运作最为规范，唯一一家被原国内贸易局认可的专业拍卖网站，是中国传统拍卖界的门户网站。我公司拥有完善的网上网下相结合的业务模式，服务特点是提供专业的前期咨询以及拥有广泛的客户关系，服务特长是调查评估和市场营销。我公司一直致力于为金融机构处置抵贷资产提供服务，对金融资产的形成、特点、规律和处置流程有比较深入的了解。我公司是四大国有银行——中国工商银行、中国银行、中国建设银行和中国农业银行的签约拍卖机构，也是四大资产管理公司的入围拍卖合作伙伴，并进行过多次房地产项目的成功合作。在北京同时与四大国有商业银行及四大资产管理公司拥有合作关系的拍卖企业，我公司是唯一一家。2005年，法院系统在拍卖企业中重新指定推荐拍卖机构，我公司凭借稳定上升的业绩及在行业内知名度成功入围全国最高人民法院指定拍卖机构，同时我公司也是北京市高级人民法院指定推荐的拍卖机构（见附件1）。我公司曾经成功的操作了河南体育场、清华园三才堂房地产、营口鲅鱼圈仓库及土地、苏州燕园饭店、三元大厦写字楼、建西苑南里1、6北京中拍在线拍卖有限公司第3页共39页号楼、仟村商务楼第三层、康赛德俱乐部综合楼、北苑路169号办公楼、罗马花园会所、和平里综合楼、良乡独栋大楼等大型房地产项目的拍卖工作。接到贵社的竞标邀请后，我公司非常重视立刻成立以专门工作小组，先后多次到标的现场踏勘了标的并对标的周边做了详细的市场调研，带领几拨客户到现场参观的标的。经过市场调研、专业的评估与测算标的的市场价格、仔细分析标的的投资回报率、与公司现有买家会员进行潜在的招商等工作，并有了实质性的进展，我公司根据该项目的工作结果，特此向贵社提交投标文件。妥否，请予评审为盼。北京中拍在线拍卖有限公司2005年4月2日北京中拍在线拍卖有限公司第4页共39页拍卖起拍价建议制作人：北京中拍在线拍卖有限公司名称：灯市口西街18号综合楼日期：2005年4月2日货币单位：人民币元*标的起拍价3000万元标的预期拍卖成交价3353万元拍卖方式增价式拍卖付款方式一次性付款付款期限20个工作日委托拍卖期限2个月拍卖佣金0.5%成交后税费根据房管局规定买卖双方各自支付自己费用土地出让金由买家支付产权过户中拍在线协助办理北京中拍在线拍卖有限公司第5页共39页目录第一章拍卖标的概况........................................7一标的基本情况.......................................7二标的的现状.........................................7三标的周边状况.......................................7第二章拍卖标的市场状况....................................8第一节北京市主要商圈市场状况..........................8第二节王府井商圈概况.................................10第三节王府井商圈物业市场分析.........................12第四节王府井商圈未来发展展望.........................17第五节类似标的状况...................................20第三章标的实景图.........................................21第四章项目价格测算.......................................22第一节收益现值法计算原理.............................22第二节收益现值法计算过程.............................24第三节标的起拍价及预期价值...........................27第五章拍卖方案...........................................28一拍卖标的基本情况...................................28二客户分析..........................................28三拍卖佣金及费用方案.................................29四付款方式及期限.....................................30五拍卖时间及计划.....................................30六预展招商方案......................................30北京中拍在线拍卖有限公司第6页共39页七拍卖方式和拍卖会...................................32第六章中拍在线拍卖有限公司特点...........................34一公司特点..........................................34二行业内部优势......................................34三我公司近几年房地产拍卖业绩.........................36北京中拍在线拍卖有限公司第7页共39页第一章拍卖标的概况一标的基本情况项目名称灯市口西街18号综合楼（下称本标的）项目类别办公楼及土地地理位置北京市东城区灯市口西街18号土地级别一级综合用地土地性质划拨二标的的现状标的现状该标的位于北京市东城区灯市口西街18号，属于北京市王府井商圈。标的总建筑面积为3043.6平方米，标的地上共6层建筑面积2600.7平方米，地下1层建筑面积为402.6平方米，另有平房40.3平方米；标的土地面积580.08平方米，其中独用面积40.3平方米，分摊面积539.78平方米。据了解标的整栋大楼由东城区街道出地，贵社出资联合建成并分割的，竣工于1990年，砖混结构。产权状况该标的已于2004年3月取得国拨土地使用权证和房屋所有权证；三标的周边状况标的北邻灯市口西街，南侧为拟开发的富阳商贸中心，东邻东城区街道办事处。标的处于北京市最繁华的王府井商业区，离王府井步行街约300米。标的交通四通八达，北上平安大道，南下长安街，西去故宫紫禁城，东往金宝大道上二环，多条公交路线均可到达。北京中拍在线拍卖有限公司第8页共39页第二章拍卖标的市场状况我公司在接到贵社的委托拍卖竞标邀请后，立即对北京市商业营业用房的市场情况和本标的所在区域的具体市场情况进行了大量市场调研并进行了分析，下面就将具体情况汇报如下：第一节北京市主要商圈市场状况1.北京各商圈内商场一览表表1：北京各商圈内商场一览表所属商圈朝外商圈CBD商圈王府井商圈西单商圈亚运村商圈燕莎商圈阜成门--复兴门商圈百货商场购物中心北京蓝岛大厦丰联广场商场太平洋百货盈科店国贸商城贵友大厦东方新天地东安市场世都百货王府井女子百货西单华威商场西单赛特商城中友百货首都时代广场安贞华联商厦北辰购物中心华堂商场飘亮购物中心北京燕莎友谊商城北京友谊商店华堂商场燕莎奥特莱斯北京百盛购物中心北京新世界中心阜成门华联商厦2.2004年第二季度北京百货商场、购物中心商铺租金总体及各商北京中拍在线拍卖有限公司第9页共39页圈情况，如表2所示：表2：北京百货商场、购物中心商铺平均租金和指数比较图(单位：元/平方米×天)商圈北京平均王府井商圈朝外商圈亚运村商圈西单商圈中关村商圈CBD商圈商铺租金平均价格24.1130.1412.5613.2536.1118.0035.05指数值83.95104.6235.9639.79139.0852.21132.223.北京百货商场、购物中心商铺平均租金和指数比较图北京百货商场、购物中心商铺的平均租金为：24.11元/平方米×天北京中拍在线拍卖有限公司第10页共39页第二节王府井商圈概况一王府井概况王府井地区位于北京市地理坐标的中心位置，紧临天安门和故宫，交通便利；王府井商业街的高档商业和休闲观光环境使海内外游客流连忘返，它东面与正在建设的北京中央商务区（CBD）遥相呼应，西面距“世界文化遗产”故宫以及我国的政治中心天安门咫尺之遥，南面紧邻“中华第一街”长安街，北面是北京传统的隆福寺商业区。特殊的地理位置和周边特殊的政治经济环境，使其孕育着无限的商机，同时也赋予其广阔的发展空间。二历史沿革王府井地区的商业格局最早奠定于十三世纪六十年代，即元初修建大都之际，清朝光绪年间定名为王府井大街。初建时，王府井是元朝许多机构和王府的聚集区，到明朝时，出现了早期的工商业活动，到了清朝中叶，这一带的商嗣逐渐增多，晚清时，东安门大街及丁字街已经形成初具规模的小商业街了。中华民国时期，外国商人纷纷在这里设立洋行。袁世凯称帝以后，为感谢为他上台大造舆论的英国记者莫里逊，曾将王府井更名为莫里逊大街。当时，前清遗老遗少、达官贵人、富商官僚多居东城，为满足他们奢侈生活的需要，王府井商品品种除不断增加外，还向高档化方向发展，久而久之，形成了王府井的一大特色。北京中拍在线拍卖有限公司第11页共39页新中国成立以后，人民政府对王府井大街进行了整治，兴建了一些大型的商业设施，形成了以东安市场和百货大楼为主体的繁华商业区。二十世纪九十年代以来，王府井地区发展建设加快，王府世纪广场、东安市场的改扩建、东方广场的兴建，给传统的商业文化区增添了强烈的时代气息。从南入口北京饭店入街北行，不仅可以见到传统老字号店铺林立，牌匾高悬，人流如潮，而且拔地而起的写字楼、酒店、公寓等高档物业也映入游人的眼帘。三建设现状王府井大街的整治规划基本完成，成为名副其实的“北京商业第一街”，商业风格以“现代”、“新潮”为主，整治改造后的王府井大街，从东安门大街---金鱼胡同到与长安街交界的南口，810米长略呈波浪型的大街两侧分布着十二个大型商场，除原有的百货大楼、工艺美术大楼、穆斯林大厦、外文书店、协和商场、新东安商场外，还新建了百货大楼新楼、东华服装、明辉大厦、好友世界、丹耀大厦、东方广场等六个大型购物娱乐商务综合性商厦。与此同时，灯市口至五四大街的王府井大街北段，将利用商务印书馆、中华书局、人民艺术剧院、金帆音乐厅和考古研究所等文化设施，构成整个王府井大街的文化链、景观链和文脉链，完成王府井大街由南向北，从商业文化、市民文化向文学、艺术等高雅文化的过渡。四发展规划规划中的王府井商业区，东起东单北大街、东四南大街，西至南河北京中拍在线拍卖有限公司第12页共39页沿大街、北河沿大街，南起东长安街，北到五四大街、东四西大街。商业区南北长1.7公里，东西宽0.95公里，呈长方形，规划用地1.65公里。根据《王府井商业区改造规划》，王府井商业区将继续建设或改造一批建筑。第三节王府井商圈物业市场分析一商业经营物业市场㈠商铺供应规模大都较小王府井商业街总长810米，商铺云集，共计约77家，传统业态的商铺规模大都较小，多在10000平方米以内。其中，营业面积在10000平方米以上的总共有东方广场、新东安市场、王府井百货大楼等6家。营业面积在100-1000平方米之间有31家，面积在1000-10000平方米之间有10家，营业面积在100平方米以下的商铺有30家。但在整个王府井地区商铺的供应量中，营业面积在1.5万平方米以上的商场所占比例为75%，而1.5万平方米以下的商铺所占比例仅为25%。㈡客户构成以综合商场、百