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招商地产125~150㎡首改户型研究Forever产品线i-Hope系列01i-Hope首改产品线特征125㎡i-Hope首改产品线概述i-Hope系列总体产品定位•i-Hope系列总体定位：改善型家庭的品质居所•产品特点：位于城市的重要地段，占有城市稀缺景观资源•产品面积段：125~250㎡i-Hope首改产品线的特点•定位：改善型入门级，刚改型客户•产品特点：功能仍是客户关注的重点，在功能满足的基础上，进行空间舒适度的提升•产品面积段：125~150㎡基本型舒适型豪华型130㎡150㎡180㎡220㎡首改产品范围i-Hope首改产品客户概述i-Hope系列定位客群•本次产品是针对首改类主流客群研发的•研发重点：居住功能的提升与满足•产品特点：同等面积产品中，功能配置更好客户构成场景设定典型小太阳家庭——夫妇+小孩家庭构成描述：夫妇——35~40岁有一定购买能力非常关注孩子的生长环境男主人事业有成，比较忙碌女主人可能为全职太太小孩——5~10岁（1~2个）渐渐需要更多独立空间较依赖父母，需要更多家庭相处生活场景描述：•孩子长大，需要独立房间，因此购买更大的户型——标准尺寸次卧•老人不同住，偶尔过来探望孙子，短暂住一段时间——可偶尔作为客房的多功能房间•男女主人除陪伴孩子外，偶尔需要休闲放松的独处空间——多功能房间，可作为书房•孩子为家庭的重心，良好的成长环境是很大的考虑因素——良好采光的学习房对户型的需求：•标准3房：标准主卧标准次卧（孩子卧室+学习房）多功能房（可作客房、书房、儿童玩具室…）•3+1房：豪华主卧（+1功能，可作书房、大衣帽间…）标准次卧（同上）多功能房（同上）客户构成场景设定三代同堂家庭——夫妇+小孩+老人家庭构成描述：夫妇小孩老人——65~70岁退休在家，帮忙照看孙子注重健康养生有较多空闲时间兴趣爱好较多，渴望发挥余热生活场景描述：•三代同堂，需要亲密交流的场所，也需要独处的空间——大客厅，主卧可考虑+1功能•工作日的白天主要是老人与小孩在家，夫妇在外工作——客厅与餐厅的使用频率较高•晚上及周末为家庭活动时间，人数达到峰值——足够的空间•由于生活习惯不同，应考虑各自的独立自由空间——夫妇、孩子和老人不同时段使用的多功能房，或主卧+1功能对户型的需求：•3+1房：增配主卧（+1功能，可作书房、大衣帽间…）标准次卧（孩子卧室+学习房）标准次卧（老人卧室）•小4房：标准主卧标准次卧（孩子）标准次卧（老人）多功能房（小房间，可作书房、休闲功能…）01i-Hope系列125~150㎡产品框架分类梯户比图例说明洋房层数：1~6层核心筒要求：•最少电梯数：0•最少楼梯数：1•楼梯形式：开敞，双跑楼梯T2洋房板式T2•面积：125~150㎡T3洋房板式T3•端户面积：125~150㎡•中间户面积：90~120㎡中间户不宜过大小高层层数：7~11层核心筒要求：•最少电梯数：1•最少楼梯数：1•楼梯形式：开敞，双跑楼梯层数：12~18层核心筒要求：•最少电梯数：2•最少楼梯数：1•楼梯形式：封闭，双跑楼梯T2小高层板式T2•面积：125~150㎡T3小高层板式T3•端户面积：125~150㎡•中间户面积：90~120㎡中间户不宜过大小高层点式T3•端户面积：125~150㎡•中间户面积：90~130㎡T4小高层板式T4•端户面积为125~150㎡•中间户面积段为：90㎡中间户不宜过大小高层外廊板式T4•端户面积为125~150㎡•中间户面积段为：90㎡中间户不宜过大ihope125~150㎡产品系列框架125~150㎡户型分类梯户比图例说明高层层数：19~33层核心筒要求：•最少电梯数：2•最少楼梯数：2•楼梯形式：防烟剪刀楼梯T3高层板式T3•端户面积段：125~150㎡•中间户面积段：90~120㎡中间户不宜过大高层点式T3•端户面积段：125~150㎡•中间户面积段：120~130㎡T4高层板式T4•端户面积段：125~150㎡•中间户面积段：90㎡中间户不宜过大高层外廊型T4•端户面积段：125~150㎡•中间户面积段：90㎡中间户不宜过大高层十字形T4•户型面积段：125~150㎡高层点式T4•端户面积段：125~150㎡•中间户面积段：90㎡中间户不宜过大ihope125~150㎡产品系列框架125~150㎡户型楼型户型1.0版本研究范围备注T2板式小高层可拼接140~150㎡西南地区户型华东地区户型空间舒适型T3点式高层端户130~150㎡户型：125~130㎡130~150㎡功能优越型拼接户130~150㎡中间户125~130㎡板式高层端户125~150㎡户型：125~130㎡130~150㎡拼接户125~150㎡中间户125~125㎡T4外廊高层端户125~150㎡户型：125~130㎡130~150㎡拼接户中间户多为90㎡或以下小户型户型：80~90㎡点式高层端户125~150㎡户型：125~130㎡130~150㎡户型：125~130㎡130~150㎡拼接户中间户多为90㎡或以下小户型户型：80~90㎡板式高层端户125~150㎡户型：125~130㎡130~150㎡拼接户中间户多为90㎡或以下小户型户型：80~90㎡本次研究户型框架130㎡，150㎡户型面积统计均不计赠送面积实际销售可根据当地情况进行赠送，面积可控制在125㎡及143㎡。02建筑面积计算新规范凸窗面积计算方法3.0.13窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。新规范原文对照窗台与室内楼地面高差在小于0.45m结构净高大于2.10m的。计半面积凸窗结构净高≥2.1m窗台净高0.45m不计面积凸窗计全面积的凸窗：结构层高在2.20m及以上的落地凸窗计半面积的凸窗：1.结构层高在2.20m以下的落地凸窗；2.窗台高0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸窗；不计面积的凸窗：1.窗台高0.45米以下且结构净高在2.1米以下的凸窗；2.窗台高0.45米及以上的凸窗。3.0.27下列项目不应计算建筑面积：窗台与室内地面高差在0.45m以下，且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗;3.0.12附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。窗台与室内楼地面高差大于0.45m窗台净高≥0.45m窗台与室内地面高差小于0.45m结构净高小于2.10m结构净高＜2.1m窗台净高0.45m结构层高小于2.20m的。结构层高≥2.2m落地凸窗结构层高大于等于2.20m的。结构层高≥2.2m落地凸窗计全面积凸窗凹阳台计算全面积建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界，分别计算建筑面积。3.0.21在主体结构内的阳台，在主体结构外的阳台，原文对照3.0.18建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。新规范旧规范？计算半面积计算全面积依据地方规范解读•应按其结构外围水平面积计算全面积；•应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积部分城市凸阳台面积计算方法凸阳台进深分析城市仅计算一半面积的条件计算细则华南地区深圳进深不大于2.4m且不超过12㎡制定标准时，大致按2.4m×5m考虑。佛山只能有一处阳台进深大于2.1m，且面积不大于12㎡每套住宅只能设置一处进深尺寸大于2.1m的阳台(或空中花园、入户花园等)且每处水平投影面积不大于12㎡。超出以上规定的，超出部分的水平投影面积应全额计入套内建筑面积。华东地区上海进深不大于1.8m且不超过8㎡阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8m（含1.8m），且其水平投影面积小于或者等于8㎡的。南京进深不大于1.8m且不超过8㎡建筑主体结构外的阳台最大进深不得大于1.8m，水平投影面积不得大于8㎡。杭州进深不大于2.4m且面积不大于10㎡阳台（围护结构外围）水平投影面积不大于10.0㎡且其进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不大于2.4m。福州对阳台进深及面积无特殊要求挑楼，全封闭的阳台按其围护外围最小水平投影面积计算全面积。未封闭的阳台，按其顶盖与围护结构外围中较小部分的水平投影面积的一半计算。根据统计表格，在华东、华南地区具有代表性的城市中，阳台进深一般为1.8米或2.4米。（选取华东、华南地区具有代表性的城市进行阳台进深的分析）阳台进深阳台面积外廊户型方案区域面宽特征城市100米高层建筑最大面宽最大面宽限制细则华东地区45-55m徐州50m面宽不超过50米福州50m主城区沿主干道：24m以上高层，面宽≤50m。24m以下高层，面宽≤60m南昌45-55m1.多层异型柱，面宽小于55米左右；2.高层剪力墙，面宽45米左右；3.高层框剪，面宽50米左右；4.高层框架，55米左右。60m上海60mH＞60m,L≤60m；24m＜H≤60m,L≤70m；H≤24m，L≤80m合肥点式40m，地块内部60m居住建筑以点式为主，面宽不得超过40米；地块内部住宅建筑面宽不得超过60米。80-100m厦门80m连续展开面不宜大于80米；滨水建筑平行于岸线，展开面不得大于60米苏州100m原则上不超过100米；吴江区、昆山以75米为宜，不超过100米。无特殊规定南京无特殊要求杭州无特殊要求华南地区60m珠海60mH≤24m，L≤80m；24≤H≤54m，L≤70m；H＞54m，L≤60m.不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续面宽的投影上限值按较高的建筑高度执行。最多两拼南宁最多两拼十八层及以下最多三栋并列，十八层以上最多两栋并列；五象新区十八层以上两栋并列面宽限制60米80m广州80m低、多层建筑最大连续面宽不大于100米，高层建筑塔楼单梯面宽不得大于80米，且各单体累加面宽不得大于对应用地红线面宽的2/3；位于珠江两岸一线等城市重要景观控制地区的建筑物，其面宽应当符合下列规定：低多层建筑或高层建筑裙楼最大连续面宽不得大于80米，高层建筑塔楼最大连续面宽不大于60米。深圳80m18≤H≤54m，L≤100m；H＞54m，L≤80m海口80m18≤H≤54m，L≤100m；H＞54m，L≤80m；且各单体累加面宽不得大于对应用地红线面宽的2/3部分城市100米高层建筑面宽控制方法华东地区：100米高层建筑面宽限制以45-60米为主，建筑能做成独栋或者紧凑型两联拼，部分城市无限制。华南地区：城市面宽限制以80米为主，可做成较宽松的两联拼。（选取华东、华南地区部分城市进行面宽控制的分析）03户型设计理念ihope125~150㎡户型设计理念第三厅概念——多功能空间、灵活可变、亲密有间第三厅定义：除客厅与餐厅外的，第三个公共空间。小孩活动场所家庭公共交流场所亲密有间：同一大空间的不同分区设计价值点：1.生活氛围的营造：在其他功能房间标准化的同时，第三厅是使用者可施展个性的地方。2.功能可变：可作为书房、茶室、儿童娱乐区….满足客户的大部分需求3.空间可分可合：此空间可成为公共空间，也可成为房间的一部分，以增强卧室或书房的配置。ihope125~150㎡户型设计理念高品质感主卧套——步入式衣帽间（或整面通高组合衣柜）+带浴缸主卫（有条件下，做到4件套）非奢华，但不失品质感家中“顶梁柱”最需要忙碌过后有放松身心的空间设计价值点：1.步入式衣帽间：有效提升主卧的档次，承载强大的收纳功能。如面积不足以设置步入式衣帽间，以整面通高组合衣柜代替。2.带浴缸主卫：根据市场调研，主卫设置浴缸为多数客户的诉求，如条件允许，将设置4件套主卫。3.主卧可放下婴儿床：考虑双孩趋势这一因素，主卧的进深设置会考虑婴儿床的尺寸。4.主卧可改造成套间：有条件的户型可考虑，通过简单改造（如改变房间门的位置），合并房间成为主卧套间。ihope125~150㎡户型设计理念次卧类套间设计——次卧靠近公卫，方