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金娇地产·温江项目前期定位策略报告本次汇报的目的在于：深入剖析市场态势，重点研讨物业发展方向、规划设计及经济效益测算，确保项目利润最大化，同时通过项目的开发，达到XX公司品牌运营最优化；本次汇报的内容为住宅营销策略总纲，具体细案将根据工作进展分阶段提交。本次汇报的内容考虑到本项目商业部分所占比重不大，现暂不涉及，若我司有机会进一步跟进，将另案提出商业部分详细的营销建议。报告纲要一、市場启示二、項目解讀三、項目定位四、項目營銷策略五、项目投资分析市场启示宏观市场概况-总体供销情况687.81864.111535.69907.47692.94485.391265.5675.802004006008001000120014001600180004年05年06年07年供应面积（万㎡）销售面积（万㎡）2007年主城区新增商品住宅供应面积达1535.69万㎡，同比大增28.0％；同时交易面积达1265.5万㎡，同比大增25.4％。2007年住宅供需矛盾大为缓解，新增加供应面积大于销售面积，总供销比为1.21。（以上数据来源于房管局公众信息网及星彦市场研究中心）新政影响—新政措施自2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，这一规定提高了开发成本；自2007年1月1日起，建立了土地出让金的相关制度，房地产发展向更规范化发展；2007年土地使用税上调，对开发成本有一定影响；2007年5月，成都成为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，对成都房地产发展带来利好消息。2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会下发的关于加强商业性房地产信贷管理的通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的购房者，40%首付+不低于1.1倍利率，“二套房”戴上“紧箍咒”。2007年，国家出台一系列涉及土地、房地产的行政、税收、金融、信贷等方面的政策，这是对房地产政策调控的继续，整个房产市场也将越来越规范化。新政影响—成都区域价格调整水印城金卡优惠1.5％开盘当天优惠1%2.50%48004680都市港湾指定时间内购房客户额外优惠1%1%43004257国栋南园五星城前300名客户可享受优惠3-5%不等的优惠,此外还享有5000-20000元不等的装饰建材大礼5%加20000元装饰大礼49004433圣菲TOWN城幸福08业主大联欢感恩回报价4520元起,首房行动,城南置业大礼包:按揭1%,分期1%,一次性3%,推荐购房送物管:老带新推荐购买成交可免一年物管费,购房有惊喜:购房可获得2000元购物券,感恩回馈:90平米以下首次置业可获5000元租房补贴(时间限制:1.19--2.17)3%加2000元购物券加5000元租房补贴49004675美洲花园多伦多城堡开盘当日购房最高享受5%优惠5%72006840雅居乐花园元旦期间购房享受额外优惠3%3%联排13000，独栋23000－25000联排12600，独栋23000玉林品上开盘当日购房购商务小户享受5%优惠,购车位享受1万元优惠5%75007125翰林上岛3月推出50套A4户型的两房户型，首付1.8万起（开发商垫付5万，购买者需于09年6月交房时还款），如不需垫付则额外享受2％的优惠2%或缓付5万太禾水晶城一月期间购3号楼100平米以上的物业可获50年车位使用权46004600城南区域代表楼盘营销活动促销策略折后均价最高优惠合计价格折扣幅度合计降价折扣优惠：银卡客户0.5%金卡客户1.0%一次性付款3%、分期、按揭2%三期一批次新春优惠折扣优惠：按揭优惠1%，一次性优惠2%，VIP卡优惠1%。现金优惠：1月17日-1月31日购房特惠2-3万元现金；2月7日—9日购房即送5000元租房补贴（仅限首次置业者）；购房送2-3万元装修礼包。4%+3万52005050150150最高优惠合计均价蓝光碧蔓汀客户积分兑换及开盘促销活动区域代表楼盘营销活动促销策略折后均价降价幅度（元/平方米）272272城北蓝光富丽花城652868004%折扣幅度直接降价幅度另外专门针对2号楼认购优惠4万元6%+6.3万元530043001000600另外专门针对3号楼认购优惠1万元6%+3.3万元55004800700400万科·金域蓝湾2008年“新春团年套餐”优惠活动购房基金20000，团购40000，抽奖优惠10000，蓝卡0.2%，居周刊会员1000、逼定灵活1%,付款方式4成0.5%；5成1%；6成1.5%...一次性3.5%8万元/套9210（套二均价7500）8777（套二均价6500）450（套二折扣1000）0三期一批次新春优惠2月7日—9日购买90㎡以下，每套特赠2万元装修基金；90㎡（含）以上每套优惠3万元装修基金；首次购房，90㎡以下可享有5000元“租房补贴”。3%+2至3万+5000530051411590三期二批次限价房活动（本批次紧邻成渝三环立交，资源相对较差）1-100号优惠2%，101-150优惠1.5%，151以后优惠1%；按揭付款优惠1%；一次性付款优惠3%。5%44604237220800龙湖·三千里特价房源促销活动（1月20日开始）2008年新春特惠活动（2月5日-2月底）新春特惠2%,团购优惠4%（3套及以上成交）,一次性优惠1%7%760070685320优品尚东二期二批次一次性付款7%（截至到2月21日）7%51604807350600最高优惠合计区域代表楼盘营销活动促销策略均价折后均价降价幅度（元/平方米）城东万科·魅力之城新春特惠（1月31日-2月21日） 青年置业计划团购（3套以上）优惠2%；老带新优惠2%（同时老业主可享购物券1000元）；居乐卡优惠1000元；老业主购房优惠2万；外地返乡人士认购优惠2千元。一次性付款优惠2%；按揭优惠0.2%（四成）、0.6%（五成）、1%（六成）、1.4%（七成）、1.6（八成）、1.8%（九成）6%+2.3万元590054005000蓝光·富丽东方锦江城市花园置业攻略欢乐送入会优惠：缴纳500元入会，可抵扣10000元的购房款；老带新优惠：凡老业主介绍新客户购买，新客户可享受2000元购房优惠；6666元礼包优惠：活动期间，购房客户均可获得价值6666元的家具或者笔记本电脑等；租房补贴优惠：活动期间，购房客户根据购买房源的户型不同，可享受从购房之日起至交房之日前24个月不同程度的房租补贴，该优惠可直接从购房款中扣除：购房面积在60㎡以下，享受600元/月的租房补贴；购房面积在60-80㎡之间,享受800元/月的租房补贴；购房面积在80㎡以上，享受900元/月的租房补贴。付款7万8000530045507000合能耀之城新春置业嘉年华加入合能会：合能会员交500元抵2000元购房优惠，VIP金卡会员（即交纳10500诚意金）购房再减2000元。老友置业纪：耀之城业主再次认购，优惠10000元；业主介绍新客户认购，新客户优惠3000元，老业主赠送5000元代金券（国美、百佳、百盛等四商家的购物券，任选一家）。新年8.1万70006150区域代表楼盘营销活动促销策略最高优惠合计均价折后均价降价幅度铸信境界VIP客户开盘10日内购房享受总房款1%优惠,一次性购房优惠2%,客户持博士学位或高级职称优惠现金2000元,硕士和中级以上职称及持教师证可享受现金优惠1000元3%加2000元现金优惠64636247216世纪光华开盘限时优惠（按揭2%，一次性付款4%）、新春特惠限量10套，按揭6%，一次性付款10%。优惠后起价3834元/㎡4%40003840160仁和春天大道新年活动期间购制定房源赠送50000元仁和春天百货时尚大礼一次性付款优惠3%3%65006305195珠江国际花园推出12套特价房，优惠1-2万老业主会员卡获赠1%优惠，老业主介绍新客户成交获1年物管费，新老业主成功认购二期赠送888元珠江健康卡1张，现场申领VIP铂金卡享受1%优惠，交纳诚意金可获得额外0.5%优惠1.5%+1000元物管费5600550595西西里VIP卡享受2%优惠2%550053901101批次：经理推荐每套优惠据现场情况而定；外地客户优惠3000元；中海会会员优惠0.5%；高新区相关合作单位客户团购，10人以下优惠0.5%，10人以上优惠1%.1.5%+3000元600058771232批次：即将开盘，目前办理优惠卡优惠1%1%4700465347橙花风景二期8888元青年置业大礼包、B户型优惠200元/㎡、C户型优惠300元/㎡57005400300龙湖翠微清波一次性付款优惠2%团购6%老带新优惠4%（优惠不叠加）6%68006392408水映岛一次性付款5%和按揭优惠3%2%4400431288正成艺墅洋房无理由退房：1期（08年底交房）交房前，可以无理由退房。5％年息补偿：客户退房时，开发商按客户合同签定的购买价格进行退房，并按每年5％的利率补贴客户赠送十年物管费：每天的前2名成交客户可以获赠10年物管费（多层1.2元/㎡，电梯1.5元/㎡）；凡二次按揭购房，再加送5年物管费，限量特价房（不能参与1、2项活动）正成·艺墅洋房一期3980元/㎡起)，一次性付款优惠1％金河谷新春置业优惠4%4%68006528272东立清水河畔30套低价房源,4800元起53005000300中海国际社区橙郡C—house城西新政影响—成都区域价格调整特点一：促销方式多样，优惠眼花缭乱直接降价：采用直接降价的楼盘相对较少，主要是针对个别严重滞销楼盘或是对资金链要求较高的楼盘，其降价的幅度受户型、朝向、楼层等影响，降幅各有不相同。（如：蓝光·富丽花城、富丽东方、优品尚东）折扣优惠：市场大多数楼盘采用各类促销手段（返点优惠、现金优惠、礼包优惠、减轻首付月供），形成组合优惠策略，例如：万科的“青年人置业计划”、“新春团年套餐”，蓝光的“首房行动”，合能的“新春置业嘉年华”等。各类优惠活动的主题。推迟开盘，低价入市：此类主要针对新近开盘项目，其通过推迟开盘时间，采用较低入市价格策略，吸引更多关注，从而促进销售。特点二：东西南北中，调整各不同城东:在售市场楼盘众多，各大品牌发展商的入驻，从而带动城东房价在2007年10月份以前大幅攀升，已经超过城西、城南涨幅，为此与城西、城南竞争优势逐渐减弱，在新政之后，该区域的促销力度也是最大的。整体市场的降幅主要集中在300-800元左右。城西:受市场竞争压力所趋，整体促销力度较多，但与城东楼盘普遍大幅降价采用直接返点、返现金等优惠策略不同的是，城西区域在售楼盘在促销策略上加大了引入“首房计划”、“经理推荐”“购房送物管”等促销手段；整体市场的降幅主要集中在200-500元左右。城南:在售项目相对城东、城西数量较少，在楼盘促销策略上，多采用市场上普遍做法，如直接返点及限价优惠，同时受城南区域客户特征影响，出现了针对某些高端客户群体推出的如返高档百货购物抵用券等相应措施；整体市场的降幅主要集中在100-400元左右。城北:采用的促销策略其明显特征即是“价格取胜”，低起价、低总价的价格优势，成为此次促销的重头砝码，“限价房源”、“首房置业”等措施的运用更使得城北市场成为近期扯人眼球的降价热点区域之一，整体市场的降幅主要集中在200-500元左右。城中:由于中心城市土地的稀有性，加之地段及配套的资源优势，使得在售项目在促销及优惠力度较小，价格仍然坚挺。目前在售项目促销手段较单一，多为开盘常规优惠及个别楼盘推出的限价房优惠，优惠幅度不高，在2％-3％之间。特点三：品牌发展商带头，中小开发商竞相仿效温江市场-发展历程2001年前温江市场主要是本地开发商开发楼盘，项目开发规模小、档次低。2002年温江撤县改区，市场得到较大发展；芙蓉古城、奥林匹克花园、森宇音乐花园等大型楼盘相继出世，“住在温江”初现端倪。2005年光华大道全线通车。同年9月，第六届全国花博会在温江隆重召开，温江住宅市场进一步得到发展。2006年仁和、和记黄埔、蓝光、宏信等品牌开发商陆续抢滩登陆温江，温江住宅环