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普智经盛管理咨询（中国）有限公司EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.中国式管理的倡导者AdvocateofChinese-styleManagementwww.ecoprity.comEcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国香港经盛国际集团睿盛品牌策划（中国）有限公司慧路科技（中国）有限公司2普智经盛隶属香港经盛国际集团，是中国式管理的倡导者和实践者普智经盛管理咨询有限公司隶属香港经盛国际集团，是中国式管理的倡导者，业务涉及企业战略，企业文化和人力资源等管理咨询业务。10多年来，普智经盛为税务、制造、房地产、移动、电信、百货、食品、交通等30多个行业的200多家企事业单位、政府机关提供咨询服务。“甲级”资质咨询机构，在亚太地区享有盛誉。在广州、北京、香港特别行政区均有运营公司普智经盛企业管理咨询（中国）有限公司EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国普智经盛在“公司战略、企业文化、人力资源”领域拥有多项知识产权模型，其中企业文化咨询在行业内处于领先地位普智经盛认为，一家公司的核心竞争力来源于三个方面：“企业战略、企业文化、人力资源”，这是企业管理的三大核心问题，抓住了核心，就解决了关键。这就是“三环管理模型”，该模型强调“以企业战略为导向，企业文化为核心，人力资源为保障”：企业战略——往哪里走？人力资源——用什么样的人？企业文化——凭什么凝聚人心？普智经盛十多年经验表明，三环模式能够为企业解决发展方向问题，并建立一套适合发展战略的人力资源体系，配套能够基业长青的企业文化，这就解决了企业管理的三个核心问题。普智经盛十多年经验表明，三环模式能够为企业解决发展方向问题，并建立一套适合发展战略的人力资源体系，配套能够基业长青的企业文化，这就解决了企业管理的三个核心问题。3EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国普智经盛服务过的部分客户4EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国5在XX集团领导及各部门的大力配合下，使得我们能够顺利完成本次诊断项目的调研工作，在此，普智经盛管理咨询XX集团项目小组特别表示诚挚谢意！EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国6报告说明本诊断报告主要是对企业目前战略发展中存在问题的诊断，对于成绩与优势不做详细的阐述。本诊断报告中暴露出的部分问题，高层已经意识到，但尚待时日加以解决。本诊断报告中暴露出的许多问题是可以在发展过程中逐步解决的。本报告在诊断分析企业的内外部环境时，不针对任何部门和个人。本诊断报告的依据主要来自于以下四个方面：深度访谈的分析总结。调查问卷分析的结果。外部环境分析的资料总结。XX集团提供的反映内部经营状况的材料，包括公司简介、内部管理资料、内部报刊杂志等。企业诊断报告希望达到的目的：对现有战略、文化、人力资源的调研诊断，以确定XX集团对未来战略发展的方向和原则！EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国7战略调研诊断工作回顾EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国8“战略-文化-HR”三环咨询模式是普智经盛对XX集团进行调研诊断的指导思想EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国9第一部分：主要观点1第二部分：外部环境分析2第三部分：内部环境分析3第四部分：启示与建议4总目录EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国10第一部分：主要观点EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国11一、宏观层面：1.市场需求分析：中国人口基数巨大、未来十几年城市化步伐加快、人口向中心大城市聚集带来的刚性需求，以及中国宏观经济将保持长期发展、人均可支配收入的持续增加、高储蓄率等原因保证了在未来一个时期国内住宅市场的自住和投资需求总体保持增长。2.市场前景展望：去年以来，中央和地方政府出台了一系列刺激经济发展、保证房地产市场平稳持续发展的政策，为房地产市场带来了新的活力，今年前三个月全国商品房市场全面回暖，各地成交面积大幅增长，成交价格保持稳定并出现环比上升，市场潜力巨大、信心增强。3.珠三角区域分析：珠三角地区作为中国经济的主要快速发展地区之一，近来房地产市场利好消息不断。珠三角区域经济一体化、广佛一体化、八城市公积金互贷等为区域房地产市场的持续稳定发展注入新的活力，预示珠三角地区的房地产市场有可能在国内率先走出低谷。报告主要观点——外部环境部分EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国12二、行业分析1.房地产行业：•竞争策略：房地产行业竞争更加激烈，产业规模快速放大，强势企业市场扩张和资源集中明显。需要企业在产品开发和区域扩张等方面形成差异化竞争策略。•经营要点：跨区域经营扩张和品牌建设成为房地产开发企业提升实力、扩大市场份额的首要武器。开发商将在一线城市积累的项目运作经验快速复制到重要的二三线城市，完成跨区域市场覆盖。同时通过整合营销和品牌建设，提升品牌价值，推动企业品牌和项目品牌的统一管理，发挥最大效力。•管控模式：全国性房地产开发企业集团普遍施行“战略总部、区域执行”的集团管控模式。同时通过建立适合自身的管理流程和信息系统，提高运营效率、降低成本，形成管理的规范化和透明化。报告主要观点——外部环境部分EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国132.物业经营行业：越来越多的开发企业为了分散风险、保持稳定的经营收入，进行赢利模式的转变，将传统房地产开发销售与物业经营结合起来，持有一定量的商业和写字楼物业，成为行业发展的一大趋势。3.工程服务行业：国内工程服务市场持续增长，但增速较快的区域有向中西部转移的趋势，需要重点关注。同时在外资企业投资转移、二三线中小城市公共建筑建设、灾后重建等领域面临行业发展新的增长点。4.物业管理行业：物业管理市场潜力巨大，除了普通住宅小区管理市场已经比较成熟之外，写字楼、商业、医院、公共设施、工厂等的管理成为未来物业管理市场新的增长机会。报告主要观点——外部环境部分EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国14第二部分：外部环境分析EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国15模块二模块二行业分析第二部分：外部环境分析模块一模块一宏观环境分析模块三模块三标杆企业分析EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国16模块一模块一宏观环境分析EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国17严打囤地行为，加强市场监管18亿亩耕地红线目标确定，促进土地集约化中央允许农民流转土地承包权加强土地市场监管，促进土地集约利用整顿土地市场的政策从土地供应、开发企业资质、政府监管力度等方面加强对房地产市场的调控和监管，促使土地市场和房地产市场健康发展政策环境1政策环境技术环境人口与社会环境经济环境EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国18由“银根紧缩”转为“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”存款准备金率年内5次上调后4次下调：企业融资依然困难银行降息紧密：低利率促进消费金融政策转向“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”积极的财政政策和适度宽松的货币政策是中央为应对金融危机、保持国内经济稳定增长提出的，对房地产市场利好，有助于房地产企业融资政策环境1政策环境技术环境人口与社会环境经济环境EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国19购房优惠，刺激住房消费税收减免，房贷利率优惠二套房营业税征收年限由5年改为2年二套房优惠政策放权商业银行优惠政策出台，减轻居民购房负担，对住房消费有一定的促进作用。拉动内需刺激消费政策环境1政策环境技术环境人口与社会环境经济环境EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国20“保增长、扩内需、调结构”政策频出，利好楼市中央鼓励并保护政策性住房建设中央提出扩大内需的措施中央经济工作会议定调“保增长、扩内需、调结构”建设部要求推广全装修成品房，逐步淘汰毛坯房国务院废止城市房地产税，为外资投资房市松绑加大保障性住房建设，对楼市有一定冲击，但有利于扩大内需，改善民生，利于建设更完善的住房供应体系。中央4万亿元的基础设施投资会加大用地矛盾政策环境1政策环境技术环境人口与社会环境经济环境EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国21经济环境22008年中国宏观经济整体下滑使商品住宅市场面临前所未有的压力，同时房地产开发企业的原材料成本相应降低•宏观经济的持续发展，对房地产业发展提供强力支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。•改革开放以来，我国每6-7年构成一个经济循环周期。房地产与宏观经济有正相关性房地产与宏观经济有正相关性•受世界金融危机影响，经济增长出现较快下滑。通胀压力迅速缓解。•2008年，城镇居民人均可支配收入15781元，同比增长14.5％，扣除价格因素，实际增长8.4%。2008年经济增长回落2008年经济增长回落政策环境技术环境人口与社会环境经济环境EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国22绿色生态建筑是行业发展的必然趋势。节能、环保、舒适、安全的科技地产将会受到消费者的喜爱。楼盘是否环保节能将成为评判项目品质的一项重要标准中国地产节能技术应用的四个方向选用本土材料，利用工业化和装配化，节约材料、资源，最大限度降低建造中的噪音、废弃物、污水等排放，实现节材和环保的目的。利用太阳能、地热能、风能和生物能源等可再生能源在居住建筑中的应用，达到节能的目的。利用新技术和新材料，改造不节能建筑、新建节能建筑，对生活污水的净化、回收并循环利用以及雨水的收集应用，达到节水的目的。远程智能系统控制家电的工作，智能系统根据要求调节房屋照明并管理用水、用电和安保，提供舒适的环境。技术环境3政策环境技术环境人口与社会环境经济环境EcoprityConsulting（China）Co.,Ltd.普泽智慧，经世盛国23人口与社会环境人口迁徙是城市化的主要方式，城市家庭中超过50%集中在35个大中城市（直辖市、省会）。城市化人口迁徙的目的地更加集中。迁徙家庭的居住需求成为大中城市新增住房需求的主要构成。城市新增家庭中超过70%是新进入的30岁以下人口。人均GDP1300→13000美元是住宅产业持续发展期间，中国的人均GDP刚过1000美元。每年增长逾千万人口或三百万个家庭。人口城市化率30%→50%区间，是城市化加快发展和住宅加快发展的区间，中国刚到35%。人口与社会环境4巨大的人口基数、城市化快速发展、人口向城市集中趋势、人均GDP增长等决定未来城市住宅市场拥有巨大的上升空间国务院人口普查办按“五普”统计口径测算，到2010年，城市化率将达到50.5%，到2020年，城市化率将达到61.4%。未来几十年的城镇化建设，为住宅市场提供了极大的上涨空间。2010年人口13.77亿，城市人口6.7亿，城市住宅28平米/人，农村33平米/人。十一五期间新增人口、改善居住、农村人口转移、城市发展等需住宅100亿平米，2020年，住宅城市35平米/人，农村40平米/人。未来的15年，需新建住宅200亿平米。政策环境技术环境人口与社会环境经济环境EcoprityConsulting（China）Co.,L