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1某房地产项目可行性研究一、项目总论（一）项目背景项目用地：汀棠公园以东地块项目开发背景：芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”。（二）承担可行性研究的单位*****投资顾问有限公司（三）研究工作依据根据芜湖海创置业责任有限公司委托，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1.全国投资环境2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%.2全国房地产开发投资增速2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）2129110.4其中：住宅1470513.3办公楼1193-0.1商业营业用房2743-6.5房屋施工面积（万平方米）6465561.5其中：住宅4415401.9办公楼308490.3商业营业用房86559-3.3房屋新开工面积（万平方米）346159.73其中：住宅2553112.2办公楼1105-2.3商业营业用房3441-10.7房屋竣工面积（万平方米）20709-10.1其中：住宅14198-14办公楼941-0.2商业营业用房2676-7.2土地购置面积（万平方米）38020.5土地成交价款（亿元）163420.3商品房销售面积（万平方米）300883.6其中：住宅261142.5办公楼754-2.8商业营业用房20219.6商品房销售额（亿元）2559710.4其中：住宅2160911.4办公楼1103-8.2商业营业用房22077.9商品房待售面积（万平方米）57329-16.7其中：住宅29167-25.4办公楼3637-4商业营业用房14639-8.64房地产开发企业到位资金（亿元）367703.1其中：国内贷款69570.9利用外资16-78.4自筹资金114495.1定金及预收款1113011.2个人按揭贷款5160-6.82018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况地区投资额（亿元）同比增长（%）房地产住宅房地产住宅全国总计212911470510.413.3东部地区12277847011.814.1中部地区444332001519西部地区412227252.96.9东北地区4493101.3-352018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况地区商品房销售面积商品房销售额绝对数同比增长绝对数同比增长（万平方米）（%）（亿元）（%）全国总计300883.62559710.4东部地区12491-7.314126-0.9中部地区826414.6531928.2西部地区837612543029东北地区9578.572326.62018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米，下降10.1%，降幅收窄2个百分点。其中，住宅竣工面积14198万平方米，下降14.0%。62018年1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3802万平方米，同比增长0.5%，1-2月份为下降1.2%；土地成交价款1634亿元，增长20.3%，增速提高20.3个百分点。2017-2018年全国房地产开发企业土地购置面积增速二、商品房销售和待售情况2018年1-3月份，商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长2.5%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长9.6%。商品房销售额25597亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。其中，住宅销售额增长11.4%，办公楼销售额下降8.2%，商业营业用房销售额增长7.9%。72017-2018年全国商品房销售面积及销售额增速2018年1-3月份，东部地区商品房销售面积12491万平方米，同比下降7.3%，降幅比1-2月份扩大1.8个百分点；销售额14126亿元，下降0.9%，1-2月份为增长6.7%。中部地区商品房销售面积8264万平方米，增长14.6%，增速提高3.9个百分点；销售额5319亿元，增长28.2%，增速提高3.1个百分点。西部地区商品房销售面积8376万平方米，增长12.0%，增速回落1个百分点；销售额5430亿元，增长29.0%，增速回落1.2个百分点。东北地区商品房销售面积957万平方米，增长8.5%，增速回落6.7个百分点；销售额723亿元，增长26.6%，增速回落8.6个百分点。2018年3月末，商品房待售面积57329万平方米，比2月末减少1138万平方米。其中，住宅待售面积减少954万平方米，办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积减少203万平方米。8三、房地产开发企业到位资金情况2018年1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中，国内贷款6957亿元，增长0.9%；利用外资16亿元，下降78.4%；自筹资金11449亿元，增长5.1%；定金及预收款11130亿元，增长11.2%；个人按揭贷款5160亿元，下降6.8%。2017-2018年全国房地产开发企业本年到位资金增速四、房地产开发景气指数2018年3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.50，比2月份回落0.16点。92017-2018年国房景气指数走势图五、新建商品住宅销售价格变动情况从环比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有10个，上涨的城市有55个，持平的城市有5个。最高涨幅为2.1%，最低为下降0.4%。从同比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有10个，上涨的城市有60个。最高涨幅为12.3%，最低为下降2.3%。3.芜湖市投资宏观背景一、开发投资、建设情况全市完成房地产开发投资408.27亿元，同比增长13.9%。市区完成房地产开发投资298.49亿元，同比增长9.0%。10全市房屋施工面积2884.59万平方米，同比增长0.9%;房屋新开工面积688.94万平方米，同比增长71.6%;房屋竣工面积434.61万平方米，同比增长7.8%。市区房屋施工面积1873.12万平方米，同比下降8.9%;房屋新开工面积395.89万平方米，同比增长82.8%;房屋竣工面积206.14万平方米，同比下降39.1%。二、商品房销售情况全市商品房销售面积740.08万平方米，同比增长13.41%;销售金额为429.73亿元，同比增长16.30%。市区商品房销售面积524.1万平方米，同比增长17.47%;销售金额为321.18亿元，同比增长15.80%。二、项目用地分析及评价1.该地块位置解鸠江区汀棠公园以东地块东至弋江中路绿化带，西至规划支路，南至赤铸山路，北至规划水系，土地面积11.2567万方，地块规划为纯居住用地，容积率小于等于1.8。地块起始价6.75亿元（楼面地价3331元/平），出让面积112567㎡，该地目前较为平整，是一块净地，南边是行道绿化带，东边正在进行弋江路景观提升工程。但地块周边有高架桥通过。112.地块周边楼市分析12周边的住宅项目出售和出租价格数据（以下数据仅供参考）1704号宗地地处鸠江区核心位置，周边的小区主要有：淮矿东方蓝海、巨龙城市花园、信达蓝湖郡、宏金金色水岸、华强城颐景湾畔藏湖、赭山春秋、香樟花园、伟星圣地亚哥、伟星城、伟星幸福里等。周边商业主要有银湖中路商圈（欧尚超市至绿影新村一带）、星隆国际城、红星美凯龙、长江市场园、伟星星悦广场、万达广场等。3.地块周边配套设施分析1、交通配套：13地块汇聚多条主干道利好，九华中路下穿、赤铸山路立交和连接芜合高速的弋江路，临近规划中的轨道交通2号线中的神山公园站和芜湖火车站……可以说该地块扼守城中腹地，起到了连接芜湖东西、南北的重要作用。2、生活配套：该地西侧是醇熟的镜湖主城，东侧是耀眼的政务新区，占尽配套优势：鸠江区政府、芜湖火车站、方特欢乐世界一期、银湖路商圈、伟星星立方、伟星星悦广场、星隆国际城、汀棠公园、保兴垾公园、赭山公园等众多商业、娱乐、休闲配套环伺。3、教育配套：地块周边有镜湖小学汀棠校区、育红小学分校、芜湖市第二十九中学、安师大附外城东分校等优质教育资源。4、医疗配套：地块附近规划有芜湖新妇幼保健院、项目5公里辐射圈内还有卫生部三级甲等医院弋矶山医院、广济医院、第一人民医院、第二人民医院、市中医院。4.评价该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”三、规划限制条件虽然长期以来规划限制是制约房地产开发不可忽略的因素，根据政府各类规划方案和针对本项目所处的位置，我们在规划局进行了了解，其基本的控规要求如下：14A、建筑密度小于等于20%；B、项目的总体绿化本应在30％以上；C、项目的容积率小于1.8；D、建筑楼层低于40m。4项目SWOT分析1.优势分析：1.该区域周边生活配套设施完善；2.交通便捷，通达度高；3.区域内教育机构众多，利于子女上学，可以说是非常好的学区。2.劣势分析：1.附近有火车站高铁站，且有高架桥通过，噪音较大；2.项目周围的形象不佳，需要进一步改善；3.周边楼盘众多，房地产市场竞争力大。3.机会分析：该项目地块位于汀裳公园以东，区位优势明显；周边基础设施完善，且已形成了完善的生活设施体系；该项目用地靠近汀裳公园环境优美，天然湿地；是吸引客户的一大优点。该项目由政府支持，为后期的开发建设提供了很大的便捷。该项目用地位于镜湖区，属于芜湖市市中心位置，人流量大，市场资源丰富。154.威胁分析：区域内楼盘众多，且价格相差并不明显，竞争激烈；且有的楼旁知名度相对较高，这对海创置业公司在该地区的入住形成了一系列的压力。该项目用地位于汀裳公园附近，开发建设期间的污染比价严重且周边住户较多，噪音污染相对较大。（三）项目用地环境评价依据镜湖区政府对于汀裳公园地块的未来规划，镜湖区对汀棠公园D地块项目规划方案组织初审，汀棠公园D、西至九华山路、南至赤铸山路、北至钱桥路，土地面积约188.8亩，土地用途为居住、商业。方案初审会上，孙跃文区长要求，该地块环境优美，规划方案设计中要充分体现特色，做到高起点规划设计，打造高品质居住社区。四、市场定位及方案评价（一）项目可能的开发方案：根据镜湖区房地产现有的市场状况和本区域的控规要求，结合本项目的实际用地特性和状况，项目不开发为商业项目；我们提出如下可能的开发方案：方案一：以居住为住的多层住宅小区开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式为6跃7层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面和内部环境上进规划设计，营造出特色小区。户型以错层和平层为主。16方案一的具体设想：１、项目的规划布局项目的规划布局遵循传统民居街、巷、院的围合式格局；２、项目的建筑设计建筑立面强调突出芜湖市民居文化的底蕴与意境；建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园，从而创造出新的川西民居的建筑风格；另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。３、项目