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房地产估价报告*****办公楼处置房地产估价报告昆*****房估字【2012】第【XSBN089】号委托方：*****估价方：昆明*****房地产土地资产评估有限公司估价人员：**********估价作业日期：2012年12月4日至2012年12月6日目录致委托方函..............................................3估价师声明..............................................4假设和限制条件........................................5-8估价结果报告..........................................9-16估价技术报告.........................................17-58附件....................................................59一、致委托方函*****受贵单位委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于景洪市机场路南侧的办公房地产进行市场价值评估，估价时点：2012年12月5日，估价目的：为*****处置办公楼房地产提供参考依据而评估房地产市场价值。本估价机构根据估价目的，遵循估价原则和程序，依据中华人民共和国有关法律、法规以及《房地产估价规范》，利用委托方提供的相关资料，经过现场查看和市场调查，对影响房地产市场价格因素进行分析，经评估，确定估价对象于估价时点可能实现的房地产市场价值为人民币15133681元(壹仟伍佰壹拾叁万叁仟陆佰捌拾壹元整。)，单位面积价格3501.32元/平方米。估价结果明细表如下表所示。估价结果明细表土地使用证号所有权人座落规划用途结构建筑面积(㎡)初评单价(元/㎡)初评价值(元)*****(2002)第0651号*****景洪市机场路南侧办公钢混4322.283501.3215133681合计4322.2815133681备注本估价结果为划拨地上房屋价格。若要了解本次评估的评估测算过程，需认真阅读本评估报告的全部内容。估价机构名称：昆明*****房地产土地资产评估有限公司(盖章)估价机构负责人签章：2012年12月6日二．估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们自接受估价委托之后，于2012年12月4日派出评估人员对本次估价报告中的估价对象进行了实地查看。六、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。七、在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。八、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产贷款价值可能产生影响，我们建议：合理使用评估价值；定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产处置固定资产价值进行再评估。中国注册房地产估价师盖章、签名2012年12月6日三、假设和限制条件(一)假设条件1、委托方向房地产估价机构提供的房地产处置固定资产估价所必需的情况和资料是真实可靠。2、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查看之日的状况一致。3、不考虑特殊买家的额外出价。4、对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件：①自愿销售的卖主；②有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价；③在此期间，房地产价值将保持相对稳定。5、假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。6、假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。7、成本法假设限制条件(1)估价对象为现房，假设估价对象在估价时点时竣工验收完成；(2)本次估价不考虑下述(但不限于)特殊的非正常因素对建设期估算的影响。①土地征收或房屋拆迁中遇到“钉子户”；②基础开挖过程中发现重要的文物；③原计划筹措的资金不能按时到位；④某些建筑材料、建筑设备不能按时供货；⑤劳资纠纷；⑥遭遇异常酷暑等恶劣天气；⑦政治经济形势发生突变。(3)本次估价不考虑估价对象预售和延迟销售的情况。(4)投资利息计算中，遵循下述假设。1、计息周期为年；2、假设估价对象开发成本及对应的管理费、销售费用等费用在建设期内均匀发生，并具体视为集中发生建设期的期中，且发生的时间段的划分与计息周期相同。(5)销售税费的计算不包括应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。①收益法下，本次估价对象设定为出让土地上商业写字楼房地产，因为所得税是从纳税主体的角度来核算，是在利润层次进行再分配的过程，并非直接与具体某项资产(估价对象)相联系，最典型的是一个企业可能同时有多种业务或者多个房地产开发项目，有的业务或项目可能盈利较多，有的业务或项目可能盈利较少，有的业务或项目甚至亏损，同一估价对象处于不同的企业应缴纳的企业所得税会有所不同，因此在估价对象价格确定时不予考虑；②在具体估价时，对特定的估价对象而言，如收益法下，收益价格是客观收入与客观支出的配比，此层次更多体现营运层次，估价对象也是处于市场交易的领域，而非一旦交易完成就退出市场；另一方面，土地增值税是以纳税人转让房地产取得的实际增值额为计税依据，并非以估值作为计税依据(特殊情况下例外)，因此在估价对象价格确定时不予考虑土地增值税；(6)为了与销售税费中不包括土地增值税、企业所得税的口径一致，并得到相对客观合理的开发利润，开发利润是土地增值税、企业所得税前利润。(二)限制条件1、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。2、未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，并且不得对外发表。3、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇自然力和其他不可抗力对估价结论的影响，也未考虑一般法定优先受偿权对估价结论的影响，在此提醒报告使用者注意。4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。5、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的使用功能、设备安装及质量价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。6、由于受工作权限的限制，对于估价对象的建筑面积等有关数据及权属关系，我们均以委托人提供的与估价对象有关产权资料为依据，我们未进行实地丈量及确认。估价对象房屋建筑物未办理房屋所有权证，本次估价，房屋建筑面积以2012年8月7日景洪璟昊房地产咨询经纪服务部出具、产权人为*****的《房产平面图》记载建筑面积为准，如果与实际情况不符，应相应调整估价结果直至重新出具估价报告。7、我们仅对委估物业进行一般性察看，并未接受进行结构测试的要求，因此，不能确定其有无内部缺损。8、本评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开；同时未经评估机构同意，委托方也不得随意向外界公开。本估价机构提请估价报告使用方注意阅读报告中的《估价的假设和限制条件》四、估价结果报告一、委托方名称：*****住所：*********营业执照注册号：*******法定代表人姓名：*******公司类型：有限责任公司(法人独资)注册资本：叁亿零伍拾万元正二、估价方名称：昆明*****房地产土地资产评估有限公司法定代表人：*****资格等级：*级资格证号：********地址：**************电话：************三、估价对象1、物质实体状况坐落：景洪市机场路南侧建筑结构：钢混结构房屋总层数：7层委估所在层数：1层至7层委估总建筑面积：4322.28平方米装修、设施情况：详见《估价技术报告》房屋利用现状：办公楼。2、权属状况①房屋权属状况产权人坐落土地使用权证证号所在层/总层数规划用途实际用途房屋结构测绘建筑面积(㎡)*****景洪市机场路南侧********1/7车库车库钢混4322.282-7/7办公办公备注：估价对象房屋建筑物未办理房屋所有权证，本次估价，房屋建筑面积以2012年8月7日景洪璟昊房地产咨询经纪服务部出具的产权人为*****的《房产平面图》记载建筑面积为准，如果与实际情况不符，应相应调整估价结果直至重新出具估价报告。②土地权属状况：土地使用权人国有土地使用证证号宗地对应房屋估价时点实际用途土地使用权性质面积(平方米)***************办公楼(1-7层)办公用地划拨2666.673、区位与环境①估价对象座落：估价对象座落位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐泐大道与勐海路交叉口附近，临勐海路。②区位特征：距离车站、机场较近，交通便利，属行政机关较为集中区域。③环境与交通状况：区域规划前置，环境整洁，交通网络较发达。四、估价目的为*****处置办公楼房地产提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点：2012年12月5日六、价值定义：本次估价服务的经济行为系国有资产处置，根据估价目的，确定估价结果的价值类型为市场价值。市场价值是指理性而谨慎的交易双方，出于利己动机，有较充裕的时间，在了解交易对象、知晓市场行情下自愿进行交易最可能的价格。七、估价依据(一)法律法规:1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理法》；3、《物权法》；4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；6、2006年12月25日原建设部《注册房地产估价师管理办法》10、国家发展改革委《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》；7、《云南省计委关于明确3000万元以下建设项目前期工作咨询收费标准的通知》；8、国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》；9、云南省计委《关于继续执行全省建设工程造价咨询服务收费标准的通知》；11、国家计划委员会《招标代理服务收费管理暂行办法》；12、云南省物价局《关于调整施工图设计文件审查收费标准有关问题的通知》；13、国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知；14、云南省发展和改革委员会、云南省财政厅《关于批准部分城市继续收取城市基础设施配套费有关问题的通知》；15、财政部《关于印发基本建设财务管理规定的通知》；16、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》；17、《中华人民共和国营业税暂行条例》；18、《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》；19、云南省财政厅、云南省地方税务局《关于调整地方教育附加征收政策的通知》。(二)技术标准：1、《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；2、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)。(三)委托方提供的资料：1、《房产平面图》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》复印件；2、《土地使用证》复印件。(四)估价机构掌握的资料：1、估价对象现场查看记录；2、委托方提供的与本次估价相关的其他资料；3、本估价机构掌握的房地产相关资料。八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则:要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。最高最佳使用原则：房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指