物业管理投标

物业管理投标的实施包括:投标前期阶段、投标实施阶段、定标总结阶段三个阶段的程序。第一节:投标前期阶段一、程序1.取得从业资格—包括企业法人营业执照和企业资质证明.2.筹措投标资金—包括自有资金和银行贷款.3.收取有关资料—包括招标单位、招标物业、竞争对手的资料。4.做可行性分析—包括物业条件分析、公司投标条件分析、竞争条件分析和市场风险分析。5.申请资格预审—提请资格预审。二、企业资质[规定]1.《物业管理企业资质管理试行办法》规定实行分级审批制度，共分一，二，三级和临时资质。2.企业资质每两年核定一次,依次逐级上升,不得越级上升.[范围]1.一级企业可参与全国范围内所有物业项目的投标议标.2.二级企业只限于参与全国范围内30万平方米以下项目的投标议标.3.三级企业只限于参与本省区域内15万平方米以下项目的投标议标.[资质标准]1.一级企业—2.二级企业—3.三级企业—三、投标可行性分析1.招标物业条件分析包括物业性质、特殊要求、招标背景、开发商状况等分析。2.公司投标条件分析包括管理经验优势、人力资源优势、技术优势、财务管理优势、劣势分析。3.竞争状况分析包括潜在竞争者、同类竞争者、当地竞争者、差异化竞争者的状况分析。4.市场风险分析包括通货膨胀风险、经营风险、自然风险、其他风险的分析。第二节：投标实施阶段一、投标实施的步骤购买招标文件—考察物业现场—制定管理方案—测算工作量—制定费用预算方案—标价试算—标价评估调整—办理投标保函—编制标书—封送标书保函.二、注意事项1.[购买招标文件]1.注意前后文是否一致,将不明之处列为“招标前业主答复”和“计入索赔项目”两类.2.注意招标文件的翻译工作.3.注意招标文件中的各项规定.如开标定标时间,投标保证书,服务要求标准及范围,图纸设计说明等.2.[考察物业现场]1.发现问题要求招标方作出书面答复.2.查明现场物业与报价有关的外在风险条件因素.3.查清工程土建构造和内部安装,并记录在案进行分析.4.主要业主情况.(人员构成、收入层次、服务要求等）5。物业所在的气候、地质、地理条件。6.验收物业的各种项目质量.包括(1)工程项目施工是否符合合同规定和设计要求.(2)技术质量是否达到国家规定标准和使用要求.(3)各类竣工工程是否能正常使用.(4)设施设备调试和运转是否达到设计要求和正常功能.(5)确保外在质量无重大问题。(6)周边公共设施分布情况.3.[制定管理方案]1.列出详细的管理服务内容.2.列出详细的管理服务标准.3.明确管理服务收费的标准和方式.4.制定阶段性的管理服务目标.5.明确各方的合同权利和义务.4.[测算工作量]1.测算基本业务工作量.包括日常办公、日常维护的工作量。2.测算专项业务工作量.包括保安消防、清洁绿化、物业设备维护等。3.测算特色业务工作量.包括特约业务和便民服务的工作量。4.测算经营业务工作量.包括各种经营性业务的工作量。5.[制定费用预算方案]1.标书规定的预付款和保证金的确定.2.管理项目启动资金的确定.3.管理期间的费用支出测算.4.管理期间的资金收入测算.5.其他资金来源的测算.6.不可确定风险资金的测算.6.[标价试算]1.明确自己可接受的最低利润.2.(总费用+利润—其他收入)/(可收费面积)=标价.3.重新核算工作量是否有误.4.寻找有可比性的物业管理资料.5.领会招标文件规定要求和条件.7.[标价评估调整]1.依据经验数据进行评估调整.2.对不可预见风险费用调整.3.依据竞争形式进行调整.8.[办理投标保函]1.投标人在投标有效期内不得撤回标书和投标保函.2.中标后必须按通知规定时间地点签约.3.签约后一定时间内投标人必须提供履约保函或履约保证金.4.未按招标规定提交投标保证金的投标,将被视为无效投标.5.中标方的保证金在签订合同并履约后的5天内予以退还;未中标方的保证金在定标后的5天内予以退还,均不用支付利息.9.[编制投标书]1.投标方作出最终投标决策.2.按招标文件编制正式投标书.3.准备提交要求的全部投标文件.10.[封送标书保函]1.所有投标文件准备好正本和副本,正本1份副本2份,分别密封包装.2.投标方放错文件所发生的一切事故,招标方概不负责.3.密封投标书过早开启,招标方可予以拒绝并退还投标人.4.投标文件从截至日期起有效期为30天;招标人可拒绝在投标截至时间后收到的投标书.第三节:定标总结阶段一、中标后的合同签订和履约1.签订前谈判工作.2.签订谅解备忘录.3.发送中标函.4.签订合同协议书.5.双方按合同行使权利和履行义务.二、未中标的总结工作1.分析未中标原因.2.找出自身工作的不足.3.找出企业与竞争对手的差距.4.撰写投标工作总结报告.三、资料整理归档1.招标文件2.招标文件附件及图纸.3.招标会议记录和书面文件.4.投标文件和投标书.5.投标保函和履约保函.6.与招标方的来往信件资料.7.其他重要的文件资料.第六章:物业管理投标书的编制第一节:物业管理投标书的内容一、组成要素1.投标致函主要内容包括:管理服务内容、质量标准、总报价金额、合同期限、履约保证金承诺、投标报价有效期、法律约定、对招标方的表述等。2.投标附件主要附件包括:公司证明性文件、法人地位及法人代表证明、合同意向承诺书、管理人员的配备、管理实施方案等。二、物业管理投标书的主要内容1.投标综合说明书2.法人地位及法人代表证明3.物业管理公司简介4.管理人员配备方案5.合同意向承诺书6.企业荣誉材料文件7.物业管理内容及服务标准8.管理服务财务预算方案9.项目开标一览表10.项目投标价格表三、物业管理投标书样本（略）第二节：投标书编写中的注意事项一、投标书的基本要素1.计量单位采用国家统一规定的行业标准计量单位.2.货币形式按招标文件规定使用统一的货币单位.3.标准规范按照国家统一颁布的行业标准规范编写.4.表述方式标书表述前后一致,风格统一,符合招标文件要求.5.理论技巧结合各种相关理论知识,规范专业编写标书.6.资料真伪提供资料文件要求真实齐全.二、投标书编写中的注意事项1.确保填写无遗漏空缺.2.不任意涂改填写文字内容.3.规范正确的填写方式.4.不得改变标书格式.5.计算数据必须准确无误.6.提供合理报价.7.标书包装整洁美观.8.报价方式规范.9.严守机密,公平竞争.第七章:物业管理投标报价第一节:物业管理投标总体策略一、影响竞标结果的关键因素1.标价一般采用“成本加价法”或“固定利润法”.包括管理费用、风险费用和适当利润三部分。2.经济条件包括招标项目数量、接管物业数量、管理服务水平、现行法规政策等条件的影响。3.竞争状况企业实力、服务优势、价格优势、公关优势等。4.企业实力资金实力、人才实力、技术实力、个性优势等。二、投标策略的原则1.集中实力,重点突破.2.客观分析,趋利避险.3.精益求精,合理估算.4.适当加价,合理报价.5.加强调查,了解市场.三、投标策略类型1.攻势策略.公司有明显竞争优势,招标方对自己有明显的合作意愿.2.守势策略.公司没有竞争优势,没有明显的管理优势,寻找竞争者的弱势.3.低成本策略.降低利润空间,控制管理成本,采用更低的报价竞标的策略.4.差异化策略.采用个性化的管理服务内容方式,与竞争对手形成优势性差别.第二节:投标报价策略一、投标前期报价策略1.模糊报价策略.没有明确性的价格数值2.试探报价策略.给范围性的价格值3.组合报价策略.给多种组合的多价格值二、投标中期报价策略1.修正报价策略.根据改变情况修正报价2.让利报价策略.预留一定让利空间报价3.多向报价策略.提供多方案的多个报价三、投标后期报价策略1.妥协报价策略.最大限度让步的报价2.改变报价策略.突出优势,抬高报价3.讨价报价策略.与招标方讨价还价第三节:标价估算策略1.成本加高策略.对各项管理成本适当加高,使得利润变小,满足招标方对利润度的认可.2.内容限制策略.对管理服务内容进行限制,降低管理成本,从而降低标价.3.风险补偿策略.对各种风险提出补偿约定,降低管理风险,形成隐含标价.4.利润模糊策略.将利润分解到各个项目,模糊利润具体数额.5.多向估算策略.提供最好和最差的多个标价估算值进行分析.第八章:招投标的开标、评标与定标第一节:开标包括公开开标和秘密开标两种形式。一、开标时间1.在招标文件中有明确规定,一般在投标截至日之后1-3天内.2.如需推迟开标,需书面通知各投标方.3.开标时各投标方需法人代表或委托代理人签名报到,否则视为自动弃权.二、开标组织1.招标委员会主持,行政主管部门、招投标管理机构等参加，公证部门公证。2.招标委员会应单数,开标时招标委员会主席和多数委员须参加,否则视为开标无效.三、开标程序1.宣布评标委员会名单.2.招标单位法人代表介绍招标情况.3.宣布唱标内容、评标纪律、注意事项、评标原则。4.宣布被取消资格的投标方名单,由评标委员会和公证人签字后记录在案.5.公证人当场验证投标标函,主持抽签,决定唱标顺序.6.主席唱标,投标方宣读投标文件.7.公证人宣读公证词.8.开标会议结束.9.开标会议记录存档.四、开标时的注意事项【招标方注意事项】1.制定开标规则,维护会场纪律.2.规范开标程序,控制开标时间.3.公平公正公开,严禁徇私舞弊.4.公开招标公告,及时通知各方.【投标方注意事项】1.遵守开标规定,确保开标及时.2.严肃会场纪律,保证开标顺利.3.明确投标规则,严禁各方串通.4.严格评标纪律,投标评标私下不得接触.5.初步排除无效投标,但不确定中标单位.6.澄清投标说明,不得更改投标内容.五、投标期延长1.原则上不延长,特殊须延长要征求投标各方意见.2.拒绝延长的,招标方不得没收其投标保证金.3.同意延长的,也无权要求更改其投标书的内容.六、无效标书1。未加盖投标方法人代表印或签字的标书。2。标书未密封或密封后未加盖投标公司公章。3。逾期送达的投标书。4。投标方法人代表未按时出席开标会议的。5。未按规定格式编制标书或字迹不清难以辨认。七、投标活动作废1。招标方认为各投标方报价均过高或均无法达到招标文件要求的；2。合格投标文件过少，不能保证投标竞争性的。3。招标方不能宣布作废后按原招标文件二次招标。4。投标活动作废后，要退还投标保证金。第二节：评标一、评标的原则1.公开公平公正的原则.2.质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好的原则。二、评标的程序1.投标书的初步评议。包括投标人资格审查、投标书内容审查、投标计算偏差审查等。2.投标书的详细评审.包括服务内容、标价、承诺条件等进行审查。3.对投标方询标.招标方对投标方有权质疑,并要求对方澄清.4.编写评标报告.编写评标情况报告,推荐候选中标单位.三、评标方法以标价为基本标准，结合管理内容及质量标准等进行综合评价。【等级评分法】[适用]以管理服务质量为重点的项目.[程序]1.把所有服务项目分成若干指标并确定不同的等级分数.2.对各投标书满足的程度给出相应的分数.3.对各项分数按相应加权进行计算合计.4.得出各投标方的最终总分.5.比较各投标方的分数,得分最高的前三名为推荐中标单位.【冷热比较分析法】[适用]以管理内容、服务内容、经营内容为评价指标的项目。[程序]1.确定管理、服务、经营三大方面内容的“冷”和“热”的程度，确定“大、中、小”三个等级。2.对各投标方进行各项的“冷热”等级评定.3.确定招标方最关心的依次的项目程度.4.比较各投标方满足招标关心因素的“冷热”次序.5.确定满足热程度最高且热项目最多的前几个公司为推荐中标单位.【关键因素评分法】[适用]对管理服务有特殊或重点要求的项目.[程序]1.确定每个因素的“优良中可差”的指标标准.2.确定各级的分值标准和所占百分比.3.确定各类因素的加权权重标准.4.对各个投标方进行评价和计算分值.5.比较各投标方分值,分值高的前三名为推荐中标单位.四、评标有关规定1.评标委员会有权索要投标方有关资料,但须通过招标办,不得私自与投标方联系接触.2.委员有权到投标方实地考察,但须有招标办人员陪同.3.委员及亲