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大鹏项目定位报告深圳中原事业五部KEYPOINTS大势分析•全国滨海物业销售火爆;•各地政府极为重视滨海地区发展；•滨海物业因其独特优势、资源稀缺性，以及投资潜力巨大受追捧；项目分析•项目紧跟全国、深圳滨海经济发展契机;•项目位于大鹏，以及大鹏－南澳组团滨海旅游度假基地的双核心区域；•项目是大鹏－南澳门户，也是大鹏－南澳交通枢纽；深圳滨海战略分析•深圳打造“国际滨海城市”；•东部“蓝色海岸”战略定位；•大鹏－南澳组团具有国际水准的滨海旅游度假胜地定位；从一则新闻说起……2007年3月21日，上午10:00，深圳市浙江产权交易所交易大厅，万科以10.05亿元，拍得富春东方70%的股权，由此取得了富春东方旗下的东方尊峪、天琴湾等物业的控制权。东方尊峪东海岸天琴湾17英里浪骑俱乐部惠州辣甲岛深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾厦门金域蓝湾通过收购，万科的沿海连线布局正在完成！我们不去评论收购对万科的意义或者对地产的影响，我们要强调的是：17英里东海岸珠海金域蓝湾这一切，缘于滨海物业的独特魅力——从珠海到深圳，到惠州，到厦门，甚至到上海、天津，万科——中国最大的发展商之一，正在抢占中国最好的海岸线！第一部分全国滨海物业分析全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位全国滨海楼盘热销索引——环渤海区域天津·万通新城国际•一期6000元/平米，刷新天津楼价，开盘即售80%！•二期均价7500元/平米，外来客户达50%以上！全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位全国滨海楼盘热销索引——长三角区域上海·财富海景花园•占地48595㎡，总建163141㎡•均价37000元/㎡，一期121套，销售异常火爆！全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位全国滨海楼盘热销索引——福建厦门沿海区域厦门·爱琴海•总建筑面积7万㎡，总户数326户；•高层均价达到15000元/㎡，开盘即售70%以上，外来客户达30%以上！全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位全国滨海楼盘热销索引——珠三角区域万科·17英里•占地48595㎡，总建163141㎡•2期小高层公寓，首推150套，均价25000元/㎡，一天内全部售罄。全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位全国滨海楼盘热销索引——海南岛三亚·山水国际•位于三亚市区，非海景盘，定位为度假休闲生活社区！•均价7500元/㎡，一期推出时，3000余位来自全国各地的客户到场抢购。滨海物业如此热销为什么?!全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位滨海楼盘热销原因分析——政府对滨海区域的重新规划和定位天津滨海新区——海洋经济发展带大连滨海新区——发展最快的“东部经济圈”威海滨海新区——旅游休闲产业中心，厦门滨海新区——城在海上,海在城中深圳滨海新区——东部区域规划三亚滨海新区——国际滨海旅游度假城市自北至南，各沿海城市政府均对滨海地区进行了重新规划和功能定位，在政府的大力发展和引导下，滨海地区一跃成为区域亮点，备受关注。环渤海、长三角、珠三角GDP增长表1305219170300004000022418.615289220009662.2365196000160002600036000199620002006亿元环渤海长三角珠三角环渤海、长三角、珠三角人均可支配收入增长表575284611175915607103617054174771428596388849628048383000600090001200015000180001996年2000年2006年元环渤海长三角珠三角全国全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位滨海楼盘热销原因分析——客户对“舒适居住”需求的增长人民可支配收入增长迅速，人民生活水平提高，客户由“生存需求”转向“舒适需求”。生存需求舒适需求全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位滨海楼盘热销原因分析——滨海自然环境的独特优势城中豪宅郊区豪宅滨海楼盘滨海楼盘较城中豪宅和郊区豪宅的独特优势，使得其备受青睐！海洋生态环境景观优势空气质量全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位滨海楼盘热销原因分析——资源稀缺和不可复制性资源的不可复制资源的稀缺导致滨海物业的珍贵和唯一，更加导致高端客户疯狂追求。天津普通住宅与滨海物业三级市场成交价格对比表100030005000700090002001年2002年2003年2004年2005年2006年（元/㎡)普通住宅海滨物业青岛普通住宅与滨海物业三级市场成交价格对比表100030005000700090002001年2002年2003年2004年2005年2006年(元/㎡)普通住宅海滨物业珠海普通住宅与滨海物业三级市场成交价格对比表10003000500070009000110002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年（元/㎡）普通住宅海滨物业三亚普通住宅与滨海物业三级市场成交价格对比表10003000500070009000110001300015000170002001年2002年2003年2004年2005年2006年(元/㎡)普通住宅海滨物业全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位滨海楼盘热销原因分析——投资价值无限滨海物业普通物业年份03年5年10年升值潜力滨海生态资源的稀缺和不可复制，导致其升值潜力的不可估量，引得投资客的疯狂跟进。全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位滨海楼盘热销原因分析——物业形态丰富，满足各种需求物业类型已从初期单一的度假型酒店，发展为目前的度假、居住、投资等各种物业类型兼具的综合体，可以满足各种需求。早期中期后期度假型酒店酒店式公寓产权式酒店别墅住宅全国滨海物业分析全国滨海楼盘索引滨海楼盘热销原因分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位全国滨海物业销售火爆原因总结规划，各地政府对滨海区域的新规划定位，使得滨海片区成为各地新亮点；稀缺，滨海资源的不可复制性和唯一性，是其热销和高速升值的保证；多样，滨海物业类型已发展的相当丰富，可满足各种需求；生态优势，滨海物业在生态、景观等各方面具有一般豪宅不能及的独特优势；第二部分深圳东部滨海战略分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位深圳的滨海战略——打造“国际滨海城市”中部门户海岸•蛇口、后海、红树林•深圳滨海城市标志性区域西部棕色海岸•珠江入海口地区•工业、基围养殖、机场东部蓝色海岸•梅沙、溪涌、大鹏、南澳•具有国际水准的生态型滨海旅游度假胜地（资料来源于《深圳市东部滨海地区发展规划》）本项目所在的蓝色海岸占据了深圳最生态、最美丽的滨海资源，未来必将成为城市的新亮点，成为深圳“滨海国际性城市”的一张名片。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位蓝色海岸的组成解构——四大组团打造东部蓝色海岸蓝色海岸组成结构图•港口及关联经济的发展区•发展完善常规城市功能和基础设施沙头角－盐田组团梅沙－马峦山组团葵涌－坝光组团大鹏－南澳组团•打造葵涌卫星城市，发挥常规性城市功能（工业和商业）•发展客货码头和物流业•控制城市化速度，杜绝工业进入，重点打造成具有国际水准的滨海旅游度假胜地•现有大小梅沙旅游度假区•深圳东部旅游服务基地及海滨旅游度假区未来梅沙片区逐渐变为集商业、旅游、居住于一体的大众化旅游度假区，而大鹏－南澳组团则会承担以前梅沙片区的职能，成为国际滨海旅游度假区。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位蓝色海岸未来交通规划——与关内实现一小时交通圈盐排高速（已通车）惠盐高速（已通车）深盐二通道（年底通车）罗沙公路盐坝高速（修通至葵涌）坪西一级公路（修通至南澳）大鹏镇随着交通路网的不断改善，客户可以经深盐第二通道、盐坝高速、坪西一级公路轻松到达大鹏－南澳组团，与关内实现一小时交通圈。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位大鹏－南澳片区解构——四小组团构建国际滨海度假胜地大鹏镇大鹏－南澳组团的滨海旅游度假服务基地，重点发展第三产业下沙公众型滨海旅游度假胜地七娘山山地探险旅游活动区域西冲国际滨海旅游度假胜地大鹏镇南澳镇由于大鹏－南澳半岛为保护生态环境将严格控制建设，所以本项目所在的大鹏镇作为整个大鹏－南澳组团的服务基地，未来将成为客户的聚集地。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位大鹏－南澳组团——景点、休闲区规划高尔夫休闲区国际会议中心自然保护岸线西冲游艇活动区海滩活动区桔钓沙全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位大鹏－南澳组团——景点、休闲区规划下沙下沙滨海度假区麻雀山高尔夫休闲区鹏城红树林自然保护区大鹏所城保护区全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析客户定位产品定位形象定位价格定位深圳东部滨海战略分析总结城市定位，深圳政府“滨海国际城市”的战略，引导客户将关注点投向滨海；交通改善，交通的改善，使得原先的一小时交通圈延伸至大鹏－南澳组团；经济发展，大鹏作为大鹏－南澳组团的旅游度假服务基地，将重点发展第三产业，大鹏第一次站在了经济大发展的风口浪尖上；东部规划，“蓝色海岸”战略使得曾经被人遗忘的东部成为未来区域亮点；第三部分项目分析全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析发展契机区位、交通、配套地块与指标周边环境展示面分析开发历史SWOT分析物业属性定位客户定位产品定位形象定位价格定位我们面临一个前所未有的发展契机在一个个规划的基础上，大鹏镇面临一个前所未有的发展机遇，而我们则搭上了这班快车！深圳”滨海国际城市”的定位东部“蓝色海岸”的定位大鹏－南澳，国际滨海度假胜地的定位大鹏镇，组团旅游服务基地的定位全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析发展契机区位、交通、配套地块与指标周边环境展示面分析开发历史SWOT分析物业属性定位客户定位产品定位形象定位价格定位我们在哪？——大鹏－南澳组团旅游服务基地的核心地大鹏镇大鹏－南澳组团的滨海旅游度假服务基地，重点发展第三产业下沙公众型滨海旅游度假胜地七娘山山地探险旅游活动区域西冲国际滨海旅游度假胜地本项目本项目位于东部滨海地区的旅游服务基地的核心区域——大鹏镇内，占得区域内重点发展第三产业的先机。全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析发展契机区位、交通、配套地块与指标周边环境展示面分析开发历史SWOT分析物业属性定位客户定位产品定位形象定位价格定位我们在哪？——大鹏镇的镇中心本项目位于大鹏镇的镇中心，占据大鹏镇和大鹏－南澳组团滨海旅游度假服务基地双核心的位置，地段优势无人能及。本项目大鹏镇政府★全国滨海物业分析深圳东部滨海战略分析项目分析发展契机区位、交通、配套地块与指标周边环境展示面分析开发历史SWOT分析物业属性定位客户定位产品定位形象定位价格定位交通方面——组团的门户和内部枢纽本项目大鹏镇是大鹏－南澳组团的门户，是所有客流进入组团的必经之地。同时，大鹏镇还是前往组团内各个景点的中转地，是组团内的交通枢纽。所城东冲七娘山西冲下沙大鹏镇是大鹏－南澳组团门户和交通枢纽，而本项目位于的大鹏镇的中心，占