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目录一、物业管理招投标基础知识。。。。。。。。。。。。。。。。。。2-6二、物业管理招投标原则。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7三、物业管理招标的条件。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8-9四、物业管理招标的方式。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10五、物业管理招标的内容。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11-15六、物业管理招标程序。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。16-34七、物业管理投标概念。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。35-42一、物业管理招投标基础知识物业管理招投标的概念：物业管理招标投标是物业开发商（业主委员会）与物业管理公司围绕即将建造完成或已经建造完成的物业，就以后的委托管理和经营开展的选择与参与活动，是开发商（业主委员会）通过公开竞争的方式确定物业管理企业的活动。物业管理进行招标投标，是物业管理行业发展到一定阶段的产物，它不仅能打破物业管理的垄断经营，实现物业管理行业的优胜劣汰，提高物业管理企业的服务水平，而且是培育和完善物业管理市场的重要手段。一、物业管理招投标基础知识招标人依法提出招标项目，进行招标的物业开发建设单位、业主或者业主大会。投标人响应物业管理招标，参加招标竞争的物业服务企业。物业管理投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。一、物业管理招投标基础知识招标人可以委托招标人代理机构办理招标事宜。招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的中介组织。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜；但招标人有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织招标活动。一、物业管理招投标基础知识招标时限新建现售商品房项目应当在现售前30日完成预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成二、物业管理招投标原则公开原则公平原则公正原则诚实信用原则三、物业管理招标的条件1、招标人应具备的条件①招标人必须是物业建设单位或相关物业产权人的法人代表（负责人），或其委托的代理人。②与招标物业相相应的经济、技术或管理类专业人员。③具备自行编制招标文件，对投标人进行资格评审和组织评标的能力。2、招标项目应具备的条件①符合城市规划要求②符合政府颁布的规模要求③能够为物业管理企业开展工作提供一定数量的办公用房④各类维修基金已经落实⑤招标所需的其他条件已经具备四、物业管理招标的方式1、公开招标——无限竞争性公开招标2、邀请招标——有限竞争选择招标3、协商招标——议标五、物业管理招标的内容内容包括：前期顾问服务和实质管理服务非经营性物业和经营性物业内容略不同1、非经营性物业管理招标的内容1）前期顾问服务内容（1）开发设计期间提供的管理顾问服务①对投标物业的设计图提供专业意见。②对投标物业的设施设备及建筑材料选用提供专业意见（2）物业竣工验收前的管理顾问服务①制定员工培训计划。②列出财务预算方案。（3）住户入住及装修期间的管理顾问服务①住户入住办理移交手续的管理服务②住户装修及材料运送的管理服务③迁入与安全管理服务2）实质管理服务内容①物业管理的人力安排②保安服务③清洁服务④房屋及设施的维修保养服务⑤财务管理服务⑥绿化园艺管理服务⑦其他管理服务，如车辆管理及特约上门服务等2、经营性物业招标的内容指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写字楼等物业管理超越了原有的交换式劳动范畴，成为创造性的附加劳动。前期顾问服务内容增加一项重要服务内容便是代开发商制定物业出租方案和租赁策略，以及进行广告招租宣传，最大限度地提高出租率，增加租金收入。实质性物业管理服务是一种创造性的附加劳动，目的不是维持物业的基本使用功能，而是不断保持物业使用功能上的先进性，因此不仅要经常对物业进行高标准的维护，还要经常更新物业的设施和使用功能，以保持物业设施的先进性。另外，还应增加租赁管理服务的内容。六、物业管理招标程序准备阶段调查阶段招标阶段投标阶段开标阶段评标阶段签订合同阶段ⅠⅣⅢⅦⅤⅥⅡⅠ成立招标组织申请批准招标准备招标文件发布招标公告或邀请书投标单位资格预审发售招标文件组织现场察看、召开标前会议ⅡⅢⅣ接受投标单位送交的标书开标1：标书评分阶段1信誉调查、采样开标2：现场答辩阶段评标、定标签订合同ⅤⅦⅥ1、招标准备阶段主要工作：成立招标机构、文书工作。1）成立物业管理招标的组织机构分招标人自行组织成立的招标机构和招标人委托招标代理机构招标。自行招标的分两种情况：（1）开发商自行招标开发商通过在其所在单位的董事会下设专门招标委员会或小组进行招标。招标委员会秘书部专业技术部（2）业主大会招标业主大会行驶以下职权：①制订、修改业主公约和业主大会议事规则②选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；③选聘、解聘物业管理企业④决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；⑤制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⑥法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（3）委托招标代理机构招标专门从事招标代理业务的社会中介组织，是按照《公司法》设立，并按照《公司法》规定进行运营的经营性法人组织。代理机构应具备下列条件：①有从事招标代理业务的营业场所和相应资金②有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量③有能够参加评标的技术、经济方面的专业人才业主办理委托手续时需提供的资料：①招标项目的批准文件②委托招标书③资金落实证明④其他相关证明2）提出招标申请并进行招标登记建设单位向招标办提交的申请的主要内容：a.招标项目具备的条件b.建设单位具备的资质c.拟采用的招标方式d.对投标企业的资质要求或拟选择的投标企业3）制定招标文件主要内容：招标公告或邀标书投标企业资质审查表投标须知招标章程招标项目说明书合同主要条款技术规范其他相关内容4）编制标底（1）标底的编制原则①根据国家或地方政府制定的规范文件、法规条例、招标物业的服务定位情况、该物业的基本条件与区域环境以及招标文件的要求等编制标底。②标底的计价内容、计价依据应与招标文件的规定完全一致。③标底价格作为招标人的期望计划价，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保值服务质量。④标底价格一般应由成本、利润、税金等组成。⑤一个项目只能编制一个标底（2）标底的组成内容①标底的综合编制说明②物业现场状况、影响因素、物业维修工程量清单与价格、管理服务要求或预算方案。③标底附件：物业的地质、水文、地面情况的有关资料，编制标底所依据的有关文件或方案。5）确定招标的指导原则及方式2、招标实施阶段1）招标单位向社会发出招标公告或邀请通知（1）公开招标一般招标公告的内容：①招标人的名称和地址②招标项目的性质、数量③招标项目的地点和时间要求④获取招标文件的办法、地点和时间⑤购买招标文件的费用⑥需要公告的其他事项物业管理的招标公告，主要内容包括：①标的。拟招标的物业名称，主要介绍物业管理招标的项目②招标的对象。规定什么样的企业可以参加投标③组织机构。招标领导小组或工作小组④有关招标的说明。例如：a.参加招标应提交的文件种类b.由招标领导小组对报名企业进行资格审查c.购买标书的条件d.现场答疑会召开的时间、地点e.开标的时间，评标的方式f.报名投标的截止日期，报送投标书截止日期及其他有关事项（2）邀请招标或者议标2）审查与确认投标单位资格《招标投标法》规定，招标人对投标人的资格审查的权利包括两个方面的内容。一是有权要求投标人提供与其资质能力相关的资料和情况，二是有权对投标人是否具有相应资质能力进行评审。资格评审资格预审资格后审资格预审通告应当说明下列事项：a.招标人的名称和地址b.招标项目的性质、数量c.招标项目的地点和时间要求d.获取资格预审文件的办法、地点和时间e.领取资格预审文件的办法、地点和时间f.领取资格预审文件时须交纳的费用；g.资格预审的日程安排h.需要通告的其他事项物业企业申请被批准参加投标经招投标办事机构审查合格按时送到招标单位填写资格预审表资格审查的主要内容有：①物业管理企业的基本情况②物业管理企业拥有的资金数量③物业管理经验与过去的表现④物业管理企业的管理人员及技术力量。⑤主要负责人经历及企业背景等情况3）发售招标文件，召开标前会议3、接受投标阶段（1）投标文件组成①投标函②投标人资格、资信证明文件③投标项目方案及说明④投标价格⑤投标保证金或者其他形式的担保⑥招标文件要求具备的其他内容（2）提交投标文件七、物业管理投标概念投标是与招标相对应的过程，是指物业服务企业选择物业项目并在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。投标资格审查阶段投标准备阶段评标定标阶段投标流程图获取招标信息投标可行性分析递送投标申请书申请资格审查现场勘察物业列出管理服务方法和工作确定单价进行投标决策编制和投送标书参加开标会议及招标答辩中标后签订合同资料整理与归档资质具备编制标书招标答辩通过报纸杂志、电视、网络等媒介发布的招标广告或公告来发现投标目标，这是获取公开招标信息的主要方式。搞好公共关系，经常派业务人员深入各个建设单位和部门，广泛联系，收集信息。通过政府有关部门，如发改委、房地产行政管理部门、行业协会等获得信息；取得老客户的信任，从而承接后续物业或接受邀请而获得信息。通过咨询公司等代理机构获得信息；通过业务往来的单位和人员以及社会知名人士的介绍得到信息。投标资格审查阶段投标准备阶段评标定标阶段投标流程图获取招标信息投标可行性分析递送投标申请书申请资格审查现场勘察物业列出管理服务方法和工作确定单价进行投标决策编制和投送标书参加开标会议及招标答辩中标后签订合同资料整理与归档资质具备编制标书招标答辩招标物业项目条件分析：物业项目的性质、面积、建筑结构、住户概况、开发商信誉、物业服务等。物业服务企业投标条件分析：根据自己的技术、财务、人力等条件结合可能竞标的物业服务企业情况，分析自己的优势和劣势。风险分析：结合前两项对物业服务企业自身在竞标及假设中标管理过程中，可能面临的种种风险进行分析，制定方案，积极应对。投标资格审查阶段投标准备阶段评标定标阶段投标流程图获取招标信息投标可行性分析递送投标申请书申请资格审查现场勘察物业列出管理服务方法和工作确定单价进行投标决策编制和投送标书参加开标会议及招标答辩中标后签订合同资料整理与归档资质具备编制标书招标答辩提交相关申请文件，提请资格预审。投标资格审查阶段投标准备阶段评标定标阶段投标流程图获取招标信息投标可行性分析递送投标申请书申请资格审查现场勘察物业列出管理服务方法和工作确定单价进行投标决策编制和投送标书参加开标会议及招标答辩中标后签订合同资料整理与归档资质具备编制标书招标答辩详细阅读，弄清规定，研究图纸，设计说明，管理标准，责任报价，注意时间，遵守程序，现场考查，参观提问。投标资格审查阶段投标准备阶段评标定标阶段投标流程图获取招标信息投标可行性分析递送投标申请书申请资格审查现场勘察物业列出管理服务方法和工作确定单价进行投标决策编制和投送标书参加开标会议及招标答辩中标后签订合同资料整理与归档资质具备编制标书招标答辩根据招标文件中物业情况和管理服务范围、要求，详细详细列出完成管理服务的方法及工作量。投标资格审查阶段投标准备阶段评标定标阶段投标流程图获取招标信息投标可行性分析递送投标申请书申请资格审查现场勘察物业列出管理服务方法和工作确定单价进行投标决策编制和投送标书参加开标会议及招标答辩中标后签订合同资料整理与归档资质具备编制标书招标答辩费用测算，确定单价，弄清对手，确定战略。物业管理投标文件的内容封面正文投标致函附录技术标部分商务标部分