物业管理招投标概述

CHAPTERFIVEPROPERTYMANAGEMENTBIDDING1993年底，深圳市住宅局对即将建成的莲花北村的物业管理进行了招标。万厦居业公司中标并以总分99.2分登上“全国城市物业管理优秀住宅示范小区”的榜首。1996年在旧住宅小区鹿丹村实行社会公开招标，深圳市万科物业以94.45分的最高分中标。1999年11月8日，北京天鸿集团公司开发建设的北京回龙观文化居住区（一期），北京天鸿集团房产经营有限公司、北京市望京实业总公司、深圳长城物业管理公司、深圳福田物业发展有限公司等5家竞标，最终北京天鸿集团房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司以微弱的优势中标。1993年底，深圳市住宅局对即将建成的莲花北村的物业管理进行了招标。万厦居业公司中标并以总分99.2分登上“全国城市物业管理优秀住宅示范小区”的榜首。1996年在旧住宅小区鹿丹村实行社会公开招标，深圳市万科物业以94.45分的最高分中标。建设部机关率先在国家机关后勤改革中，把建设部38万平方米办公大楼的管理权拿出来通过招标方式选择管家。这次建设部排除各种阻力，采取邀请招标方式，进行了物业管理的招投标，最后确定了万科物业管理公司来管理。掌握目前中国物业管理招投标的组织模式掌握招投标的特点、类型及方式掌握物业管理招投标的实施程序物业管理投标人的必备条件CHAPTERFIVEPROPERTYMANAGEMENTBIDDING招投标制度与中国物业管理的发展物业管理招投标的含义、特点及类型物业管理招标的实施物业管理投标的实施CHAPTERFIVEPROPERTYMANAGEMENTBIDDING一、招投标制度对物业管理的影响二、中国物业管理招投标的发展历程三、目前中国物业管理招投标的组织模式（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护实施招投标制度是大力推进物业管理市场化的重要手段。（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护招投标制度的实施可以推动物业管理行业整体水平的提高。（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护物业管理招投标是运用公正、公平、公开的市场竞争机制来确定物业管理权的活动。参与招投标的双方必须通过公平竞争的市场手段来赢取某项物业的管理权。（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护通过物业管理招标，开发商或业主委员会就可以挑选到符合自己管理服务要求和标准的物业管理公司。（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理行业水平的提高（三）招投标制度与物业服务公司的公平竞争（四）物业管理招投标与房地产管理体制的改革（五）物业管理招投标与合同双方利益的维护业主作为招标方，通过公平竞争选择物业管理公司，业主的合法权益得以维护；招投标为物业管理公司提供了发展的公平舞台。（一）试验阶段（二）倡导推广阶段（三）以法制形式促进全面推广阶段（一）试验阶段1993年，深圳首次把招投标制度运用到物业管理上来，对即将建成的莲花北村的物业管理进行了招标。当时报名的仅有两家物业管理公司，其中万厦居业公司经评委评议后中标。经过万厦居业公司的辛勤工作，一年多后该大型住宅区，以总分99.2分登上“全国城市物业管理优秀住宅示范小区”的榜首。有了良好开端，深圳市住宅局对物业管理招投标做了总结，并又着手对旧住宅小区再进行试验。1996年在旧住宅小区鹿丹村实行社会公开招标，再一次把竞争机制引入到物业管理运作中来。通过激烈竞争之后，深圳市万科物业以94.45分的最高分中标。（二）倡导推广阶段1999年5月，在第三次全国物业管理工作会议上，建设部领导明确提出：各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。要求凡是10万平方米以上新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导与监督下，在商品房预售前向社会招标，没有经过招标确立物业管理公司的预售项目房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。（二）倡导推广阶段1999年11月8日，当时全国最大的经济适用房项目—北京天鸿集团公司开发建设的北京回龙观文化居住区（一期）面向全国在北京举行了招投标活动。最终北京天鸿集团房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司以微弱的优势中标。第一次面向全国招标物业管理公司，打破了过去“重建设轻管理”、“谁开发谁管理”的旧模式，而将“开发建设”与“物业管理”分开，为全国物业管理招投标工作积累了经验，推进了全国物业管理市场化的进程。（二）倡导推广阶段2000年3月份，南京龙江高教公寓物业管理项目进行公开招标，邀请江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业管理公司投标。该住宅群为10幢高层，共29.4万平方米的住宅，2500户住户，这次招标一改过去全国其他城市的物业管理招投标的试验方法，而是模仿建筑施工项目的招标方法，在国家规定好的物业管理收费标准下，各企业不仅需要策划服务管理方案，又要计算出物业管理收费的标准，也即增加了费用测算和报价。（二）倡导推广阶段建设部机关率先在国家机关后勤改革中，把建设部38万平方米办公大楼的管理权拿出来通过招标方式选择管家。这次建设部排除各种阻力，采取邀请招标方式，进行了物业管理的招投标，最后确定了万科物业管理公司来管理，建设部每年支付物业管理费300多万元，平均每月每平方米价格仅为0.658元，与经济适用房物业管理费相当。2000年元旦以后，万科物业公司全面进入建设部大院，短短几天，建设部大楼环境变了，管理变了，体制也变了，人的精神面貌也变了，可以说这些变化是万科物业企业带来的。（三）以法制形式促进全面推广阶段2000年元月l日起正式施行的《招标投标法》侧重于设备采购和工程建设项目的招标活动，而对物业管理的招投标活动指导性较差，适用程度有限，推动作用也较小。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理公司。（三）以法制形式促进全面推广阶段为了规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，建设部制定了与《物业管理条例》相配套的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》并于2003年9月1日起实行。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，在业主大会选聘物业管理公司之前，由建设单位通过招投标的办法选聘物业管理公司实施前期物业管理。（一）只对目标服务项目进行招投标（二）以确立收费标准为重点的招投标（三）无标底二步招投标（一）只对目标服务项目进行招投标许多地方物业管理招标的基本思路是根据当地政府确定的收费标准，各物业管理公司依据目标物业，结合本企业管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，以及以人为本地开展各类社区文化、社区服务活动等内容。按此种方法，物业管理投标书实质是一份细化服务的策划书。各位评委评比标书实际上也是对服务方案进行评定，从各企业送交的物业管理标书里，综合评出最高分作为中标单位。这种方法的优点是可以强化物业管理服务意识，保证质量；不足之处是缺少风险意识。由于服务还未开始进行，标书对目标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上，转变为现实还有待于进一步考察、落实。（二）以确立收费标准为重点的招投标此种模式既有对目标物业管理服务策划，进行方案比较，又需测算报价，进行报价评比。报价太高，得分就低，使竞争更加激烈。物业管理公司除加强成本核算，控制各种支出外，更需要提高企业的专业化管理水平，通过规模促进效益，通过管理提高效益。一味地强调报价或过分地增加报价权重，招投标活动容易出现偏差。因为过分强调报价权重比例容易使各物业管理公司把投标的重点转移到价格上而忽视了物业管理服务的策划，必须防止物业管理公司以价格偏低、牺牲物业管理质量的做法来取得中标，这是不可取得而应防止的。（三）无标底两步招投标所谓无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量标底，而只是一个原则标准，即按照当地政府对物业管理收费的标准，在符合住宅小区（楼宇）服务定位的前提下，由物业管理公司来制定服务质量优良、服务收费合理、产权人满意的服务标底和价位标底。所谓两步法，就是为达到上述目标，把物业管理分为两次开标、两次筛选、两次竞争。第一次评标是进行服务质量比较，由评委经过评分、筛选，确定3-4家优胜者进入第二轮角逐，第二次评管理服务收费价格，选出服务质量保证、价格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一家为中标者。（三）无标底两步招投标无标底两步招投标模式的优点:(1)保证了管理服务质量。在两步招标法的开标中，物业管理招投标活动就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案、措施，否则就成为废标，而不能进入第二轮竞争。(2)既强调价格，又防止过低压价的不平等竞争。物业管理第一次开标，是只对服务质量进行评标，优胜者再开价格标。一些管理水平差、策划不到位，只把价格压得很低的物业管理公司在第一次评标中就被淘汰了，无权参加第二次服务费标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理权的不正当竞争行为。（三）无标底两步招投标根据中国目前的物业管理实践，参照国际上服务行业的二步招标方法，更能保证服务质量的优秀与价格合理，也能更好地体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。南京国际展览中心采用无标底二步招标法面向全国招聘物业管理公司，在中国物业管理招投标活动中又做了一次新的尝试。第二节物业管理招投标的含义与特点一、物业管理招投标的含义二、物业管理招投标的特点三、物业管理招投标的类型与方式一、物业管理招投标的含义（一）物业管理招标（二）物业管理投标一、物业管理招投标的含义（一）物业管理招标物业管理招标，是指物业管理招标人为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。一、物业管理招投标的含义（一）物业管理招标物业管理招标，是指物业管理招标人为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。•依法提出招标项目进行招标的物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会（业主大会）。•一般，同一物业投入使用前后招标人会发生变化，如建设期间和正式成立业主大会尚未招聘物业管理公司之前由开发建设单位作为招标人；成立业主大会后由业主大会委托业主委员会办理招标事宜。物业管理招标人的权利一、物业管理招