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长城大厦——物管方案昆明邦克物业管理公司-致辞非常感谢贵公司给我公司这次投标的机会，我公司将始终坚持“业主至上，服务第一”的宗旨，以提升服务品质，创造美好环境，温馨万家业主，为业主提供整洁、安全、宁静、优美的工作环境和生活环境为目标，通过精心管理使长城大厦保值增值，营造出长城物管品牌！总经理：昆明邦克物业管理公司二OO二年四月十日长城大厦——物管方案昆明邦克物业管理公司-目录第一部分公司概况一、公司机构设置图二、公司主要业绩第二部分长城大厦装修管理方案一、装饰管理实施细则二、设备施工管理实施细则三、消防自动报警系统施工管理实施细则四、水电安装施工管理细则第三部分长城大厦出租方案一、大厦面临的环境分析二、大厦的功能概况三、具体方案四、经济分析第四部分长城大厦物业管理方案一、拟采取的管理方式二、管理规章制度三、档案建立、管理设想四、其它服务内容五、各项物业管理服务指标及措施六、经营管理服务的构想七、物业管理综合费用预算第五部分投标承诺长城大厦——物管方案昆明邦克物业管理公司-前言邦克集团公司成立于1994年，注册资本为1000万美元，主要投资项目为邦克广场，建筑总面积11.8万平米，其中A幢6万平米的邦克大厦为工商银行云南省分行综合办公楼；B幢3.5万平米为五星级邦克饭店，C幢2万平米为邦克商场（现为湘财证券昆明营业部租用）。邦克广场建成后已成为昆明市标志性建筑，2001年获得了国家建设部颁发的最高荣誉“鲁班奖”。邦克集团现有经济实体：昆明邦克房地产开发有限公司、昆明邦克物业管理公司、昆明邦克饭店、云南邦克饭店管理有限公司、云南邦克商务有限公司、昆明邦克房屋经纪有限公司、昆明邦克咨信评估公司、昆明邦克房地产评估公司，并且还成立了昆明市金融物业管理协会、云南150职业鉴定所、邦克民航售票处，创办了《现代物业》杂志月刊。昆明邦克物业管理公司是经云南省建设厅批准的物业管理三级资质企业，公司现设有综合部、物管部、工程部、保安部、汇通物管部、圆通物管部等，员工近200人，公司成立后，先后受中国工商银行云南省分行和分行营业部两家业主委托签订十年期委托物业管理合同后，先后接管了邦克大厦、邦克商场（湘财证券）邦克饭店、圆通支行(原圆通购物中心)、五一路原省工行办公楼、汇通公寓、银通支行宿舍区、省工行富邦花园、大观商业城宿舍区、师范大学商学院等住宅区和校园的物业管理，物业管理面积达32万余平方米。公司以“团结、奉献、高效、诚信、创新”为精神，以“业主至上，服务第一，最大限度满足业主合理合法需求，为业主提供多项目、全方位的优质服务,做好用户的后勤部、总管家”为宗旨，以“内优管理，外树品牌，为业主提供实惠、高效、周到的优质服务，确保业主物业在公司精心呵护下实现保值增值”为目的，按星级标准全面推行微笑服务、友情服务、跟踪服务、回访服务，探索适长城大厦——物管方案昆明邦克物业管理公司-合业主需要的星级饭店式的物业管理模式。我公司管理的邦克大厦已成为昆明市的标志性建筑，成为省内外嘉宾和同行参观学习物业管理的优秀示范大厦。公司被推选为中国物业管理协会会员单位、昆明市物业管理协会副会长单位和昆明市金融物业管理协会会长单位。昆明邦克饭店成立于1999年5月，经国家旅游局批准为国际五星级饭店，成立以来已接待海内外宾客30余万人次，饭店采用国际标准管理，走国际化道路，形成了国际一体化的销售体系，销售额逐年增长，已成为了昆明市经济效益最好，知名度最高，服务质量最佳的高星级酒店。为了更好地运用邦克品牌管理更多的酒店，邦克集团公司又于2001年12月成立了云南邦克饭店管理有限公司，将饭店管理的业务推向省内外。长城大厦——物管方案昆明邦克物业管理公司-第一部分公司概况一、物管公司机构设置图总经理副总经理工会共青团工程部保安部物管部综合部第150职业鉴定所金融物业管理协会邦克“房屋银行”家具经营部装饰工程部汇通分部圆通分部邦克民航售票处长城大厦——物管方案昆明邦克物业管理公司-二、公司主要业绩1.现在管的物业管理项目（1）邦克大厦邦克大厦高169米，40层，属超高层建筑、全智能大厦，有着先进的设备，专业系统多达十二个，而且技术含量、维修养护技术要求极高，其主要设施有：15部美国奥迪斯进口电梯，12部迅达扶梯、8000KA双回路电源、全智能计算机和益讯网络系统、日本能美防火报警系统、自动喷淋消防报警系统、美国维康防盗监控报警系统、美国约克1500冷吨中央空调制冷系统、美国克雷登供暖系统、加拿大通广---北电通信系统、24小时电视监控、24小时保安巡查等。主要服务对象为工商银行云南省分行、省分行营业部机关、省分行营业室及国外一些大企业驻昆办事处，还有三层地下停车场及户外停车场、125间各种会议厅、康体中心及绿化地带等，物业管理面积达6.8万平方米。（2）邦克商场（湘财证券）我公司物业管理经营拓展的一项重大工程之一，是将邦克商场租赁给名列中国证券综合评比第六名的湖南湘财证券公司，管理面积达2万余平方米，优美的环境、出色的物业管理为业主赢得了各证券投资者的赞誉，使每天进场交易的投资者都有一个好的环境和心情，同时也使公司获得了“科学管理、优质服务”的荣誉。（3）邦克饭店邦克饭店是获得国家旅游总局授牌的国际五星级酒店，科学的管理优质的服务，每年迎送近10余万中外嘉宾，为云南、昆明的旅游事业做出了贡献。创造了我省涉外旅游饭店较好的品牌和形象，物业管理面积3.5万平方米。长城大厦——物管方案昆明邦克物业管理公司-（4）五一路原省工行办公楼该办公楼租赁给省政府五个厅局作为临时办公场地，即云南省劳动和社会保障厅、省卫生厅、省计生委等，物业管理受到了政府有关部门一致好评，物业管理面积达2.5万平方米。（5）原圆通购物中心已改建成省工行圆通支行、省工行计算机中心、云南省房地产交易中心，圆通分部在公司的指导下，管理和经营出色，获得了业主的称赞。物业管理面积达3万余平方米。（6）汇通公寓公司在管理超高层的经验积累的基础上，尝试性地接受了省工行汇通支行18层小高层的汇通公寓。得力于物业管理的前期进入，物业管理至今，一切皆进展顺利。汇通分部获得业主的认同。物业管理面积达1.5万平方米。（7）富邦花园富邦花园位于金马碧鸡广场旁，园区内花木成荫，环境优美，在我公司精心管理下，让入驻其中的省工行机关的职工享受到了一种安全、舒适、优雅的生活环境。物业管理面积达5万平方米。（8）大观商业城省工行机关宿舍区出色的物业管理，使之与沃尔玛相得益彰，周围环境又衬托出宿舍区的整洁、优美，得到了业主的广泛称赞。物业管理面积达2万余平方米。(9)拓东路汇通宿舍区优质的物业管理为汇通支行职工及帅康等租户营造了一个良好的住宿和营业环境,管理面积达8000余平方米。长城大厦——物管方案昆明邦克物业管理公司-2、物管的肯定公司始终坚持“业主至上，服务第一”的宗旨，以提升服务品质，创造美好环境，温馨万家业主，为业主提供整洁、安全、宁静、优美的工作环境和生活环境为公司基本目标。通过公司决策层、管理层、执行层的共同努力，公司本部和各分部受到了业主（使用人）的好评。公司先后获得中国工商银行云南省分行颁发的“安全保卫先进单位”、“物业管理先进单位”、“邦克大厦设备维护优秀奖”、省分行机关工会授予的“2000~2001年度工会工作先进单位”、邦克集团公司授予的“物业管理综合效益优秀企业”、省政府机关事务管理局授予的“安全文明、优质服务”、盘龙区人民政府授予的“2000年度爱国卫生红旗单位”、2001年授予的“昆明市卫生红旗单位”等荣誉称号，最近还获得了盘龙公安分局南强派出所“警民合作、共创文明”的奖牌。附：1、营业执照（复印件）2、资质证书（复印件）3、业绩照片4、各类奖状5、《现代物业》杂志长城大厦——物管方案昆明邦克物业管理公司-第二部份长城大厦施工综合管理方案我公司根据多年对房地产的开发与管理和租赁经验，经过仔细研究分析，建议业主能对装修方案作必要的修改，以使长城大厦以最经济的投入来获得较高的回报，其具体修改方案如下：1、一层大堂、四层餐厅，五层会议厅可基本保持不变，沿用原装修风格。2、八至二十三层的160套公寓及二十四层至二十七层的72套标准间在房型、面积、数量上均不利于今后的租赁，且装修成本也较高，需重新调整，我方的意见大致如下，仅供参考，详见图纸：A、8—13层保留原公寓尺寸，但需将房内客卧隔断取消，并且不设置卫生间及厨房，房内进行地面、墙面、门窗等初装修，有利于让一些规模较小的公司进驻后，根据自己的风格完善装修。B、14—24层将利用主体结构将每层分割为100—180m2的较大房型，同样只进行初装修。该类房型为大厦的主推房型，经验和分析也告诉我们，该类房型也是市场需求最大的房型。C、25—27层将不进行任何装修，为毛坯房，将由客户按自己的风格进行装修。3、写字楼中的会所一般不如住宅会所重要，从降低建设成本和使用成本的角度出发，可简化会所功能，采取较为简单的设置即可。一、装饰施工管理实施细则为把长城大厦装修工程搞好，有一个良好的工作环境，提高工作效率，确保安全，保证按质、按量、如期完成装修工程。现对该工程管理实施细则制定如下：长城大厦——物管方案昆明邦克物业管理公司-（一）现场施工制度1、各施工单位在进场三天之内提交本工程各部门负责人员名单及联系电话。2、现场管理人员和操作人员一律佩戴由长城大厦建设指挥部统一制作的工作证或施工证，无证者不得上岗工作。3、各施工单位场所必须保持场地整洁、通畅，不得在施工现场大小便，随意乱涂乱画。4、施工人员严禁赤脚、穿高跟鞋或拖鞋进入施工现场。5、严禁在管道进口、电梯进口倒垃圾，扔杂物，建筑垃圾各装修单位分别堆放，并及时运出现场。6、各施工单位负责人必须每天坚持在现场监督操作人员认真作业，把好质量关。7、每月在5日前上报月进度计划，总结及完成工程量。8、在施工中绝不能偷工减料、以次充好，一旦发现必须无条件返工。9、各单位保护好自己的成品或半成品，同时保护好其它专业的成品或半成品。（二）现场材料管理制度1、当材料进场时，必须提前1—2天上报长城大厦建设指挥部，材料入场时应请指挥部到场验收，并在申请上签字后由现场指挥部统一安排，使用施工电梯。2、材料必须堆放整齐，仓库清洁，防灾防腐材料另设仓库，归类堆放，由专人管理。（三）施工现场安全管理制度1、进入施工现场必须戴安全帽，高空作业人员要穿软底鞋，系好安全带，否则不能施工。2、机械操作必须正确使用电动工具，不得穿宽大衣服或留长发。3、在危险地方，设置防护栏，安好照明灯，用醒目的物品作标记。长城大厦——物管方案昆明邦克物业管理公司-4、各装修单位应设专职安全员一人，流动检查本单位装修范围内的安全工作，并积极配合指挥部安检员工作，确保“防火、防盗、防水”三防工作。5、未经允许不得擅自在他人施工场所走动。6、严禁在施工现场抽烟、生火。使用电饭煲、电炉，违者给予警告，严重罚款。7、施工队入场时应向指挥部提交用电申请，在指挥部指定处搭接电源，由电工进行敷设，必须架空，电线不得裸露，接头地方必须包好电胶布，防水胶布，否则以不规范施工处理。8、焊工和电工，必须持证上岗，在各层设灭火器和沙箱，烧焊过程要设挡板，并及时清理地面易燃物品。9、未干的油漆，严禁用太阳灯进行加热烘干，勿用香蕉水洗手，用后的油漆桶不能乱丢乱放，一旦发现给予罚款，追究责任处理。10、装修单位应加强施工人员的教育，严禁打架斗殴，赌博等。11、各装修单位应及时办理外来人口暂住证，消防施工许可证和外来施工许可证。（四）例会及报验制度1、每星期召开一次协调会，各单位主要负责人参加，建设方和监理方解答或协调各方的问题，形成会议记要。2、若非协调会上提出的问题，必须以书面形式提出，任何电话或口头交涉都视为无效。3、各种原材料，半成品进入现场，必须出具出厂合格证，检验报告，由监理方验收后方能使用，否则后果由自己承担。未经监理和业主许可拉上去的不合格材料，往下吊时,应加倍收吊运费（每吊50元）。4、严格“三检”制度，每一道工序完工后，首先自检，填写自检表,一式三份，报监理核查，合格后才能进行下一道工序的施工。