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19/8/2019固定资产贷款项目评估29/8/2019主要内容固定资产贷款项目评估介绍1评估资料收集2市场数据调查3固定资产贷款项目评估测算439/8/2019第一部分：固定资产贷款项目评估介绍49/8/2019一、固定资产贷款项目评估介绍之评估范围项目评估固定资产贷款项目融资固定资产支持融资59/8/2019一、固定资产贷款项目评估介绍之评估概念项目•必要性和重要性•技术工艺•经济效益借款人（项目主体）•主体资格参阅调查报告项目评估69/8/2019一、固定资产贷款项目评估介绍之评估限制条件项目的经济技术指标数据以借款人提供的相关资料为依据。1本次评估测算是以项目按既定计划顺利完工为前提的。234采用了国际和国内通用的理论和方法，进行了合理的假定和适当简化。3未经特别说明，本报告中货币种类均为人民币。4本报告仅为项目贷款进行综合评估，仅为我行决策贷款提供参考依据，评估报告使用权归我行所有，本报告对第三者不承担责任。5本报告的有效期为报告提交之日起一年。6本报告为我行内部文件，任何单位和个人在未征得我部的同意，不得对外透露和提供，并对借款人和贷款担保人的有关情况保密。7需要特别说明的是：作为内部评估，该评估是在经营行采集资料为真实的假设前提下进行的。879/8/2019一、固定资产贷款项目评估介绍之评估主要内容89/8/2019一、固定资产贷款项目评估介绍之评估程序评估程序Step1Step2Step4Step5了解评估项目做好准备工作成立评估小组制定工作计划调查研究收集资料核查整理审查分析综合判断编制评估报告了解评估项目做好准备工作Step399/8/2019第二部分：评估资料收集109/8/2019二、评估资料收集企业相关资料（主要参阅调查报告）1、公司营业执照及公司资质证书2、公司情况介绍（公司简史、公司管理层简历及情况简介）3、公司近三年经审计的财务报告及最近一期的财务报告项目相关资料1、项目规划设计方案及项目情况介绍2、四证一书，即土地出让合同书、建设用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证和施工许可证。3、股权转让协议或项目转让合同及相关文件4、项目可行性研究报告5、项目投资概算、投资计划6、工程建设计划、工程施工进度7、项目资金筹措计划（自有资金、拟贷资金）8、自有资金的构成及来源说明9、项目融资计划及还款计划、利息10、项目经营方案及经营现金流预测评估资料119/8/2019二、评估资料收集1项目基本情况（包括项目主体基本情况）2项目建设必要性和重要性3项目合法性4项目建设基本条件及工艺5项目建设情况评估资料收集目标129/8/2019二、评估资料收集项目建设基本条件及工艺项目建设基本条件项目建设的可行性研究是否完成。项目建设基本条件是否具备，如征地、供电、供水、交通运输、排水、消防、环境保护等。项目建成投产后所需设备、原辅材料、燃料等的供应是否能满足要求。项目工艺技术简单介绍项目所采用的设计方案、生产工艺等情况，评价其先进性、适用性、经济性、成熟性、可靠性等。（下附工艺流程图表）139/8/2019二、评估资料收集示例：149/8/2019第三部分：市场数据调查159/8/2019三、市场数据调查调查方法：询问、观察、实验、抽样调查实地走访、电话或互联网搜索市场调查产品市场投入物市场政治法律环境技术环境经济环境消费者状况行业竞争对手项目产品原材料价格资源燃料动力169/8/2019三、市场数据调查SWOT1项目所处行业状况分析2行业发展前景分析3市场需求分析4竞争性分析5市场风险分析市场调查目的179/8/2019第四部分：固定资产贷款项目评估测算189/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算项目经济性评估测算项目总投资及资金筹措项目经济效益评价项目还贷能力分析了解评估项目做好准备工作成立评估小组制定工作计划收入预测成本预测税金测算利润分配分析项目主要经济效益指标测算比较项目的总投资和项目的经济效益情况与同行业平均水平，在全国范围内与区域范围内的其他典型同类企业的投资收益率及经营成本进行对比分析项目整体的投资价值状况。贷款偿还期测算利息备付率和偿债备付率测算及分析评估项目在贷款偿还期内的还贷可能性建设投资估算建设期利息估算铺底流动资金估算资金筹措分析等项目经济效益预测评估结论199/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算测算原则及前提条件测算期确定项目拟贷款金额及贷款利率确定基准收益率的确定209/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算项目总投资固定资产投资铺底流动资金建设投资建设期利息建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用预备费项目总投资估算219/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算项目总投资估算项目总投资固定资产投资铺底流动资金固定资产递延资产建筑过程费用设备费用建设期利息其他费用预备费用无形资产土地使用权专利权非专利权商标权其他无形资产开办费样品样机购置费农业开荒费非常损失其他递延资产详见《项目投资概算表》229/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算鉴定分析固定资产总投资的内容是否完整，有无漏项。1鉴定分析估算的标准和方法是否符合国家、行业、部门的有关规定和要求。23鉴定分析预备费的估算是否正确，物价上涨指数的选用是否恰当，是否有一定的依据。3鉴定分析固定资产总投资所形成的固定资产、无形资产、递延资产的结构是否合理。4鉴定分析建设期借款利息的计算是否准确、利率是否符合国家规定，期限是否与建设期一致，是否考虑了其他资金成本。5总投资评估重点239/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算鉴定分析流动资金估算的方法，是否符合行业部门特点及一般规定1鉴定分析流动资金总额能否满足项目的基本要求2鉴定分析所采用的参数是否是行业或部门标准或平均水平。34鉴定分析铺流动资金能否落实等。流动资金评估重点249/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算项目投资计划资金筹措计划资本金来源自有资金银行融资其他融资销售回款259/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算《项目总成本费用估算表》《项目收入及税费估算表》《资金来源及运用表》《全部投资现金流量表》《损益及利润分配表》《贷款偿还估算表》财务评价第一步：分析、估算项目财务数据第二步：评估基本报表第三步：分析项目盈利能力、偿债能力（测算财务指标）269/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算项目收入预测产品销售价格预测生产水平预测项目收入预测销售税费及附加估算详见《项目收入及税费估算表》279/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算鉴定分析项目销售量的确定是否有充分依据。1鉴定分析各年生产负荷的确定是否有充分依据。2鉴定分析产品的销售价格是否合理。3鉴定分析项目收入计算是否正确。4项目收入评估重点289/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算鉴定分析项目应纳税种是否完全，是否有漏掉的税没有估算，是否有重复估算的税种。1鉴定分析估算时所采用的税种、税目、税率是否符合国家税法的规定。2在评估过程中，按照就高不就低的原则计算。3在评估过程中，增值税作为价外税不包括在销售税金及附加中。4项目销售税费评估重点299/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算项目总成本费用外购原辅材料燃料及动力工资及福利费修理费折旧费项目总成本估算摊销费利息支出其他费用生产成本销售费用管理费用财务费用变动成本固定成本经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-利息支出详见《项目总成本费用估算表》方式一方式二309/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算鉴定分析项目成本费用估算的方法。1鉴定分析项目成本费用的合理性2鉴定分析项目投入物价格的选用与产出物价格的选用是否保持同期性原则。3鉴定分析项目成本费用估算中所选取的参数是否符合部门（行业）的规定与标准。4项目成本费用评估重点319/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算固定资产贷款利息投产前建设期利息，一般可计入固定资产成本，增加固定资产原值。投产后贷款的利息，则只计入当期财务费用，不增加固定资产原值。流动资金贷款利息流动资金贷款利息计入当期财务费用中。贷款利息329/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算项目利润总额估算项目利润总额项目利润总额＝产品销售收入－产品总成本费用－产品销售税金及附加税后可还款利润税后还款利润＝利润总额－所得税额－盈余公积金（含公益金）如果项目在投产后发生年度亏损，可用下一年的所得税前利润弥补，下一年利润不足弥补的，可在5年内延续弥补，5年内不足弥补的，则用所得税后利润弥补。详见《项目损益及利润分配表》年均销售收入年均利润总额销售利润率投资利润率339/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算项目现金流量估算全部投资现金流量表是将全部投资均设定为自有资金作为计算基础用以计算全部投资的财务净现值等指标自有资金现金流量表适用于企业自有资金和其他各种外部资金作为资金来源的项目。以投资者的出资额作为计算基础，把借款本息的偿付作为现金流出、用以计算各种财务指标。项目现流量是以项目作为一个独立系统，反映项目在建设期与生产经营期各年流入和流出的现金活动，用以计算财务内部收益率（IRR），财务净现值（NPV，累计财务净现值FNPV）及投资回收期等评价指标。详见《现金流量表（全部投资）》财务内部收益率财务净现值动态回收期静态回收期349/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算鉴定分析现金流量的测算是否准确。1鉴定分析现金流量表的编制是否符合国家有关规定要求。2鉴定分析全部投资现金流量表的计算是否符合全部投资现金流量表所设定的计算前提。3鉴定分析自有资金现金流量表的计算中自有资金支付建设期借款利息是否已作为现金流出处理等。4项目现金流量评估重点359/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算偿债能力分析偿债能力根据企业和项目的盈利能力、偿债能力，结合借款人的综合还贷能力，说明贷款的还款来源是否充足。并分析说明贷款偿还期是否符合信贷政策和要求。详见《资金来源与运用表》与《贷款偿还估算表》369/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算项目不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析主要是衡量项目适应生产或销售情况变化的能力。盈亏平衡点（生产能力利用率）=年均固定总成本/（年均销售收入-年均变动总成本-年均销售税金及附加）*100%敏感性分析敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素发生变化时对项目评估指标的影响，从中找出敏感因素并确定其影响程度。可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。目前在项目评估时，一般只做单因素敏感性分析。最后根据计算结果，分析各自的财务指标是否仍在可以接受的范围内，如财务内部收益率高于基准收益率（或基准折现率），投资回收期小于基准投资回收期，净现值大于或等于零。从而进一步说明该项目的抗风险能力大小。379/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算项目财务指标及经济效益分析财务指标通过上述各项指标，综合评价项目财务效益的好坏、盈利能力、清偿能力的强弱，贷款风险大小等，说明项目在财务上是否可行。经济效益从行业来看可以参考的指标主要有销售成本率、销售利润率、应收帐款周转率、总资产周转率、固定资产周转率、总资产报酬率、净资产收益率、流动比率、速动比率等指标，应该在行业一般水平内。389/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算银行贷款效益及风险分析银行贷款效益项目贷款对我行带来的直接效益，如利息收入等；项目贷款对我行带来的间接效益，如有利于调整和优化我行信贷客户结构，拓展有效信贷资产市场，争取企业负债业务、中间业务等其他业务等。。贷款风险及防范措施项目建设风险及措施，经营风险及措施，担保风险及措施，市场风险及措施，政策风险及措施等（主要介绍比较重要的风险）399/8/2019四、固定资产贷款项目评估测算项目是否符合国家产业政策、行业发展规划，是否符合信贷政策条件和贷款准入要求，项目的发展前景等；1项目建设条件及资本金（自有资金）的基本情况；2评价项目的财务效益指标和抗风险能力的情况；3评价项目将给贷款行带来的效益和贷款的风险情况4评估结论最后，综合以上情况提出结论，明确项目可行或不可行，在项目正