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项目评估的基本方法项目评估的基本方法2010年5月西安项目评估•信贷业务手册是根据流程来编写，而不是按产品来编写的。•在信贷业务手册中，分别散见于第二部分“信贷业务标准”中的“授信业务受理条件”、“授信调查/申报”、“授信分析”、“授信审查审批”及第四部分“信贷工具”中的“财务分析工具”。•银监会《固定资产贷款管理暂行办法》•银监会《项目融资业务指引》•《交通银行固定资产贷款管理实施办法》•《交通银行固定资产贷款发放与支付操作规程（暂行）》一、项目融资范畴根据《交行固定资产贷款管理实施办法》（交银办〔2009〕208号）固定资产贷款，是指交通银行发放的，用于借款人新建、扩建、改造、购置、安装固定资产等资本性投资支出的本外币贷款。项目融资，为符合以下特征的固定资产贷款：1、贷款用途通常是用于建造一个或一组大型生产装置、基础设施、房地产项目或其他项目，包括对在建或已建项目的再融资；2、借款人通常是为建设、经营该项目或为该项目融资而组建的企事业法人，包括主要从事该项目建设、经营或融资的既有企事业法人；3、还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入，一般不具备其他还款来源。(银监会项目融资指引)项目融资属于固定资产贷款的一个范畴。如果项目没有还款来源，实际无需做项目评估表。建设程序•1、项目建议书立项•2、可行性研究•3、初步设计•4、建设准备开工建设•5、建设实施•6、竣工验收房地产项目开发程序•1、设立项目公司，办理开发资质•2、签订土地出让合同•3、项目建议书及批复•4、方案设计及报批•5、选址意见书（规划局核发）•6、用地规划许可证•7、初步设计•8、施工图设计•9、建设工程规划许可证•10、施工项目招投标•11、办理施工许可证（由建委招投标管理部门核发）（施工前由测绘院进行场地定界）•12、施工单位进场施工，须有施工监理。•13、预售（到区房地产局办理预售许可证，同时，需明确物业管理部门）•14、竣工验收（规划验收、质量验收）•15、领取交付使用许可证•16、办理大产证•17、交房•注意：•各地的情况千差万别，有些细节、程序要以当地政府行政部门的规定、要求为准二、项目融资的条件与程序•（一）条件•1、项目批准2004年投资体制改革后——备案、核准、审批政府核准的投资项目目录（2004年本）《产业结构调整指导目录（2007年本）》《陕西省企业投资项目备案暂行办法》2010年4月，国发[2010]9号——外商投资3亿美元以下的鼓励类、允许类项目，除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外，由地方政府有关部门核准。外商投资房地产项目——1000万美元以上项目，实收资本为总投资的50%以上，且在商务部备案。注意:及时关注政策变化,确保项目合法合规.二、项目融资的条件与程序•1、项目批准环境保护影响评价审批•《建设项目环境影响评价文件分级审批规定》•《陕西省建设项目环境影响评价文件分级审批办法》环保一票否决建设用地审批•中华人民共和国土地管理法•陕西省建设用地审查报批管理试行办法•《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》二、项目融资的条件与程序2、不同行业有不同的最低项目资本金比例2009.5.25，国发[2009]27号：•钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%。•水泥项目，最低资本金比例为35%。•煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%。•铁路、公路、城市轨道交通、化肥（钾肥除外）项目，最低资本金比例为25%。•保障性住房和普通商品住房——20％其他房地产开发项目——30％•其他项目的最低资本金比例为20%。二、项目融资的程序与条件•（二）程序•1、调查•2、项目评估•3、审查、审批（包括贷款承诺函）•4、发放•贷款条件是否落实、资本金是否落实、同比例使用•5、监控用途:不得将贷款当作资本金房地产贷款不得用于支付土地出让金受托支付与自主支付《固定资产贷款管理暂行办法》自主支付限额：原则上由授信经营部门按项目总投资5％与500万元人民币孰低原则确定。•6、贷款收回还款计划房地产贷款应在项目销售面积完成80%（商用房开发贷款为70%）前全额收回我行开发贷款本息。三、项目评估方法总评估结果合法合规性项目建设必要性技术工艺可行性财务效益预测与评价投资计划与资金来源建设条件落实三、项目评估方法1.合法性手续是否齐备？•核准、审批及备案手续。•项目用地审批手续。•环评批复。关注我行相关信贷政策三、项目评估方法2.项目建设是否必要？•市场供需是否平衡，产品供应是否存在缺口。根据产品的不同，有针对性地考察区域市场、国内市场、国际市场供需情况。市场供需的动态发展情况，其他在建、拟建项目。•当前生产技术水平落后，亟待改造提高。三、项目评估方法3.项目技术工艺是否可行？•成熟技术——国内、国际同业应用情况。•全新技术——试验、初步工业化研究情况。必要时，咨询行业技术专家。三、项目评估方法4.项目建设条件是否具备？•土地落实，权证已取得，地价款已支付或分期支付。•供排水、能源供应、废料处理方面已落实。•上游原料协议已签订，供应稳定。•原辅料与成品运输安排已明确。•投资方具备该行业合适的经验水平。三、项目评估方法5.投资计划与资金来源如何？•总投资规模，主要构成情况。•资本金比例。•各投资方具备出资能力。•资本金按期到位情况。•融资来源基本落实，除我行贷款外，了解他行贷款落实情况。三、项目评估方法6.预计财务效益如何？•投产和达产计划情况。•预计投产后年销售收入、成本（费用、折摊）、税金、利润。•测算内部收益率、财务净现值、投资回收期，了解项目财务效益。•通过盈亏平衡、敏感性分析等测算抗风险能力。三、项目评估方法•1、借款企业和项目分析项目法人及股东情况：历史沿革、发展战略、行业经验、股东出资能力、财务状况、信用记录等项目情况：建设内容、规模、条件、技术、必要性、实施进度、融资状况、项目测算、超投资风险等市场分析：行业、原料、产品、渠道、出口等方案设计：参与份额、担保措施、授信条件、监控要求等四、项目评估方法项目总投资1.项目投资估算固定资产投资铺底流动资金工程费用、其他费用、预备费用无形资产、递延资产建设期利息•投资方向调节税——2000年起暂停征收四、项目评估方法2.资金筹措方案资金来源自有资金借入资金资本金资本公积（资本溢价等）银行长、短期借款其他借款（股东借款、信托、基金、债券等）四、项目评估方法3.市场分析行业方面考察：行业特征、准入、成长性、周期性、行业平均指标和状况、行业地位等产品方面考察：产品特征、原料市场及供应、产品市场需求及供给、产品周期、互补性、替代性、同类项目在建和拟建产能及预计投产时间、项目竞争力（包括成本、质量等）、销售渠道、出口等•应掌握产品的意向性销售情况•（1）总投资•（2）销售收入项目的经济寿命期项目营业期限、三资项目（3）折旧与摊销折旧年限要注意折旧计提方法四、项目评估方法4.财务效益预测•（4）产品成本费用总成本费用＝外购原材料＋外购燃料动力＋工资及福利费＋修理费＋折旧费＋维简费＋摊销费＋利息支出＋其他费用应计利息＝（年初借款＋本年借款额/2）×年利率可变成本：前两项之和固定成本：前两项以外经营成本＝总成本－折旧－维简－摊销-利息维简费，即维持简单再生产所发生的费用，在煤炭生产企业用得比较多，该部分资金相当于折旧。四、项目评估方法•（5）营业税金及附加增值税=销项税-进项税（评估表中实际不考虑该因素）营业税城市维护建设税=实际缴纳的税额的7％教育费附加=实际缴纳的税额的3％其他（消费税、资源税等）税费减免一定要有批文支持•（6）损益结合收入、成本、税费等计算所得税25%公积金10%公益金5%四、项目评估方法现金流量折现率——是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率，也就是投资者要求的最低项目投资报酬率。（一般不低于现行贷款利率）净现值——是指投资方案所产生的现金净流量折现之后与原始投资额现值的差额。内部收益率——资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。（可以用插值法计算）四、项目评估方法5、财务分析投资利润率=年利润总额/总投资*100%投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量累计净现金流量由负值转向正值之间的年份静态、动态的区别：资金时间价值还款资金来源与偿还期利润、折旧、摊销、其他考虑偿债覆盖率，一般120%在假设全部为自有资金投资的情况下，贷款偿还期原则上应短于动态投资回收期。固定资产贷款期限以不超过10年为宜；符合项目融资特征的固定资产贷款一般不超过15年。四、项目评估方法盈亏平衡分析制造业BEP（产能利用率）＝年固定成本/（年营业收入－年可变成本－年营业税金及附加）×100％BEP（产量）＝年固定总成本/（单位产品价格－单位产品可变成本－单位产品营业税金及附加）×100％四、项目评估方法房地产可用销售量、销售价格、销售额表示，一般用销售率表示BEP（销售率）＝C/(P-T)S其中：C：总成本费用P：单位销售价格T：单位经营税金及附加S：总可售面积四、项目评估方法敏感性分析销售价格、经营成本、固定资产投资单因素变动和多因素迭加变动四、项目评估方法审慎评估规范操作注意：1.直接套用企业提供的可行性研究报告，缺乏独立评审，未及时更新原料和成品价格，对相关走势缺乏判断。2.在关注项目本身效益前景时，忽视投资方经营现状（经营财务状况，行业从业经验等）。谢谢！