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星狮鼓浪路1号地块物业发展建议报告2019年8月6日同策思考路径上海城市发展泗泾发展规划泗泾发展现状项目产品初步定位泗泾板块形象定位2城市发展研究政策环境分析整体市场分析市场风险评估1市场环境研究结合项目开发策略和地块条件同策思考路径市场导向研究客户导向研究项目产品初步定位产品户型面积建议4产品深化研究产品价值研究产品去化研究可行性产品初步确定3产品可行性研究项目产品定位产品竞争研究分产品线匹配项目开发要求结合二期产品现状同策思考路径动态价格测算总销测算项目成本匡算项目产品初步定位6项目经济测算项目地脉分析产品建议5项目产品建议项目产品定位项目主题建议项目产品建议项目经济测算市场环境研究Part1政策环境分析整体市场分析这是一个风声鹤唳的年代。。。政策环境分析2011.1.28上海房产税试点，征收对象二套房；人均面积超过60㎡；暂定税率6%。2011.2.9，央行加息，一年期存取款基准利率上调0.25%。一年期存贷利率分别达3%、6.06%2011.2.24存款准备金率上调，由15.5%上调至16%。2010.11.16存款准备金率上调，由13.5%上调至14%。2010.11.29存款准备金率上调，由14%上调至14.5%。2010.12.20存款准备金率上调，由14.5%上调至15%。2011.1.20存款准备金率上调，由15%上调至15.5%。2010.10.19央行加息，一年期存取款基准利率上调0.25%。2010.12.25，央行加息，一年期存取款基准利率上调0.25%。“4.17新政”首套房贷款首付不低于30%；二套房贷款首付不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍“9.29新政“首套不低于三成；二套五成1.1倍利率；暂停三套房及以上住房贷款2011.1.26新“国八条”二套房贷款首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，部分城市三套房停购2011.2.1”沪九条“限购限贷，三套房停购；非本市居民需提供2年内在本市累计缴纳个人所得税证明或社会保险证明；完善住房保障体系2010.10.7“上海细则“首套三成，二套五成1.1倍利率，三套停贷，非本市居民应提供2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明2011.3.25存款准备金率上调，由16%上调至16.5%。新国八条–第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收–第四条：二套房首付比例提高–第六条：全国范围内的限制购房套数–第七条：约谈地方政府–第二条：加大保障房供应–第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实际供应量–第一条：地方政府要确立房价控制目标–第八条：加强舆论导向需求抑制政策地方政府约束政策供应增加政策预期管理政策政策换时间！！！短期压制需求，中长期依靠保障房对冲商品房市场换届、维稳、保障房规模化时间需要等因素决定短期内政策难以退出政策环境分析收入用途免税面积税率计算公式征收对象年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均不超过60平米的新购住房免税，人均超过60平米的对属新购住房超出部分面积按暂行办法征收房产税；持本市居住证满3年新购住房属唯一住房的暂免征收，不满3年而新购住房的按暂行办法征收，待3年满后予以退还对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房无法明显抑制需求，重在调节人们对于房价的预期与营业税、契税、增值税、中介费等叠加效应，中短期炒卖将无利可图，投机行为受压上海房产税细则政策环境分析央行抗通胀、收缩流动性决心坚定：信贷控制、存款准备金率屡创新高、加息周期正式开启！！！紧缩流动性，开发商资金链将趋于紧绷多次加息叠加效应，将增加购房成本，改变购房人的市场预期政策环境分析20092010户籍条件具有上海市城镇常住户口连续满7年，且现户口在提出申请所在区连续满5年在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地的区（县）城镇常住户口连续满5年住房条件人均住房建筑面积小于或等于15平方米人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）收入与财产条件申请家庭人均年可支配收入不超过2.76万元，家庭人均财产不超过7万元3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于34800元、人均财产低于90000元；2人及以下申请家庭人均年可支配收入低于38280元（含38280元）、人均财产低于99000元（含99000元）其他在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为（申请家庭成员之间住房赠与行为除外）5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但申请家庭成员之间住房赠与行为除外上海经济适用房申请条件变化05001000150020002500商品住宅经济适用房廉租房动迁房未来五年上海未来五年住宅供地计划–广州：经济适用住房保障范围从家庭年人均可支配收入必须低于18287元调整至家庭年人均可支配收入必须低于22080元；经济适用房申购者家庭年收入标准从4万元调整为5万元–北京、上海、青岛、武汉、杭州等许多城市都计划在2011年继续降低经济适用房申请标准–新疆计划降低经济适用房售价随着经济适用房供应规模化、制度规划化的形成，未来经济适用房申请门槛将逐步降低，分流大部分低端商品住宅需求政策环境分析400450500550600650700week1week2week3week4week5week6week720%22%24%26%28%30%32%34%36%20112010同比增幅05101520253035404550week1week2week3week4week5week6week7200920102011上海市商品住宅可售余量对比2009至2011上海市场同期无配套商品住宅供应对比11年至今各周上海商品住宅可售余量与去年同期相比都出现较大幅度上升，接近08年初水平。销售速度逐步放缓。上海近几周供应量同比去年大幅回落，开发商延后开盘现象普遍。政策持续调控，市场受压明显，供需双方观望情绪弥漫整体市场分析▼80％左右▼50％～60％▼30％～40％高端豪宅经济型别墅中端公寓不同层次商品住宅影响各异客户来访量备注：该统计结果基于同策公司上海44个销售案场来人数据的汇总分析。整体市场分析区域分化明显：一线和部分二线城市受政策和保障房双重挤压，量价同比去年出现结构性下降，至第四季度中期高端项目复苏时，市场才会有所缓和；大多数二线城市虽然受到强力调控，但是若是地方细则被弱化，那么整个冰冻期会缩短，大约在8～9月市场出现回暖；绝大部分三线城市将会承接外溢资金，量价有所上升。市场预测保障房压力LowMediumHigh限购令严格程度LowMediumHigh青岛、成都等其他二线城市上海、北京、广州、深圳、杭州、南京等南宁,济南等非热点二线城市及部分三线城市主城区停购第3套严格控制需求甚至严于国八条限新房购买套数高端豪宅需求虽然萎缩，但由于产品慢售特性，料不会出现降价,若前三季度随着全市商品住宅均价受高端物业成交萎缩呈结构性下挫到位，以及中低价位保障性住房集中进入市场，供应量充足，供应结构趋于合理，政府或将放宽限购及信贷政策，高端物业有迎来复苏的机会。中档公寓定价过高将抑制项目成交，定价过低使得利润缩水，甚至出现亏损。结合优良产品定位及合理定价的项目可以跑赢市场。低端产品低端项目需求伴随上市量越来越大的经济适用房而竞争压力趋大，逼迫开发商进行调价促销。中高端产品抗风险能力和市场成长性更好市场风险评估城市发展研究Part2上海城市发展泗泾发展规划泗泾发展现状崇明陈桥新城浦东高桥新城嘉定新城高桥新城宝山新城上海发展遇到四大瓶颈问题•城市用地呈现外延式增长——全市的建设用地已接近2020年规划用地的上限指标，其中，工业用地占到33%，远高于国际城市15%~17%的正常比例，城市建设可利用的土地越来越有限•城市空间结构亟待优化环线已形成5~10公里宽的连绵带，这一情况以宝山和闵行最为突出•人口空间分布不尽合理——中心城区人口达1000万•产业经济转型压力大——第三产业提升不明显上海大力发展十大郊区新城建设，通过产业和城市的融合，加快产业集聚和升级步伐。浦东临港新城松江新城（最早启动开发）金山新城川沙新城青浦新城上海城市外扩，中心向外发展，松江是重点建设的郊区之一上海城市发展从国际上看，随着城市规模的扩大，单中心城市逐渐暴露出市中心拥挤、通勤时间长、环境质量下降等问题。因此，伦敦、巴黎、东京、莫斯科等国际化大都市大多从“单中心”向“多中心”布局转变：上海五大城市副中心及服务区域：徐家汇——西南区域（最早建设完善）五角场——东北区域真如——服务长三角的开放性生产力服务中心和服务上海西北地区的城市公共活动中心三林和花木——大浦东区域上海构建多心格局，徐家汇城市副中心的发展为西南片区提供大量居住需求上海城市发展本案距未来大虹桥CBD中心约13km，车程15-20分钟，将直接受其强大辐射;根据规划，到2015年，虹桥商务区26.3平方公里核心功能区常住和就业人口达到20万人左右，其余区域约80万人左右。以10%计，未来五年年均居住需求人口超过1万。大虹桥枢纽的规划实施和9号线的通车带来更多高质客户三横两纵三横：沪松公路、沪青平公路、泗陈公路；两纵：嘉松公路、方泗公路；经由嘉松公路、沪松公路、莘砖公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8以及市区。轨道交通地铁9号线已投入使用，本案紧邻泗泾站上海城市发展大虹桥规划区域赵巷板块徐泾别墅区赵巷别墅区泗泾别墅区佘山别墅区松江新城洞泾别墅区洞泾——依托A5、A8及大虹桥规划形成的别墅区，处于起步阶段，配套不完善，但交通便利，辐射面广，市场接受度较高，价格实现一般泗泾——基础性配套完善，北区经济型别墅为主，品质相对较低，但别墅居住氛围已形成，南区借靠大佘山的辐射，以品质相对较高的千万级左右的独栋别墅产品为主赵巷——8000余亩赵巷国际社区基本建成，区域高端配套齐全，别墅物业类型丰富徐泾——全市最早发展的、距离市中心最近的成熟别墅区，高端配套完善，开发近尾声，未来可售项目不多。佘山——依托佘山山体资源及高端配套，成为全市最顶级资源型别墅区域，纯独栋板块，供应量充足，总价2500万以上松江新城——区域型别墅区，发展尚不成熟，低品质联排别墅为主，但随着招商、龙湖、上房等品牌开发商的拿地开发，即将成为西南片区中高端别墅热点区域大西南片区中高端住宅居住氛围渐趋成熟，市场认知广泛上海城市发展一核两岸、一带两片：一核——在通波塘两岸形成地区的公共服务核心，两岸——通波塘两岸共同形成地区的特色景观区，一带——在丁家浜—泗泾塘沿线形成两片区的功能服务设施发展带，两片——以通波塘北段为界，划分为两个居住片区；用地规模：北至古楼路，东至沪松公路—刘五公路，南至沈砖公路，西至嘉松南路，规划总用地面积469.83公顷，其中城市建设用地415.21公顷。建筑规模：规划总建筑量约360万方，其中住宅建筑量约300万方，公共服务设施及社区配套设施总建筑量约60万方；人口规模：地区居住人口约8.5万人，可提供商业服务的就业岗位约3万个；中小套型设计，65㎡左右的二室一厅占六成，小于50㎡的一室一厅和小于80㎡的三室一厅各占20%；去年率先动工的包括60万方经济适用房和20万方动迁安置房。“一核两岸、一带两片”的规划结构大型居住区建设——双刃剑：高人气&完善配套&形象混杂泗泾发展规划上海市重点规划建设的中心镇之一；松江新城与虹桥枢纽、中心城联系的结合部地区，规划区域面积24.24平方公里，结合对老镇区的改造，适当布置工业和总部经济用地，在沪松路以东、老镇以西两地布置经济适用房和中心城人口外迁基地；泗泾——西区中心镇，