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龙江华苑市场调研报告目录前言第一章项目概况第一节项目基本情况第二节项目区域概况第二章投资环境分析第一节经济环境分析第二节政策环境分析第三节城市条件分析第三章房地产市场分析第一节房地产市场总体状况分析第三节房地产市场特点第三节2013年呼和浩特房地产市场走势分析第四章房地产竞争状况分析第一节边缘竞争项目分析第二节片区重点竞争楼盘分析第五章项目客户群分析第六章项目分析第一节项目地块调查第二节项目SWOT分析前言本次调研，从了解呼和浩特市房地产宏观市场环境、区域市场状况入手，通过实地考察和网络观察，重点对新城区北二环成吉思汗大峡谷公园和如意区东河板块周边的住宅，从产品、价格、营销、推广等策略方面进行剖析，为本项目在同质化竞争日益激烈的市场环境中，抢占市场制高点，提供信息支持。第一章项目概况第一节项目基本情况1、项目位置：位于呼和浩特市玉泉区锡林南路锡林大桥东30米2、项目经济技术指标：占地面积：85.79亩（57193.62㎡）总建筑面积：190000㎡其中：地上174000㎡地下16000㎡容积率：3.3绿地率：53%可容纳562户业主车位：1.5个/户住宅总建筑面积：84300㎡其中：地上80300㎡地下4000㎡建筑结构：框架剪力墙结构抗震等级：8度住宅层高3m，净高2.8m建筑栋数：7栋3、项目开发现状：现房第二节项目区域概况一、呼和浩特玉泉区规划：发展目标通过做大召庙文化和昭君文化，塑造旅游目的地玉泉。通过生态与绿地和水系的整理与各项建设指标明确、用地布局有机完整，打造适宜人居的宜居玉泉。通过新城游憩设施和服务设施的配置，打造城市旅游的新动力发展定位新城市中心——玉泉区依托锡林郭勒南路两侧与赛罕区共同构成呼和浩特新的城市中心，承担市级商务办公、金融、信息服务等生产服务功能。文化娱乐中心——二环以南的小黑河片区主要以文化娱乐为主，构成新城的文化中心。解决中心区容量过大的问题，满足市民物质文化生活要求；科研教育中心——新城西区主要以教育科研为主，缓解中心区用地紧张，解决了高校区布局过于分散，发展用地有限，强化高教布局的集中化和合理化。生态中心——依托南湖湿地公园构成呼和浩特的绿心。宜居中心——增加公共设施配套，依托小黑河的滨河和南湖公园，形成了宜居中心。工业带——西侧裕隆工业区和金川开发区共同构成了呼和浩特重要的工业带。发展策略城乡一体化发展策略城乡区域功能布局明确“一城三区”区域功能布局，一城——玉泉区，三区为中心城区，休闲农业与旅游经济区，工业园区城乡产业空间结构城乡产业形成一城一镇的产业空间格局。一级城镇区——玉泉区中心城镇区二级特色旅游镇——昭君镇(建议通过桃花乡本规划更名为昭君镇)，提高现有等级及规模。具体发展策略(1)产业发展策略。近期老城内合理分流、用地置换改造，新区分期投入、滚动开发；吸引多种资金，与工业区互动；新区和老城错位发展。(2)空间发展策略。构建景观空间吸引、公共空间服务、交通空间带动的联动发展机制，多方促成新市区标志性特色形象。(3)公共投资策略。政府公共投资向新市区倾斜，发挥公共投资对土地价值增长作用，引导社会资金向新市区投入，形成良性循环。(4)土地开发策略。依据规划定位完善功能布局，提升土地价值，优地优用和集约利用。同时拓展开发融资渠道，划片开发，实施土地开发、招商引资、投资收益一体化运作，利用土地市场调节开发动力。(5)人口发展策略。新区人口的增长近期以回迁人口和高品质景观吸引其他城区的人口为主，远期积极实施人口就业增长战略，同时培养一定的区域房地产功能。(6)建设时序策略。近期注重公共活动中心、道路交通、景观中心的建设；远期发展商务和城市游憩与休闲旅游度假。玉泉区中心城区结构布局随着呼和浩特城市发展，依托新的城市路网，玉泉区明显的呈现出“一体两翼，两带，两心”的空间格局。一体：T字形结构，旧城(历史文化区)居中，并向南延伸，连接新城的滨河休闲区和小黑河镇的度假区形成玉泉区的休闲旅游度假体。两翼：西有连接城市绿心(连接大小黑河的南湖湿地公园)形成CTBD轴线；东有连接科研文化组团和商业金融组团形成的RBD轴线。两带：一带：为以南二环为轴线传递城市东西发展的动力带，也是玉泉区的商贸物流带；两带：玉泉区围绕机械制造、生物发酵、新型建材、纺织服装、制药等产业形成西部工业与物流带。三心：旧城文化旅游中心、新区宜居与滨河游憩中心、昭君休闲旅游度假中心二、滨河新区规划：依据首府“北控、南拓、西联、东优”的城市总体规划,呼和浩特东南部“一街五区”顺势而生。滨河新区作为五区之一，位于首府东南部，周边与如意开发区、中心城区、金桥开发区和南部工业园区相邻，战略地位突出。滨河新区规划功能定位区别于其他新区，它是以“商娱创新产业高地、滨河生态景观地标、和谐乐业康居典范”为宗旨，利用滨河新区打造生态宜居居住区，聚集“创意、创新”高科技产业，形成新经济增长引擎，与滨河景观工程联动，生态涵养绿带贯穿渗透，打造新区景观走廊，实现工作、居住、休憩有机结合。滨河新区规划为“两河、三谷、六个生活居住组团”。“两河”一为小黑河滨水活力廊道，形成商娱、居住一体开放空间；二为大黑河生态自然保护廊道。“三谷”分别为“乐居谷、创新谷、生态谷”，三谷对接外围城区，拉动新城产业，带动新城整体发展。在“三谷”带动下，规划六个生活居住组团，形成多样化商品居住区。滨河新区的建设，将合理引导旧城人口向外围综合组团疏散。城市建设道路先行，目前滨河新区建设的重点就是市政道路和桥梁建设。未来，新区道路交通路网规划将形成由1条快速路、7个主干道、14条次干道、5条支路等构成方格状路网格局。3座跨河桥正加紧建设。资源优势：1、自然资源：小黑河景观带、大黑河景观带、锡林公园、南湖湿地公园、中央公园2、人文资源；内蒙古大学、内大创业学院、内大附中、内大附小、香港品牌幼儿园3、交通资源：锡林南路、呼伦贝尔南路、滨海路、昭君路、南二环、规划中的地铁2、3号线。快速路、立交桥4、旅游资源：昭君休闲旅游度假中心（昭君墓蒙古风情园）三、项目所在区域发展趋势1、小黑河美景再现玉泉区环城水系建设工程从2009年6月开始建设，工程施工总长度为14.255公里，项目总体投资约为10.2亿元。一期建设工程已投资6.6亿，完成了小黑河河道治理工程，高标准治理段大理石铺砖，休憩广场建设19处，共计9500平方米；铺装河底底板9.7万平方米；建设园林建筑小品49处；滨河南路约1500米路面工程全部完工，实现通车。玉泉区环城水系一期建设工程已于日前竣工。一道围绕市区的绿色、人文、休闲屏障。最终将打造成为集生态，景观，人文为一体的青城最适宜人居的高档精品区。2、自然风光提升居住品质依据玉泉区得天独厚的历史与人文景观进行环城水系建设，对于提升玉泉区乃至整个首府的人居环境，增加城市湿度，抑制风沙的产生起到积极的促进作用。它的建成，不仅是一座城市的景观长廊，更是城市的生态文化长廊。该项工程不仅能促使城市发展由外延拓展转变到内涵提升上，同时水景的大量引入，有利于增加城市灵气，提升城市景观效果，提高绿化档次，改善城区生态环境及沿河居民生活质量。3、玉泉新区带动升值潜力南湖湿地公园和小黑河、扎达盖河贯穿了玉泉新区，构建了“大绿地、大建筑、大景观”现代气息浓郁、国际化的景观特色。4、水系与绿化造就天然氧吧南湖湿地公园和锡林公园也为该区域市民提供了优质的居住环境。步行几分钟，就能呼吸到新鲜的空气；休闲小憩时，也能领略自然景色。南湖湿地公园规划总面积1165公顷，是集文教、科普、休闲、度假为一体的大型综合性公园。公园从2006年开工建设，经过呼市建委、市园林局的精心组织，现已如期完成了一期工程建设670公顷，绿化面积360公顷。园区内建有湿地景观区、草原风光区、南湖风情区和渔业区4个景区，建成景点20处。园区内树木花卉萦绕、小鸟上下其间，小桥曲径通幽、楼台亭榭纳凉；或结伴林荫、或湖心养性、或倚岸垂钩……锡林公园是首府园林部门今年打造的重点建设项目，锡林郭勒南路延伸段东侧，占地面积约35公顷。该公园一期工程于7月15日开工建设，主要以人工湖及周边景观、全园绿化、园路、园桥、给排水、供电和部分景观工程为主，预计10月底完工。据了解，锡林公园将重点把一些耳熟能详的古典教育故事融入其中，寓教于乐。另外公园还设有适宜老年人健身康体的休闲广场、适宜儿童嬉戏玩耍的儿童娱乐设施、举行大型活动的集散场地和休息区。植物配置上，主要树种有新疆杨、樟子松、油松、紫丁香等。5、周边配套正逐步完善游牧风情美食酒吧街：在昭君路与锡林郭勒路之间，通过美食酒吧街及街景、雕塑，充分反映灿烂辉煌的蒙元文化；“内大新校区的迁址，将容纳至少10万大学生，加速推进了该区商业、文化等相关配套设施的进一步建设。小黑河板块有三条交叉的主干道，分别为昭君路，东西方向的七宝山街和与其相交叉的的锡林南路。第二章投资环境分析第一节经济环境分析1、生产总值分析---GDP近年来，呼和浩特经济呈现稳定增长，2010年GDP达到1865亿元，增速达到13.3%。GDP在内蒙古自治区内排名第3，在西部省会城市中排名靠前。2010年内蒙古各城市GDP排名小结：健康的国民经济为房地产业的发展提供了良好的运行环境。2、城市化率2010年呼和浩特市城镇化率达到61.4%，步入城市高速发展期，城市建设重点应向完善城市功能和提高城市化水平转变，向更加注重提高管理和服务水平转变，着力提升城市发展质量，加快建设安全、高效、完善的现代基础设施体系，进一步提升城市发展的保障能力。GDP排名城市名称GDP(亿元）1鄂尔多斯市25802包头市24003呼和浩特市18654通辽市11005赤峰市10706呼伦贝尔市9127巴彦淖尔市6008锡林郭勒盟591.259乌兰察布市55010乌海市389发展次序第一阶段第二阶段发展阶段初步城市化低速发展期城市化水平30%30～50%市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口呼市城市化率61.4%第三阶段第四阶段高速增长期稳定发展期50～90%90%以上工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移小结；2010年呼和浩特市城镇化率达到61.4%，处于城市高速发展期，未来城市功能将进一步完善，房地产市场进入高速增长期3、三大产业分析呼市产业发展平稳健康，政府公共职能三产和资源密集型二产突出，二、三产迅速增长，财富人均数量在呼市不断增加服务业增加值年均增长15%，形成与首府地位相适应的现代产业呼和浩特产业结构是“三、二、一”型，以第三产业为主导。2010年第三产业的经济贡献达59.8%，2010年以金融行业为代表的体系。乳业集群蒙牛，伊利两大著名品牌，很强的市场竞争力强，区域资源优势明显；预计2007年乳业年产值将达400亿，成为国内最大乳业基地电力集群呼和浩特2007年电力总装机容量将达1000万千瓦；知名的有：北方电力和林电厂、华润清河水电厂、赛罕区白塔电厂生物制药国家大力扶持的高科技产业，呼市制药原材料丰富，相当多企业已经进入，比如大唐药业、石药集团、华蒙金河、元和制药等电子信息与北京的交通优势，是电子信息产业向呼和浩特转移提供了条件。著名企业如TCL集团。冶金化工充足的电力以及矿产资源，吸引了一批冶金化工产业的进入，如唐山勇峰集团，中铝集团、三联化工等。小结：服务业增加值年均增长15%，形成与首府地位相适应的现代产业。呼和浩特产业结构是“三、二、一”型，以第三产业为主导。2010年第三产业的经济贡献达59.8%，2010年形成以金融行业为代表的体系4、、固定资产投资分析2006年以来，呼和浩特全社会固定资产投资呈现出“高速增长－低速增长－反弹增长”的运行态势。2009年呼市彻底摆脱了金融危机的影响，固定投资总额达到800.8亿元，比上年增长25.03％。500299918792112541252414