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中国地产研究CENTALINECHINAPROPERTYRESEARCH-1-中南片区区域房地产市场研究报告湖北中原地产营销策划有限公司研究部二零零五年七月中国地产研究CENTALINECHINAPROPERTYRESEARCH-2-目录前言第一节、中南片区环境分析第二节、中南片区区域房地产市场分析第三节、中南片区区域商业地产市场分析第四节、中南片区区域写字楼市场分析第五节、中南片区区域市场展望中国地产研究CENTALINECHINAPROPERTYRESEARCH-3-前言中南片区，扼守武汉市内环线之上，雄踞武汉市的政治、经济和文化的中心，交通便利，地位优越，辐射面广，为整个片区的房地产开发提供了良好外部环境，完善的市政配套，优美的自然环境，浓郁的文化气息，雄厚的经济底蕴，区域涵盖居住、商业、办公、教育、餐饮、娱乐和旅游等各项功能，是一个可居、可商、可娱的综合性的区域。针对中南片区独特的区位优势，研究部就中南片区房地产市场的发展现状和发展方向做一个深入研究。本报告所说的中南片区是指武汉市武昌区中南路沿线地区，北起洪山路，南至武珞路，东临洪山公园，西接中山路（如附图中所示），位于武昌区的核心区域。报告将从中南片区的区域环境入手，进一步研究该区域的住宅、商业和写字楼的房地产市场的现状，在此基础上对该区域房地产市场的未来走向提出战略性的预测。附：（中南片区位图）中国地产研究CENTALINECHINAPROPERTYRESEARCH-4-第一节、中南片区环境分析“地段，地段，还是地段”，这句话就象物理学里的牛顿定律，成为房地产界的颠扑不破的真理，地段的重要性也就不言而喻了。我们评价地段的好坏无非是对它的自然环境、配套设施、人文底蕴和经济基础等区域环境的综合评定，综合评定值高，地段就好，综合评定值低，地段就不好。以下本章就对中南片区的“地段”做一个综合的分析。中国地产研究CENTALINECHINAPROPERTYRESEARCH-5-一、区域自然环境中南片区有市内最大的洪山广场，占地10.8万平方米，是周边居民消夏休闲的理想场所；区域内有长春观、宝通禅寺和莲溪寺等宝刹古寺，古朴肃穆，久负盛名；区域内有以洪山宝塔、施洋烈士墓、洪山公园等为主体的洪山风景区，风景怡人；区域周边有东湖、沙湖等市内大型湖泊，水文化丰富。二、区域人文环境中南片区作为武汉市老城区，为城市人居密集的区域之一。区域内有湖北省委省政府、省发改委、省统计局等省级政府单位；有武汉大学、武汉美术学院、武汉音乐学院、水果湖中学、水果湖小学、武汉中学、武汉小学等省市重点学校。这里集中了省政府所属10余个厅、局、委、办的机关和20多所科研机构和大专院校，政府要员、学界精英、社会名流，人文荟萃，文化底蕴深厚。三、区域商业环境中南片区占据城市内环线的核心地段，区域内有中商广场、人民银行大楼等6个高、中档写字楼，有中南路商业一条街，有中南商业大楼、中商世纪广场等大型购物中心、有家乐福、中商量贩店等大型超市，有小东门大型的建材市场，门类齐全，品种丰富，商业氛围可见一斑。四、区域交通环境中南片区出行极为便利，30多条公交线路，通达武汉三镇。（1）、主要干道城市主干道：中南路、武珞路。城市次干道：中山路。中国地产研究CENTALINECHINAPROPERTYRESEARCH-6-区域主干道：中南一路、中南二路、民主路等。（2）、主要公交站点途经中南路后站的公交路线：电1（水果湖——中南路后站——六渡桥）、电6（水果湖——中南路后站——梅家山）、电8（梅家山——中南路后站——梨园）、72（武昌火车站——中南路后站——南湖花园）、411（晴川阁——中南路后站——九女墩）、521（汉阳门——中南路后站-关山）、540（建设二路——中南路后站——鲁巷）、576（汉阳门——中南路后站——狮子山）、581（鲁巷——中南路后站——集家嘴）583（江岸西站——中南路后站——石板头）、586（大鹏村——中南路后站——沙湖）、587（水利大学——中南路后站——江汉桥）601（虎泉——中南路后站——杨汊湖小区）、702（建设三路——中南路后站——关山三路）、709（铁机路——中南路后站——植物园）、723（交通学院——路后站——东信路、729（尤李村——中南路——杨汊湖小区）途经中南路站的公交路线：64（凤凰山——中南路后站——凤凰山）、108（梨园医院——中南路站——集家嘴）、522（天门墩——中南路站——洪山侧路）、537（梨园——中南路站——古田四路）、577（岱家山——中南路站——武昌火车站）、578（汉阳门——中南路站——东湖）701（东湖——中南路站——常码头）、805（梅家山——中南路站——杨汊湖小区）五、区域市政配套1、区域医疗机构区域内分布中南医院、人民医院、市七医院、华夏医院、省直门诊、市职业病防治院等。2、教育机构中国地产研究CENTALINECHINAPROPERTYRESEARCH-7-区域内分布武汉大学、武汉音乐学院、武汉美术学院、武汉中学、武汉小学、水果湖中学、水果湖小学、十五中、二十五中等。3、购物场所区域内分布中南商业大楼、世纪中商百货、家乐福、武商量贩店、中百仓储等。4、金融证券区域内分布工商银行（2个）、华夏银行、交通银行（3个）、中国银行（3个）、建设银行（3个）、招商银行、农业银行等。5、饮食酒店区域内分布白玫瑰大酒店、洪山宾馆、湖北饭店、五月花大酒店、新大地酒店、京汉大酒店、中南大酒店、楚园大酒店、三环大酒店、大鹏酒店、亢龙太子酒轩、粗茶淡饭、江南水乡、巴山夜雨、大班海鲜城等。6、娱乐休闲区域内分布洪山广场、八一电影院、九九城堡、葡国城堡、康霸洗浴中心、滚石音乐厅（在建）等。六、区域辐射范围中南片区配套设施非常完善，生活设施极为便利。该片区成熟的交通配套、环境配套、生活配套、休闲配套等也给区域外提供便利，并辐射这些区域，构成了中南片区成为武昌的核心区域。通过分析表明，中南片区对外的辐射范围主要表现在：1、一级辐射圈（1）、水果湖区域：武昌的政治文化中心。区域内政府机关遍布，主要分布有湖北省省委、省政府、省教育厅、省发展与改革委员会、省统计局、中南建筑设计院、中南电力设计院、武汉设计研究院、省水利厅等，是中南片区的主要的居住人群。（2）、丁字桥区域：武昌老城区之一，区域内成熟居民区较多，作为中南区域的居中国地产研究CENTALINECHINAPROPERTYRESEARCH-8-住缓冲带，同时，该区域商业经营环境较差，商业配套主要依赖于中南片区。（3）、中北路区域：武昌老城区之一，区域内有武汉重型机械厂、武汉电视机厂等一些老工业厂房和员工宿舍，区域内新建小区和旧有居民区共存。（4）、积玉桥区域：武昌的老成区之一，区域内有大片的私房，区域商业和娱乐设施贫乏，主要依靠中南和徐东的商业来满足生活需求，但是，随着城中村改造的步伐加快，该区域将成为武昌区的重要核心居住区，一座新兴的社区将在这片土地上升起，并且区域商业也会得到完善。（5）、阅马场区域：武昌的老成区之一，区域内小区和私房并存，近年来房地产市场发展缓慢，商业严重落后，对中南商圈的依赖性比较大。2、二级辐射圈（1）、光谷区域：武昌新兴区域，区域内配套设施完善性较为不均，交通环境便利，但满足生活需要等方面的配套需求设施发展较为缓慢。（2）、南湖区域：武汉新的卫星居住城，区域内众多新建小区分布其中，但市政配套设施不齐全，对中南片区的市政配套依赖性较强。（3）、青山区域：武昌的老成区之一，有自己的居住和商业氛围，但是都比较落后，近年来随着该区域房地产市场的开发和徐东商圈的形成，对中南商圈的依赖也大大减弱。（4）、其他区域：汉口、汉阳等区域，这类区域市政配套都比较齐全，有自己的商业氛围，自成体系，另外因为交通问题，对中南商圈的依赖性很小。七、区域规划环境武汉市政府对中南片区的城市规划，主要体现在二个方面：一为区域发展规划，二为市政配套建设。1、区域发展规划——武昌“公司总部区”：中南片区的发展方向中国地产研究CENTALINECHINAPROPERTYRESEARCH-9-通过对武汉市城市规划政策的分析，武昌“公司总部区”拟打造“500强总部区”，区域范围分布在长江、东湖、沙湖“一江两湖”地区，西至临江大道，东至东湖路，南至武珞路，北至徐东大街，面积21平方公里。该区域将重点发展金融商贸、信息中介、高新科技、教育文化等四大核心产业，以及酒店服务、旅游休闲、房地产开发、会展等四大配套产业，规划10年建成华中地区国际、国内公司总部集聚地，江城经济、人才核心区及生活、观光“城中城”。武昌公司总部区核心区是以洪山广场为中心，以中南路和中北路为主轴，沿线3平方公里范围内，金融、证券、文化、商贸、中介等企业聚集，产业特色突出。“500强总部区”被划分为5大功能组团：中南路片重点引进银行、证券企业，形成金融中心；中北路片以500强公司总部、研发机构、销售服务机构为主，形成商务中心；洪山广场片为科教、休闲娱乐中心；中北路片建成文化中心；积玉桥片则以长江、沙湖为背景，形成集商贸旅游、办公居住为一体的综合服务中心。两年来，武昌已投入近3亿元改造这片区域内的道路等基础设施。其招商品牌效应初显，德国麦德龙、美国普尔斯马特、英国百安居、法国家乐福等国际零售业巨子已相继入驻武昌。联想集团、中铁十一局、葛洲坝集团等国内大型企业，也已确定将总部或区域总部迁入武昌，有的已开工建设新的总部大楼。目前已有15家世界500强企业的分支机构和国内25家公司的区域总部在区内落户。2004年，占武昌总面积不到10％的“公司总部区”，创国内生产总值50.14亿元，占全区生产总值的47％。（2、市政配套建设中南路立交桥建设已经纳入政府城建施工工程，目前，中南路立交桥的规划已经完成，将于2005年下半年动工建设，该项工程的施工建设，将缓解中南片区的交通压力，同时加强该区域在武昌城市经济发展的重要性。中国地产研究CENTALINECHINAPROPERTYRESEARCH-10-结论：研究表明，中南片区位于中心城区，地理位置相对集中，自然环境优美，文化气息浓郁，行政机构、教育机构众多，金融、医疗机构林立，饮食、休闲场所齐备，市政配套设施齐全，有较强的商业基础，使得该区域具备一定的人气聚集力，并形成整个城区的核心区域，成为武昌的商业中心。作为武昌总部区的规划核心，将成为武昌的金融、证券、文化、商贸、中介等企业的聚集地，并牵引武昌新的城市发展点。第二节、中南片区区域房地产市场分析进入2005年，武昌楼市显得越发的成熟。以东湖新城和积玉桥新城为代表的武昌核心区域开始发力，最终将形成这两大中心城区板块与光谷新城、南湖新城等并驾齐驱的互动局面。这一互动场景的形成，对武昌楼市来说，意义非同一般。在此之前，虽然有“楚天都市花园”、“香格里·家园”、“银海华庭”等优秀项目散见于武昌中心区，可是一直没能形成足以和郊区楼市相抗衡的板块效应。东湖新城和积玉桥新城这两大片区的出现，将会从根本上改变这一尴尬的局面。随着这一局面的形成，将会吸引一部分市民到东湖新城和积玉桥新城去置业，在一定程度上减轻中南片区的居住压力。随着“香格里嘉园”和“楚天都市花园”这两个项目的销售接近尾声，中南片区也渐渐地变得沉寂起来。现在，该区域内仅有2008新长江广场等5个在售的项目，因为规模、档次和价格等因数，在售的几个项目销售情况都比较平淡，对区域住宅市场的影响力也比较弱，但“2008新长江广场”的规模相对较大，且品质也相对较高，为中南片区上半年的楼市增添了些许亮色。中国地产研究CENTALINECHINAPROPERTYRESEARCH-11-一、中南片区住宅市场特征1、项目规模普遍偏小，容积率较高。早期沿民主路有部分多层及小高层项目的开发，随着区域的价值不断提升，土地开发面积有限，现阶段多为高层住宅项目，普遍占地面积小，容积率高，楼盘基本上没有太多的绿化空间，小区环居住环境受到限制。2、纯住宅项目较少，多以商住楼为开发主体。中南商圈的地段效应带来寸土寸金的地段价值，裙楼商铺+塔楼住宅的开发形式成为区域项目