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南昌鼎力营销策划有限公司2013年南昌楼市白皮书南昌市鼎力营销策划有限公司南昌鼎力营销策划有限公司引言纵观2013年南昌楼市，可谓“稳”字当头。在政策强压下，南昌优惠楼盘数量和折扣力度持续加大、推盘量缓慢回暖、房价走向平稳、楼市政策依旧没有“消停”迹象、购房者观望情绪依然强烈。2013年，南昌楼市将以何种姿态收官？2014年，南昌楼市又将何去何从？岁末将至，搜房网独家策划《2013年度南昌楼市白皮书》，用独特的视角和专业的分析，全方位盘点2013年南昌楼市政策、土地成交、房价走势、楼盘成交、优惠折扣、推盘分析等，深度解析南昌房地产市场现状，为开发商、购房者提供精准、全面的楼市数据。南昌鼎力营销策划有限公司第一章：土地篇南昌鼎力营销策划有限公司新闻导读全国频现地王，一二线城市房地产利润日益下降，竞争更显激烈！南昌鼎力营销策划有限公司南昌土地新闻南昌土地成交疯狂吸金！南昌鼎力营销策划有限公司1月一月份成交的28宗土地均以底价成交，没有出现溢价成交现象。其中，竞拍单价最高的土地编号为DAEJ2012048。该地块位于红谷滩新区中央商务区B-27-2地块，面积达5859.53平方米(合8.789亩)。该地块在竞拍过程中直接以起拍价1281.0万元/亩成交，总价高达11258.709万元，为当月最高。2013年1月南昌土地成交开门红28地块成交南昌鼎力营销策划有限公司2月2013年2月，南昌市共成交8宗土地，商住用地4宗，分别位于朝阳新城、广场东路(小区网论坛)、高新区；其中位于高新区麻中东路以北、奥特莱斯商业用地以西的DACJ2013009地块，于2013年2月27日由江西恒锦地产开发有限公司竞得，宗地面积20041平方米，1.0＜容积率≤2.0，其中居住用地容积率下限应大于1.0；建筑密度≤30，绿地率≥30。规划建筑面积（该数字仅供参考）20041.00平方米，成交总地价为4358.9175万元，折算下来楼面单价约合（该数字仅供参考）2175元/平。南昌鼎力营销策划有限公司3月2013年3月，南昌市共成交8宗土地，商住用地2宗，分别位于红谷滩、桑海开发区；其中位于红谷滩新区的红角洲A-05部分地块为DAEJ2013010号地块，于2013年3月01日由南昌洪兴房地产开发有限公司竞得，宗地面积5464.43平方米，容积率≤5.2，建筑密度≤40，绿地率≥15。规划建筑面积（该数字仅供参考）28415.04平方米，成交总地价为21377.776万元，折算下来楼面单价约合7523.40元/平方米。南昌鼎力营销策划有限公司4月2013年4月，南昌市共成交12宗土地，商住用地2宗，分别位于桑海开发区、青山湖区；其中位于青山湖区的DADJ2013012地块，于2013年4月17日由江西省投资房地产开发有限责任公司竞得，宗地面积121873平方米，1.0＜容积率≤1.8；建筑密度≤28%；绿地率≥35%。规划建筑面积（该数字仅供参考）121873平方米，成交总地价为64348.768万元，折算下来楼面单价约合（该数字仅供参考）5279.99元/平方米。南昌鼎力营销策划有限公司南昌县方面，2013年4月共成交15宗土地，环比3月增加8宗地块，成交宗地面积增加84.91%。其中住宅用地4宗，商服用地1宗，工业用地10宗。宗地成交区域以小蓝经济开发区居多。南昌鼎力营销策划有限公司5月南昌成交23宗土地出让面积环比下降11.63%2013年5月南昌共成交23宗土地，出让面积合计277185.27平米，出让总金额31323.3823万元。与2013年4月相比，成交宗地面积下降11.63%，总出让金额上涨79.85%。2013年5月，南昌市共成交15宗土地，商住用地2宗，分别位于南昌市西客站地区、红谷滩新区；其中位于南昌市西客站地区HJZ705-E01地块，于2013年5月6日由江西万科益达置业投资有限公司竞得，宗地面积80119.7平方米，1.0＜容积率≤2.3；规划建筑面积（该数字仅供参考）80119.7平方米，成交总地价为25237.8万元，折算下来楼面单价约合（该数字仅供参考）3150.01元/平方米。南昌鼎力营销策划有限公司6月南昌成交31宗地面积近400万方成交金额19.3亿元7月1日，记者获悉，6月份南昌共成交31宗地，成交面积约382.9万平方米（3829226平方米），成交金额19.3亿元（190369.84万元）。与5月份相比，虽土地收入仅小幅上涨，但土地成交面积增长超6倍。据了解，6月南昌市共有41宗土地进行公开网拍，10宗地流拍。在成交的31宗土地中，居住用地占6宗，成交面积约56.7万平方米（568637.7平方米）；商业用地2宗，成交面积约为17.9万平方米（179113.41平方米）；工业用地23宗，成交面积约为309.1万平方米（3091474.9平方米）。其中，青山湖一宗居住用地以溢价率55%成交。6月14日该板块5宗居住用地与1宗商业用地被万达集团底价竞得，一日入帐5.3亿元。随后，九龙湖再挂牌9宗地将于7月网拍。据悉，6月南昌共挂牌47宗地，其中26宗工业用地已于6月底进行网拍，其余21宗地将于7月进行网拍。这包括红谷滩九龙湖和朝阳洲板块的居住用地6宗，土地面积342748.64平方米；商业商服用地6宗，土地面积为381412.19平方米；商住综合用地2宗，土地面积为187115平方米；工业用地7宗，土地面积463783.9平方米。从数据可看出，6月商业商服用地供应量大增，居住用地保持稳定。不过，6月工业用地仍占垄断地位。这主要源于南昌经济开发区与高新区的工业用地大放量。上述两区域高达29宗工业用地进行网拍，仅6月26日一天就成交了14宗工业用地。南昌鼎力营销策划有限公司7月九龙湖引领南昌土地拍卖8月风头仍将继续2013年7月南昌共成交42宗土地，出让面积合计2010875.76平米，出让总金额316337.584万元。其中13宗为仓储用地，5宗工业用地，24宗商住、商业用地。从地块区域来看，红谷滩出让9宗地块高居榜首，其中8块位于九龙湖版块，但是因为竞买人条件限制，8宗地块的价格并不高且都是底价成交。高新区成交5宗地块位列第二，经开区四宗地块位列第三。南昌鼎力营销策划有限公司•从成交价格来看，红谷滩中央商务区（价格动态户型图论坛）一宗30余亩的商业用地成交单价1005万元/亩，总价高达3亿元，而同处于红谷滩的九龙湖版块的8宗地块最高成交单价也不过127万元/亩，差价之大让人震惊。朝阳新城本月虽然只拍卖了两宗地块，但是这两宗地块均为居住用地，更为特别的是，这两宗地块是七月成交的23宗地块中唯二的两块溢价成交地块。其中DABJ2013016地块起拍价为401万元/亩，成交价为719万元/亩，溢价率为79.3%，另一宗DABJ2013031地块起拍价位416万元/亩，成交价为731万元/亩，溢价率为75.7%。•即将到来的8月，九龙湖又将引领南昌土地拍卖。8月2日九龙湖将有9块地入市，总面积1320余亩，起拍价最高71万元/亩。这九宗地块中有五宗为商业居住用地，三块为居住用地，一块为旅馆用地。由于竞买人身份限制，能在九龙湖拿地的仅有万达、绿地、万科三大龙头房企，而先前六月万达九龙湖拿地六宗，7月绿地九龙湖拿地八宗，这不禁让业内人士纷纷猜测，8月的9宗地块，万科要收入囊中了？预知这九宗地块的成交情况，请继续关注搜房网的跟踪报道。南昌鼎力营销策划有限公司8月南昌成交29宗土地新建县发力土地成交溢价达954%2013年8月南昌共成交29宗土地，出让面积合计1372384.26平米，出让总金额298512.7842万元。与2013年7月相比，成交宗地面积下降31.752%，总出让金额下跌5.635%。共成交29宗土地中，商住用地27宗、工业用地、仓储用地各一宗。纵观8月的土地市场，最大的亮点是经营性用地的大量成交，前期大部分土地以底价成交。在成交的29宗中仅1宗工业用地，为近半年来经营性用地占当月成交地块份额最大的一个月。从区域上来说，红谷滩九龙湖板块继续发力。随着大南昌都市圈的提出，南昌城区扩张迫在眉睫，贴近红谷滩片区的新建县的土地市场自然吸引众多商家目光。今年8月14日，位于长堎镇解放路西侧、文教路南侧的DAK2013019号地块以1054万元/亩的单价超高溢价被个人所竞得，该地块起拍价仅100万元/亩，土地面积为37.56亩，成交总地价约为3.95亿元，成为新建县本年度单价最高的地块。南昌鼎力营销策划有限公司南昌9月拿地最高楼面地价7529.91元/㎡尽管郁亮近期屡次表明万科不拿地王，但自上月来，万科在重庆、上海、广州拿到的三块地都被称为“地王”，引来市场的一片质疑。针对此质疑，王石今天在其博客上做出回应，表示万科坚持的原则是不拿“单价地王”，而非“总价地王”。王石表示，“不囤地，不捂盘，不拿地王”是万科的长期经营原则，不管现在，还是将来，我们都会坚定不移执行贯彻。“地王”是一个城市范畴的概念，一般称全市的总价最高土地或单价最高土地为“地王”，习惯上又称“总价地王”或“单价地王”。万科“不拿地王”的原则，针对的是“单价地王”，因为过高的单价意味着，只有房价在短时间内大幅上涨才能实现盈利，这不仅会给公司经营带来风险，还可能为“高地价-高房价”的恶性循环推波助澜，带来社会问题，这是我们必须坚决回避的。从生地—半生地—熟地到旺地，土地价格逐步走高，地王往往出现在旺地与熟地之上，这是无法否定的规律。而天价地块的出现，一般又与某区域交通、商业等城市配套的独到优势紧密相连；但是土地供应的相对不足，则是地价畸形走高的根本原因。近十年来的房地产市场，由此形成了一个奇怪的市场悖论：“高房价”人人喊打，“高地价却无人制约——在众多高价楼盘的组成要素中，仅高地价这一项就占据了房价成本的50%以上。在抑制房价过快上涨的今天，是什么原因促使地王不断生成？让我们翻开历史记录，共同关注自2005年以来南昌历年地王面世的“来龙去脉”，从中找出南昌楼市发展的轨迹与启示。南昌鼎力营销策划有限公司2013年10月南昌共成交15宗土地出让金仅1千万元余2013年10月南昌共成交15宗土地，出让面积合计142144.83平米，出让总金额11372.46万元。专家指出，低供应可能导致土地成交量巨幅滑坡。10月起，南昌土地成交量出现滑坡，当月仅有15宗土地成交，出让金仅1千万元余，与9月南昌32宗土地揽金约105.5亿相比，令人大跌眼镜。工业用地出让金正常来说是无法和商住类用地相比，近期出让的工业用地恰恰说明了这一点，而直至11月末，南昌市土地新增供应市场仍然未出现商住类用地的影子，即使在12月大批量出现，也无法扭转12月或出现的颓势——土地出让从挂牌到最终出让一般要20天甚至更长，可以说9月的土地成交热后，南昌土地市场迅速冷凝，在12月有可能降至冰点。“昌六条”明确指出增加住宅用地供应11月25日，南昌房管局公布《关于进一步做好房地产市场调控工作意见的通知》。根据通知，在完成2013年全年住宅用地供应计划的基础上，继续加大住宅用地供应，力争今年住宅用地供应量超过年度供应计划的10％。2014年3月31日前制定和公布2014年全市住宅用地供应计划，2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120％，力争130％，稳定市场预期。今年年初，南昌市国土局公布2013年度土地供应计划，本年度住宅用地6084亩，其中保障性住房用地供应1459亩，商品房用地供应4624亩。根据本次增加住宅用地供应要求，2013年住宅用地供应总量或超过6692.4亩，2014年住宅用地计划或将保持在7300-7909亩左右，而具体计划供应量则须至明年3月份。南昌鼎力营销策划有限公司11月南昌新房成交3467套超“银十”200余套11月南昌土地交易不佳。南昌市住宅商业类土地供应量为零。住宅商业类土地成交量仅有1宗商业用途土地成交，为商业服务业用地（加油加气站用地），对比10月份，南昌土地市场无论从土地成交宗数、成交面积上还是出让金总额上看，基本上都是保持不变，交易量极少