武汉宏观环境与房地产项目市调报告

1武汉宏观环境与房地产市场研判2武汉市宏观经济概况3武汉市近年GDP及固定资产投资额加速增长与其他省会城市相比，武汉经济水平处于中等水平，未来的上升空间很大；根据GDP增速与房地产发展的关系，可以看出房地产处于高速发展期；武汉市2003年的GDP增长速度是11.32%，能够支持房地产业的快速发展；武汉固定资产投资已达645多亿元，大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用。1085.681206.841347.81492.741662.184314625085706458.4%11.2%11.7%10.8%7.2%10.0%12.2%13.2%11.4%2.6%02004006008001000120014001600180019992000200120022003亿元0%10%20%GDP固定资产投资年增长率年增长率武汉全市历年经济发展状况房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展省会城市武汉成都西安广州南京人均GDP（亿元）2146021282155534790030009较上年增速11.4%13%13.5%14.4%15.1%指标1：GDP4武汉市人均GDP快速增长，房地产市场属于高速发展期武汉市人均GDP1999年至2000年有一次飞跃，从2001年开始，人均GDP保持上升趋势，但是是上升幅度有所减缓；武汉2003年人均GDP约21460元说明武汉房地产进入快速发展期，潜力很大，发展势头看涨；总体来看，汉口（江汉、降岸及桥口）人均GDP居各区前列，表明该区的经济实力在各城区中处于领先位置，消费能力相对较强。14751.09162061788219560214607.2%9.8%10.4%9.9%9.7%040008000120001600020000240002800032000360004000019992000200120022003元6%8%10%12%人均GDP年增长率武汉全市历年人均GDP发展状况江岸区江汉区桥口区汉阳区武昌区青山区洪山区东西湖区汉南区85.6288.2469.5657.4891.6475.3775.5743.9113.912003年武汉主要城区GDP（亿元）800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系指标2：人均GDP52003年39%61%非城镇人口城镇人口1997年73%27%随着武汉市城市化率不断提高，不断增大的人口数量为房地产市场提供了强劲需求武汉成都西安南京广州城市化率61%35.6%43.5%74.2%81.13%武汉2002年是总人口稳步上升；占总人口数量61%的城镇人口为房地产提供了需求；在国内，武汉61%的城市化率处于城市化完成一般的水平，伴随着武汉市进一步城市化，逐年提高的人口必将成为住宅消费的生力军。武汉市总人口及自然增长率（单位：万人）723.9731.79749.19758.22768.1740.2781.21.21%1.21%1.30%1.11%1.09%1.70%1.15%200400600800100019971998199920002001200220030.00%0.50%1.00%1.50%2.00%总人口自然增长率指标3：人口数量指标4：城市化率6武汉以第三产业为主武汉产业结构是“三、二、一”型，此种产业结构的稳定性逐年加强；“三、二、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化，消费能力增强，人民房地产购买能力增强。6.7%6.3%6.1%5.7%44.3%44.1%44.2%44.7%49.0%49.6%49.7%49.6%0%20%40%60%80%100%2000200120022003第一产业第二产业第三产业武汉全市历年产业结构变化状况指标5：产业结构7武汉社会消费品零售总额增长迅速社会消费品零售总额增长迅速，居民消费明显升温；江汉区由于传统商业中心的地位而使其人均消费额居全区之首85460649254068676212.07%9.8%12.2%13.2%11.1%12.1%02004006008001000199819992000200120022003亿元0%3%6%9%12%15%社会消费品零售总额年增长率消费产出比=人均零售总额/GDP武汉全市历年社会消费品零售总额江岸区江汉区桥口区社会消费品零售总额（亿元）57.765.567.4人均社会消费品零售总额（元）91181416112530消费产出比0.420.660.582003年武汉汉口人均社会消费品零售总额指标6：社会消费品零售总额8武汉人均可支配收入稳步增长，相比国内其它城市仍相对偏低，有较大的增长空间武汉城市居民的人均可支配收入在国内直辖市及省会城市中处于中等水平，和武汉市在全国城市地位中相比，人均可支配收入有较大的增长空间；武汉市人均可支配收入逐年提高，但是年增长率不稳定。575266017072826276965.4%14.8%7.1%8.8%7.4%42.8%42.2%40.8%40.6%38.0%20004000600080001000019992000200120022003元4%14%24%34%44%人均可支配收入年增长率恩格尔系数武汉全市历年人均可支配收入武汉成都西安南京广州合肥人均可支配收入（元）82629641774810196150037785较上年增速7.4%7.4%7.9%11.6%7.4%9.0%指标7：人均可支配收入9住房支出比与较低的恩格尔系数不协调，住房支出有上涨空间。恩格尔系数可以衡量人民生活水平，住房支出比应和人民的生活水平协调发展的；武汉市2003年恩格尔系数为40.6%，生活水平已快到小康型的中高端水平，而住房支出比仅为14%，属于小康型的中低端水平；这表明在生活水平日益提高的武汉，住房支出应进一步提高使之与恩格尔系数协调，故武汉市住房支出有上涨空间。武汉2003数据恩格尔系数（％）住房支出比（％）40.614生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额指标8：住房支出比指标9：恩格尔系数10宏观市场----宏观环境大势支持房地产市场的快速发展武汉市GDP逐年持续增长，武汉2003年人均GDP约21460元说明武汉房地产进入快速发展期，潜力很大，发展势头看涨。武汉社会零售消费总额增长迅速，人民生活水准逐年提高，但是住房支出比重与较低的恩格尔系数不协调，住房支出有上涨空间。与国内同类城市相比较，武汉61%的城市化率处于城市化速度一般的水平，伴随着人口的逐年提高与武汉城市化速度的加快，武汉住宅消费需求潜力巨大。11武汉市整体房地产市场概况12武汉市土地一级市场：受政府新区开发与旧城改造计划影响，武汉市土地供应量呈增长趋势从1996年至2002年，土地出让面积在起伏中保持增长；新区开发土地出让面积总体来看是逐年提高，预计将继续保持新区开发的建设高潮；逐年上涨的土地供给可能使项目所面临的竞争将会加剧。年度出让土地面积出让土地面积按地域分土地面积出让增长率旧城新区1996年161.658.72102.88N/A1997年282.17269.1912.9874.61%1998年107.08106.10.98-62.05%1999年244.7178.766128.52%2000年206.6895.27111.41-15.54%2001年204.9976.28128.71-0.81.8%2002年376.95215.36161.5983.89%单位：万平米132003年汉口成交地块信息地块土地面积土地用途及建筑面积起始价成交价成交单价编号(㎡)使用年限(㎡)(万元)(万元)(元/m2）P(2003)001硚口区古田路41号142536居住70年1.6228057.6873013330585武汉东立置业发展有限公司P(2003)003桥口区仁寿路2170居住70年1.83906265305781武汉龙港房地产开发有限公司P(2003)007江汉区青年路308号2895.72居住至2072年9月20日止2.36660.156137013702057武汉金泰房地产开发有限责任公司P(2003)008江汉区发展大道7344居住70年2.216156.8115018601151湖北环球置业有限公司P(2003)020硚口区汉正街69000商业40年3207000361001744武汉龙腾置业有限公司P(2003)033硚口区全新街片21550商业40年2.725861619800199803409甘肃大陆桥投资开发有限公司居住70年商业40年P(2003)043江汉区马场路88号10940.96居住70年2.830634.68821302600849武汉太阳物业发展有限公司P(2003)044江汉区马场角路64号11270居住70年3.539445451051201298武汉金利房地产开发有限公司P(2003)045江岸区岱山街汉黄公路21号4443.64居住70年1.56665.46360380570湖北华宇房地产开发有限公司小计600164.171610875.13北京融科智地房地产开发有限公司45180056000560001239P(2003)041江岸区三阳路与解放大道交汇处1129504武汉市硚房集团有限责任公司武汉东勤置业有限公司P(2003)032硚口区委附近7740居住70年商业40年4.534830418042601223上海西北盛唐房地产有限公司上海恒大房产股份有限公司P(2003)028江岸区长湖地一村17号13611.85居住70年商业40年1.824501.3313002310943P(2003)025江汉区大兴路105200商业40年A、B地块3.0C地块0.663156007320023192029武汉市江汉区房地产公司1201武汉汉正街市场股份有限公司P(2003)031江汉区崇安片12035居住70年商业40年4.149343.51000010010P(2003)016硚口区解放大道144号76477居住70年公建40年土地坐落容积率受让人1.8137658.615400165302003年武汉市公开出让46块宗地，成交35宗，全年全市成交土地面积约200万平方米，其中汉口约60万平方米；2003年全市建筑面积约400万平方米，汉口约160万平方米，占全市40.8%142004年汉口土地交易规模2004年1-9月武汉市全市土地有形市场已经交易土地面积合计约110万平方米，其中汉口约65万平方米；全市已交易建筑面积303万平方米，汉口约198万平方米，占全市66%；正在公告地块土地面积约为30万平方米，其中汉口约20.8万平方米；全市公告建筑面积约92万平方米，汉口约58.7平方米，占全市64%；2004年1-9月比2003年汉口土地交易面积增加24%图例:解放大道京汉大道中山大道已经成交地块正在公告地块2004年京汉大道沿线周边土地已成交地块及正在出让土地示意152004年汉口成交地块信息2004年汉口土地成交楼面单价在800~2000元/平方米，土地规模越大，一般由于总价高，楼面单价比规模较小的土地相比会低一些；2003、2004京汉大道沿线附近初步估算出让建筑面积约200万平方米，拟在近期出让建筑面积约26万平方米。区域地块编号年期位置面积(㎡)总建筑面积(㎡)容积率用途起始价（万元）成交价（万元）交易方式楼面地价(元/㎡)竞得者P(2004)003居住70年硚口区解放大道31-37号49535.74713001.6居住44207300挂牌1024金华市中信房地产有