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HTTP://www.shifang.cc2019/8/2武昌项目多向定位报告2第一部分：武汉社区商业研究及商户资源分析第二部分：项目竞争环境及消费者分析第三部分：项目多向定位方向分析第四部分：项目定位倾向性建议第五部分：商家访谈目录Contents3第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析1、武汉社区商业中心业态分析——百步亭花园社区商业业态分析经营业态构成如下；次主力店（小超市、酒店、健身、美容等）+商业街区（社区配套+服装+餐饮+食品+行业资讯等）一、武汉社区商业中心商业定位分析4第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析业态比例及分析说明：业态经营规模（㎡）比例超市350011.53%餐饮休闲娱乐632021%社区配套924030.43%服装25108.27%装饰建材13304.38%食品17805.86%家居14505%行业资讯8002.64%汽车维修4001.32%文化用品18005.93%化妆品6602.17%精品饰品5701.88%总规模（㎡）30360100%百步亭社区规模庞大，社区人口众多，开发时间较长，商业发展相对比较成熟，而且具有非常强的独立性，商业经营业态丰富多元化，包含了所有的社区商业业态。5第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析（1）、超市次主力店经营特点分析：区域内目前共有超市9家，均为社区型超市，超市经营业态也以日常生活用品为主，规模都在400—800㎡左右。（2）、餐饮休闲娱乐业态经营特点分析由于百步亭社区商业比较独立，主要服务小区内居民日常生活，居民多在家里就餐，因此餐饮业态种类并不多，主要以大型中式餐饮、快餐、特色小吃为主。其中大型中式餐饮为百步亭花园酒店，规模达2000㎡，占据了餐饮业态的50%左右的比例。休闲娱乐业态在百步亭相对比较单一，经营业态主要由大型健身中心和众多档次比较低的小型按摩店构成。6第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析（3）、社区配套业态经营特点分析:社区配套业态经营种类较齐全，而且比例也比较均衡，充分显示出百步亭社区社区商业的成熟。社区配套业态中以银行和美容为主，银行有9家，基本上囊括所有的银行商家。美容有13家，主要有名媛阁女子生活馆、海怡唯美美容、椰岛美容美发、雅娜三九美容等品牌。美发品牌主要有发源地和椰岛。7第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析（4）、服装业态经营特点分析:服装业态也比较齐全，包含女装、休闲装、运动装、内衣、婴幼儿用品等街区服装业态经营面积都很小，特别是女装，都是些散店。相对来说童装、内衣、婴幼儿用品比重较大，也正符合了满足日常生活需求的社区商业的性质。（5）、食品类业态经营特点分析食品类业态也以水果、烟酒、蛋糕、保健品等日常生活类为主。社区内老年人较多，因此保健品店比较多。蛋糕品牌：雪莱蛋糕、蔷薇蛋糕。食品类整体经营档次不高。8第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析常青花园社区商业业态分析经营业态构成如下；次主力店（小超市、酒店、健身、美容等）+商业街区（社区配套+服装+餐饮+食品+行业资讯等）9第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析业态比例及分析说明：业态经营规模（㎡）比例超市470018.1%餐饮休闲娱乐615523.7%社区配套966537.2%服装10454.0%皮具鞋包5502.1%装饰建材3651.4%食品8503.3%家居4401.7%家电通讯5152.0%行业资讯5952.3%汽车服务3601.4%文化用品1300.5%化妆品1000.4%精品饰品3801.5%其他1300.5%总规模（㎡）25980100.0%常青社区规模庞大，社区人口众多，开发时间较长，商业发展相对比较成熟，而且具有非常强的独立性，商业经营业态丰富多元化，包含了所有的社区商业业态。10第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析（1）、超市次主力店经营特点分析区域内目前共有超市5家，超市经营业态以日常生活用品为主。（2）、餐饮休闲娱乐业态经营特点分析常青花园餐饮业态主要以大型中式餐饮、快餐、特色小吃为主。中式大型餐饮规模非常大，呈集中式分布，规划为常青花园特色美食街，规模达3000㎡，占据了餐饮业态的50%左右的比例。由于集中式的效应，美食街的生意非常好，吸引了常青花园以外的消费者前来消费。休闲娱乐经营业态组合为保健按摩、茶馆、健身。11第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析（3）、社区配套业态经营特点分析:社区配套业态经营种类较齐全，而且比例也比较均衡，表明常青花园社区社区商业非常成熟。社区配套主要业态以银行、美容、培训为主，银行有9家，基本上囊括所有的银行商家。(4)、服装业态经营特点分析:服装业态包含女装、休闲装、运动装、内衣、婴幼儿用品等街区服装业态经营面积都很小，都是些散店。没有品牌。(5)、其他业态分析皮具鞋包、装饰建材、食品、家居、家电通讯、行业资讯、汽车服务、文化用品、化妆品、精品饰品等，规模都比较小，档次也比较低。12第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析南湖都会社区商业业态分析经营业态构成如下；主力店（超市+家电）+餐饮休闲娱乐+培训中心+沿街商业经营业态主力店沿街商业餐饮休闲娱乐培训中心规模（㎡）105001518092603800占整体商业比例27.10%39.18%23.90%10%整体规模3874013第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析（1）、主力店业态经营特点分析超市主力店中商平价超市为大型社区超市，规模达7000㎡，占整体经营业态18%的比例。家电主力店苏宁电器，位于一二三楼，规模为3500平方米。（2）、培训中心业态经营特点分析培训机构的规模都非常大，位于MALL的三、四楼。14第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析（3）、餐饮休闲娱乐业态经营特点分析：餐饮业态组合非常丰富，包括中式餐饮、西式餐饮、西式快餐、特色小吃、快餐类等。餐饮的业态形式比较多样化，高中低档一应俱全，搭配非常合理。其中一个亮点就是引进著名汉味小吃品牌——户部巷，非常聚人气。休闲娱乐业态在该商圈比较丰富，特点是规模大，尤其是健身和KTV，规模都2000㎡以上，能为项目带来强大的影响力，成为区域内的休闲娱乐中心。KTV品牌：梦幻之星量贩式，健身：K腾健身会15第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析（4）、商业街经营业态构成及比例分析经营业态经营规模（㎡）比例社区配套460030.30%服装330021.74%皮具鞋包5203.43%文化体育用品6003.95%装饰建材168011.07%精品饰品4202.77%行业资讯9606.32%食品12007.91%家居9005.93%化妆品7004.61%培训3001.98%总规模15180100%16第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析1）、社区配套业态分析经营特点分析:社区配套业态主要有银行、诊所、美容、美发、便利店、干洗店、冲印店、宠物用品、药店、电信营业厅等业种，经营种类较齐全。社区配套占街区比重最大，达50%，其中以银行和美容为主。美容有6家，规模都比较小，没有品牌。17第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析2）、服装业态经营特点分析:服装业态业种组合主要为女装、休闲装、内衣、运动装、童装从服装的经营品类类分析，女装占最大比例，其次为休闲装、童装、运动装。服装业态在各消费层比例区分不是很大，其消费层主要以家庭消费为主。从服装的经营品牌度及档次来分析，女装主要以精品店为主，部分品牌店为二三线女装品牌为主。休闲装以散货店为主，品牌知名度不高。内衣大部分为知名品牌内衣。品牌主要集中在主力店附近的内街区。18第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析总结分析:社区商业中心主要经营业态构成为：主力店/次主力店+餐饮+休闲娱乐+服装+社区配套+家居+装饰建材+食品+行业资讯+皮具鞋包+家电通讯+汽车服务+文化用品+化妆品+精品饰品等19第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析业态百步亭花园常青花园南湖都会规模占街区业态比规模占街区业态比规模占街区业态比主力店/超市350011.53%470018.10%1050027.10%餐饮休闲娱乐632021.00%615523.70%926023.90%社区配套924030.43%966537.20%840022%服装25108.27%10454.00%33009%皮具鞋包3000.80%5502.10%5201.34%装饰建材13304.38%3651.40%16804.34%食品17805.86%8503.30%12003.09%家居14505.00%4401.70%9002.32%行业资讯8002.64%5952.30%9602.48%汽车类4001.32%3601.40%3000.77%文化用品18005.93%1300.50%6001.55%化妆品6602.17%1000.40%7001.81%精品饰品5701.88%3801.50%4201.08%20第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析根据以上综合对比分析，目前武汉社区商业中心业态组合比例存在以下规律:·主力店/超市占街区业态比例在10%—30%左右·餐饮休闲娱乐占街区业态比例在20%—25%左右·社区配套占街区业态比例在20%—30%左右·服装占街区业态比例在5%—10%左右·其他业态占街区业态比例在1%—5%左右21第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析2、武汉社区商业中心品牌商户资源分析（1）、武汉社区商业中心品牌商户资源统计根据对武汉几个典型社区商业中心进行调研的数据统计，共收录各类品牌商家530户，总经营面积62050㎡。业态数量面积（㎡）主力店/超市425000餐饮休闲娱乐658550社区配套16015320服装804600皮具鞋包251600装饰建材101500食品551050家居38880行业资讯12720汽车类10960文化用品25690化妆品20400精品饰品26780合计5306205022第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析1、武汉餐饮休闲娱乐社区商业业态分析金地太阳城社区商业业态分析·金地太阳城社区商业经营业态构成为：次主力店（超市）+餐饮+休闲娱乐+社区配套+装饰建材+行业资讯二、武汉餐饮休闲娱乐社区商业市场分析23第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析业态比例及分析说明：业态经营规模比例餐饮836052%休闲娱乐250015%社区配套264016%装饰建材4602.84%培训8005%家居6004%房产中介2201.3%行业资讯6003.7%总规模（㎡）16180100%分析说明：餐饮、休闲娱乐业态比例占60%以上，是金地太阳城业态的主要构成部分，体现出以餐饮休闲娱乐为主题的商业街特色。24第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析（1）、餐饮业态分析分析说明：餐饮业态业种组合：中式餐饮、西式餐饮、特色餐饮、快餐从业态形式上看比较多样化，但主要是中式餐饮和特色餐饮，形成了餐饮一条街。从布局上看，餐饮主要集中在关山大道沿线。大部分都是双层。经营品种主要经营品种规模特点中式大型餐饮主要以川菜、湘菜、鄂菜酒楼为主200—500㎡西式餐饮主要经营西点等200㎡中式快餐店主要经营饺子、土菜馆、快餐等100~300㎡特色餐饮主要火锅为主300㎡25第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析（2）、休闲娱乐业态分析分析业态组合为足浴、茶馆、KTV、健身等，主要以茶馆为主。（3）、社区配套业态经营特点分析:社区配套业态主要有银行、诊所、美容、美发、便利店、蔬果店、干洗店、烟酒、宠物用品、药店等业种，经营种类较齐全。社区配套业态占街区业态比例的16%左右，但由于街区定位以餐饮休闲娱乐为主，因此社区配套都比较小。26第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析湘隆时代社区商业业态分析湘隆时代社区商业经营业态构成为：超市主力店+餐饮+休闲娱乐+社区配套+零售商业27第一部分：武汉典型社区商业定位及商户资源分析业态比例及分析说明：业态经营规模比例超市400012%