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城市·进化2007.5.20大城市的发展是一个进化的过程，二环、三环、四环，到如今的六环，如同城市的年轮，记载着城市进化的每一步。这座百年城市仿佛被注入了催化剂，CBD、燕莎、中关村等商圈便在进化中应运而生，而发展的脚步，却从未停止……从国贸到从京广中心，再到银泰中心，进化催生和成就的产物，也影响着进化的过程，CBD十多年的进化过程，让他已经成为北京的中心，一个可以和纽约曼哈顿相提并论的商务区，高端写字楼、酒店、商业鳞次栉比。进化中，商务的发展，带来了居住的需求，而随着CBD的发展，区域内土地已被悉数利用，核心居住日趋迫切。进化，推动着发展……双建花园，在CBD进化中，何出其右？壹产品篇产品描述「双建花园」位于东三环腹地，B、C、D三栋单体建筑，单价26000元，总价250~600万，公寓CBD核心公寓城市豪宅CBD豪宅位置价格概念提升产品属性城市豪宅是一座城市的核心居住价值，是居住进化的最高级形态，是城市进化的必要结果。但双建花园的价值仅限于居住吗？城市边缘以建筑和交通弥补地域的先天不足，数量较多居住产品中心区边缘距离核心区较近，地域价值明显，较少身份象征城市核心得天独厚的位置，顶级的建筑，核心赋予的高附加值，稀有收藏品双建花园城市的珍藏。豪宅进化论双建花园是豪宅收藏家的上选，集居住功能、身份象征、收藏品于一身的更高级产品，是进化中的城市的珍藏。虽然本案为顶级城市豪宅，具有无比的稀缺性，但推广与销售的成功与否，与市场情况拥有密不可分的联系。贰市场篇准确地把握市场状况，了解市场动向和同质竞争项目的情况，不但可以发现产品定位空白，还可以尽最大化的规避市场中所存在的各种风险，而且能够通过独特的构思与精心的策划，充分体现本项目的独特魅力，展现项目的风采，为项目的成功奠定坚实的基础。通过我司针对市场的调研及资料收集、整理，对本项目周边商业市场状况有了较为全面、深入的了解，并且通过分析对本项目有了更加充分和深刻的认识。市场综述根据戴德梁行最新发布的一组数据显示，CBD将成为未来6个月内写字楼供应最充足的区域。预计共约53.3万平方米的写字楼即将入市，其中包括华贸中心、CBD国际大厦、皖大广场等在内的7大写字楼。而与之形成鲜明对比的是区域内高端公寓新增供应量“近乎为零”。市场上现行销售的只有几家高端公寓，销售情况持续看好，但后续产品供应缺乏。因此，了解具体市场情况，必须从竞争项目着手，寻找本案的市场切入点。个案分析项目位置：朝阳区东大桥路10号，南邻世贸国际商业街，北接SOHO尚都，西侧为第一使馆区、日坛公园。容积率：5.5绿化率：30%占地面积：6605平方米建筑面积：120117.9平方米建筑形式：酒店式公寓（精装塔楼）楼层状况：由三栋(A、B、C座)31层塔楼座组成，共719套；酒店式公寓671套，总裁级官邸豪宅48套园林：2000平米空中花园配套：商业：世贸商业街、蓝岛商厦、SOHO尚都、贵友商厦、丰联广场、朝外商业街办公：万通中心、世贸国际、尚都国际、SOHO尚都、朝外SOHO、光华国际、财富中心、汉威大厦园林：日坛公园、CBD人文公园物业服务：Savills第一太平戴维斯户型：0居：50平米（主力）；一居：73－86（主力）；三居：350价格：2.3万/平米－2.5万/平米世界城优势卖点：地段：CBD中心区位，邻近二环，拥有多种资源便利条件附加值：整体电脑控制橱柜，入户自动感应光源等先进户内配套设施，增加了产品价值感。装修：全精装，高级家电，交房即可入住景观：自有2000平米空中花园景观，并可俯瞰日坛公园瑞士公寓项目位置：位于北京市东城区东四十条桥港澳中心东侧，紧邻两个五星级瑞士酒店。容积率：4绿化率：30%占地面积：6976平方米建筑面积：40358平方米建筑形式：板楼（精装）楼层状况：198套,14-16层板楼，分A/B/C三区，楼体呈L状园林：无配套：商业：港澳中心瑞士酒店、亚洲大酒店办公：保利大厦、新保利大厦物业服务：锦江（北方）管理有限公司户型：70－150平米（1－3居）；以70－100为主价格：2.2－2.3万/平米优势卖点：地段：近邻二环，瑞士酒店旁，近抵CBD核心；处于第一、第二使馆区连接的中心地带海晟名苑项目位置：东直门外大街乙36号院容积率：2.98绿化率：50%占地面积：7.04万平方米建筑面积：21.00万平方米建筑形式：板塔结合,高层楼层状况：五期800套园林：中心花园3公顷配套：会所功能设施：室内、室外双泳池，影音室，羽毛球场，壁球场，乒乓球，健身房，桑拿室，纤体室，儿童游乐场，高尔夫球练习场等。物业服务：仲量联行户型：一居：44－73；二居：96－140；三居：145－154价格：2万/平米－2.3万/平米（以上为第五期价格。前四期均已售完。）优势卖点：景观：50%的绿化率，在城市豪宅中不可多得物业：社区内物业配套设施齐全，为客户提供足不出户的休闲娱乐享受。幸福广场项目位置：东直门外新东路西侧（加拿大使馆向南200米）容积率：4.09绿化率：29.40%建筑面积：33.00万平方米建筑形式：公寓写字楼、商业（精装板楼）楼层状况：两栋公寓楼，21层两栋综合体，27层园林：无配套：学校：朝阳实验小学、陈经纶中学、耀华双语学校等邮局：三里屯邮局医院：和睦佳涉外医院等银行十大银行汇聚周边综合商场：燕莎、东方银座、太平洋百货等物业服务：天鸿宝业户型：一居：93－102；二居：126－135；三居：258价格：1.65万/平米－1.88万/平米优势卖点：地段：东直门外使馆区物业：大型项目，物业配套设施齐全柏悦居项目位置：朝阳区建外大街2号容积率：8绿化率：21%占地面积：31305平方米建筑面积：350000平方米建筑形式：精装商住楼；高层楼层状况：主楼高达249.9米园林：无配套：商业：国贸、建外SOHO、万达广场、京伦饭店、建国饭店、国际俱乐部、国际大厦、华彬国际大厦酒店：柏悦酒店价格：4万/平米优势卖点：地段：国贸对面，长安街与东三环交汇处，酒店、写字楼、商业项目汇聚周边。物业：酒店式物业服务建筑：249.9米高的现代建筑，简洁而国际化，位于顶端的柏悦居可以俯瞰CBD。装修：国际级大师设计，选用高档石材、木材、地毯等装修材料，以及国际水准家具、灯饰等配饰。US联邦项目位置：朝阳区三元东桥南1000米容积率：6.3绿化率：30%占地面积：10675平方米建筑面积：76000平方米建筑形式：精装塔楼、板楼楼层状况：两栋楼共四个单元(共293户)板楼(两梯两户），塔楼（两梯四户），均为31层园林：无配套：涉外政务：美国大使馆、韩国大使馆、日本大使馆等涉外商务：南银大厦、中旅大厦、鹏润大厦等各种高尚写字楼比肩林立涉外生活：凯宾斯基、希尔顿、长城饭店、星吧路、燕莎友谊商城、多处涉外公寓等物业服务：戴德梁行物业顾问公司户型：二居：162－170；三居：183－226（主力）；四居：224－229价格：2.25－2.3万/平米优势卖点：地段：临近第三使馆区，燕莎商圈内，涉外资源齐备物业：大体量项目，社区内物业配套设施齐全星河湾项目位置：朝阳区朝阳北路四季星河路容积率：3绿化率：50%占地面积：346666.66平方米建筑面积：560000平方米建筑形式：精装板楼楼层状况：1600套，首批500套，8层至16层错层配套：小区内部配套：与国内名校联办幼儿园——国际双语幼儿园周边：北有1600亩国家森林公园，东有2000亩绿化隔离带物业服务：新加坡高力物业管理公司户型：四居：246－381价格：3－3.1万/平米优势卖点：景观：50%绿化率，北有1600亩国家森林公园，东有2000亩绿化隔离带物业：社区内拥有学校等多种物业设施新城国际项目位置：位于北京市朝阳区朝外大街6号，东二、三环路之间容积率：3绿化率：40%占地面积：10.5公顷建筑面积：32.00万平米建筑形式：板楼、塔楼楼层状况：分四期开发。1800套园林：40米宽的中央步行街，2.5万平米雕塑公园配套：办公楼：区内甲级办公楼云集，主要包括国贸中心、嘉里中心、京广中心、摩托罗拉大厦、惠普大厦、航华科贸大厦、国际大厦、赛特大厦、华润大厦、丰联广场及中国人保大厦等。酒店：5星酒店有：长富宫酒店、中国大饭店、京广中心饭店、建国饭店、国际俱乐部饭店；4星酒店有：国贸饭店、嘉里中心饭店、京伦酒店、赛特饭店等等物业服务：第一太平戴维斯物业公司户型：一居：62－133；二居：107－139；三居：146－211价格：2.7－3.2万/平米优势卖点：地段：CBD中心位置，邻近三环景观：超过40%的绿化率，四大主题园林物业：拥有丰富的商业、公共配套设施附加值：1对1式跟踪置业服务；多种家居智能化系统装修：品牌材料精装修项目建筑园林配套物业户型价格世界城容积绿化占地面积建筑面积楼层状况商业：世贸商业街、蓝岛商厦、SOHO尚都、贵友商厦、丰联广场、朝外商业街Savills第一太平戴维斯0居：50平米（主力）2.3万/平米－2.5万/平米5.530%6605平方米120117.9平方米酒店式公寓（精装塔楼）由三栋(A、B、C座)31层塔楼座组成，共719套：酒店式公寓671套，总裁级官邸豪宅48套办公：万通中心、世贸国际、尚都国际、SOHO尚都、朝外SOHO、光华国际、财富中心、汉威大厦一居：73－86（主力）三居：350瑞士公寓430%6976平方米40358平方米板楼（精装）198套,14-16层板楼，分A/B/C三区，楼体呈L状无商业：港澳中心瑞士酒店、亚洲大酒店锦江(北方)管理有限公司70－150平米（1－3居）以70－100为主2.2－2.3万/平米办公：保利大厦、新保利大厦海晟名苑2.9850%7.04万平方米21.00万平方米板塔结合,高层五期800套中心花园3公顷会所功能设施：室内、室外双泳池，影音室，羽毛球场，壁球场，乒乓球，健身房，桑拿室，纤体室，儿童游乐场，高尔夫球练习场等。仲量联行一居：44－732万/平米－2.3万/平米以上为第五期价格。前四期均已售完。二居：96－140三居：145－154项目建筑园林配套物业户型价格幸福广场4.0929.40%33.00万平方米公寓写字楼、商业（精装板楼）两栋公寓楼、两栋综合体.21层/27层无生活：中小学：朝阳实验小学、陈经纶中学、耀华双语学校等邮局：三里屯邮局医院：和睦佳涉外医院等银行：十大银行汇聚周边天鸿宝业一居：93－1021.65万/平米－1.88万/平米二居：126－135综合商场：燕莎、东方银座、太平洋百货等三居：258柏悦居821%31305平方米350000平方米精装商住楼高层主楼高达249.9米无商业：国贸、建外SOHO、万达广场、京伦饭店、建国饭店、国际俱乐部、国际大厦、华彬国际大厦等4万/平米US联邦6.330%10675平方米76000平方米精装塔楼、板楼两栋楼共四个单元(共293户):板楼(两梯两户），塔楼（两梯四户），均为31层无外政务：美国大使馆、韩国大使馆、日本大使馆等戴德梁行物业顾问公司二居：162－1702.25－2.3万/平米涉外商务：南银大厦、中旅大厦、鹏润大厦等各种高尚写字楼比肩林立三居：183－226（主力）涉外生活：凯宾斯基、希尔顿、长城饭店、星吧路、燕莎友谊商城、多处涉外公寓等四居：224－229星河湾350%346666.66平方米560000平方米精装板楼1600套，首批500套，8层至16层错层小区内部配套：与国内名校联办幼儿园：国际双语幼儿园周边：北有1600亩国家森林公园，东有2000亩绿化隔离带新加坡高力物业管理公司四居：246－3813－3.1万/平米新城国际340%10.5公顷32.00万平米板楼、塔楼分四期开发。1800套40米宽的中央步行街，2.5万平米雕塑公园办公楼：区内甲级办公楼云集，主要包括国贸中心、嘉里中心、京广中心、摩托罗拉大第一太平戴维斯物业公司一居：62－1332.7－3.2万/平米厦、惠普大厦、航华科贸大厦、国际大厦、赛特大厦、华润大厦、丰联广场及中国人保大厦等。二居：107－139*酒店：5星酒店有：长富宫酒店、中国大饭