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顺德大良新桂路地块可行性调研报告Finelandrealestateholdingsco.,ltdTheinformationcontainedhereinissubjecttochangewithoutnotice成案日期：2010年4月5日page2前言本报告旨在解决以下核心问题摸清顺德房地产市场、核心客户群大户型还是小户型热销？谁更容易提升单价？有无必要取得本地块？看清本地块潜在风险如何开发本地块，获利更佳？本地块价值基本研判报告演绎思路市场研究，发现问题对策一：客户策略对策二：产品定位策略财务分析项目理解可行性结论项目初步印象1—区位：与市中心联系较为紧密，商业氛围浓郁位于新旧区交界新商圈已现雏形1分钟到顺峰山•项目距离位于新旧城区交界，拥有良好的区位资源，商业氛围浓郁；•项目距离市中心，车程在10分钟内，有较强的经济辐射能力；本案15分钟到新区府大良老区中心—中区东区新区10分钟到市中心基本属性：•土地性质：典型的熟地，待平整；•土地形状：地块整体性良好，呈东西走向长方形；，行成独特的景观资源；•景观资源：规模决定内部园景有限，东南向远眺顺峰山公园；•空气及噪音：东南向开阔的顺峰山以及东向农田与桂畔河带来新鲜空气，但也受到南国东路交通主干空气质量良好，存在一定噪音及尾气污染；•开发要求：今年7月动工项目初步印象2—指标：中等规模，高密度；熟地基本指标•位置：东区南国东路北去150米•占地面积：49172平米；•建筑面积：17.7万平米•容积率：3.6•建筑限高：58米•建筑密度：37.8%；绿化率：30%本案新桂路桂峰路南国东路•公共配套设施齐全：学校、购物广场、医院、银行、高尔夫练习场、街市等大型配套齐全；•周边同类型楼盘林立，但在售项目不多：区位整体竞争力较强，商住形象突出；•高压线影响：项目西北侧有高压线擦边而过，对部分住户带来影响较严重；本案项目初步印象3—环境：地块周边主要为商住区、存在部分农用地，市政配套齐全，东南方向远眺顺峰山•人流车流较大：临近交通主干道，未来商业中心；•人文环境较浓郁：市重点中小学，吸引外来人口定居；（本案属顺峰小学地段）•自然景观良好：距离顺峰山风景区仅1分钟车程，生态形象良好。吉之岛桂畔河高尔夫顺德一中附小李兆基中学沃尔玛现代街市顺德医院第三门诊实验小学顺峰山公园顺峰中学东区小学桂南公园大良街市本案新桂路桂峰路南国东路项目初步印象3—环境：四至实景西向新桂路住宅南向农民房北向明日华府东向农用地地块现场产品类型货量㎡数量面积区间㎡高层洋房155859㎡1774平均面积：87㎡90㎡以上50%90㎡以下50%商铺16690㎡//车位/1125/合计172549/项目初步印象4—现有产品及规划：现行规划缺乏特色，产品类型较单一，利润不高•根据现行本案规划蓝图，我们发现产品类型较单一，未能充分结合项目的区位优势考虑规划设计；项目初步印象5—地价：地块价格是否合理•转让价格：12000元/平方米；•总面积：49172平方米；•总地价：5.9亿元；疑点：•该地块权属人（发展商）为何不自行开发本案？•关于该地块转让信息，已成为当地发展商众所周知的事情，为何没有发展商果断出手成交？•是否预示着：本案土地成本偏高，开发本案利润较低，投资风险较高使得众开发商望而却步？S优势W劣势•东南远眺顺峰山；•东区商圈已成形；•周边配套完善，交通便利；•区域经济辐射能力较强；•本案规模较为欠缺；•本案土地成本较高；•南向农民房影响项目档次及景观；O机会T威胁•地产市场升温，刺激买家入市；•珠三角路网建设不断完善，使项目辐射能力日益提高；•大良东区新城规划利好，发展潜力巨大；•利用珠三角城轨路网建设，圈层辐射力增大，利于发掘新客源；•区域产品同质化，缺乏特色产品；•周边同等规模大盘林立，竞争激烈；•佛山地区交通的发展带动了地区内房地产的竞争，对项目有一定的冲击；本案SWOT分析—本案机会点较多，可塑性较强我们对于本项目目标的理解叫座成为片区高价（12000元/㎡）叫好销售周期4年内完成17万平方米的销售面积，实现逾18.5亿元的销售额实现方圆地产品牌的市场导入以及提升报告核心内容第一部分：项目面临的问题——界定问题第二部分：目标及达成目标的举措——全面突破解决方案page13一、宏观市场研究2009年至今顺德区住宅市场成交情况561357425592.73581358155876540051294971488443304039410741990510152025303540010002000300040005000600070002010年成交面积26.8527.482009年成交面积15.9713.6620.632.4626.6834.4132.4624.7525.518.3132.8737.592010年成交均价5741.585613.112009年成交均价419940394107433048844971512954005876581558135592.731月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米元/㎡佛山建设局消化尾货为主，价格微调合理2月顺德区成交量基本维持。但受到政策调控和农历新年的影响，成交价格出现小幅度的小调，成交价格达到5613元/平方米，环比下滑2.23%。根据顺德市房屋局数据显示，由于本月顺德区没有新增供应量进入市场，讲明本月市场主要消化各项目前期剩余货量为主，所以本月成交价格出现小调较为合理。二、土地市场研究年份区域成交土地地块总供应面积（万㎡）总供应面积（亩）总建面积（万㎡）交易价格（亿元）单位地价(元/㎡)单位地价(万元/亩)楼面地价(元/㎡)2006年新区228.16422.2161.435.972121141.459722008年中区20.487.272.270.296022401.681288东区20.6710.012.460.345091339.5813812009年东区36.6299.319.866.8510342689.8334502010年新区13.0345.557.595.2171151141.626846东区10.6810.241.910.7410829722.313868项目位于大良东区区域，该区域在2009年开始，土地市场受到金地集团的进入，和区域市场的迅速升温，使现时该区域楼面地价基本达到3868元/平方米，而且每亩由08年的339.58万/亩升至722.31万/亩，增长达到112%。详细可看土地附件三、政策及规划法规研究本地法规详细解析政策分析控高建筑物高度不能高于58米据业内人士透露：顺德大良建筑物高度不能高于当地建筑“顺峰塔”。以保持当地地标性建筑物形象。70/90套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上当地房地产项目遵守70/90政策，但在销售过程中会采用小户型合并成户型，从而避开政策的影响套内面积销售套内使用面积+墙体面积根据顺德区土地房产交易中心2006年网址声明，顺德商品房仍以“套内建筑面积”计价销售。土地控制地块必须7月前动工、车位要求1：12007年已经获得地块，根据国家防止土地囤地政策，必须在2~3年内动工。按照本地政策法规的规定，房地产项目停车位配套，每户须配0.8－1.2个车位。限制“偷面积”未公布据业内人士透露：政府为了防止偷面积成为各个楼盘的销售手段，所以将其进行规范化。详细将需要进一步调查。本地块按照当地规划和国家法规政策的影响，主要面临的问题：建筑物的控高。地块受70/90限制。由于顺德以“套内建筑面积”计价销售。地块必须在今年7月前动工。四、区域发展研究根据《佛山市顺德区产业发展规划》显示：顺德的现有八大产业提升战略中，顺德产业升级包括对部分传统产业的升级，以及部分传统产业的提升和外延等两大主要战略。其中总部经济要成为珠三角具有国际影响力的总部基地。顺德启动顺德CBD，搭建聚集高端人才的高标准现代服务业平台，打造总部经济产业战略。总部经济的发展方针：服务外包、工业设计、企业总部。四、区域发展研究新城区：顺德CBD发展区域大良东区:大良新商圈中心中区：顺德旧城区项目位置顺德CBD的启动，是大良区房地产升级换代的新引擎。尤其是该CBD的确立，将提高大良对周边镇乡的辐射性，吸引周边镇乡大批高端人才和原居民等聚居。五、区域房地产市场研究本案大良老城区中心东区新区根据我们的市场调研，高端楼盘集中在大良镇东南向区域；我们又根据一下几点进行该区域板块划分：1.项目所处区位2.价格区间3.项目规模4.当地人士生活习惯大良板块划分项目将位于东区板块五、区域房地产市场研究根据2009年至今，大良镇内共有22个项目取得33个预售证，共供应了5677套单位，现时已经基本消化了3907套；其中东区供应及成交为1603套、1313套，分别占全镇总供应和总成交的28%、34%。2009年至今大良镇各区供应情况北区,352,6%东区,1603,28%南区,2502,44%中区,165,3%新区,1055,19%2009年至今大良镇各区成交情况北区,74,2%东区,1313,34%南区,1534,39%中区,87,2%新区,899,23%五、区域房地产市场研究板块定义核心定义板块优势配套楼盘分布东区商圈+教育众多名校进驻，新商圈的崛起商业：沃尔玛、吉之岛教育：一中附小，李兆基中学，一中幼儿园资源：顺峰山公园明日华府、海悦新城、君御花园等旧城区中心城区配套齐全，生活气氛浓厚，但配套较为陈旧。商业：乐购教育：西山小学多为旧住宅或自建房，新建住宅较少。西山上筑、顺德雅居乐等新区未来顺德CBD区域规划定位，令多个知名发展商进驻。但生活配套缺乏。商业：嘉信城市广场教育：顺德一中，嘉信西山小学资源：史路比主题公园嘉信城市花园、龙光水悦城邦、万科兰乔圣菲和万科新城湾畔等三个板块进行对比，项目所在的东区板块是新老城区的节点和桥接，它比中区有更好的生活环境；与新城区相比，它的高端商圈和教育配套已成型，生活气氛更加浓厚。已经成为本地人心目中的豪宅地段。大良各板块分析一览表——问题1：本项目如何充分利于区域优势？本案——问题2:本项目能否突破市场的价格惯性，实现更高价格？东区明日华府公寓：13000元毛坯洋房：9000元海悦新城8500元毛坯洋房君御花园毛坯复式：9300元洋房：8300元龙光水悦城邦毛坯洋房：10500元毛坯公寓：7400元起嘉信城市花园毛坯洋房：9500元五一新货洋房：1000元万科新城湾畔洋房：13000元新区新区毛坯洋房：9500-13000元毛坯公寓：9000元中区蓝色海岸毛坯洋房：7300顺德雅居乐毛坯洋房：8300元西山上筑毛坯洋房：11000元送学位中区毛坯洋房：7300-8300元部分带学位洋房：11000元东区毛坯洋房：8500-9300元毛坯复式：9300元豪装公寓：13000元区域东区新区老城区合计建筑面积套内面积供应成交销售率供应成交销售率供应成交销售率供应成交销售率59㎡以下50㎡以下24012150.42%3718422.64%61120533.55%59-82㎡51-70㎡1209175.83%231773.91%28722377.70%43033176.98%82-94㎡71-80㎡1199075.63%36034696.11%76163783.71%1240107386.53%94-106㎡81-90㎡19714975.63%532343.40%83129935.98%108147143.57%106-118㎡91-100㎡675379.10%533260.38%25311947.04%37320454.69%118-141㎡101-120㎡35232492.05%655889.23%26418469.70%68156683.11%141-165㎡121-140㎡24323897.94%513874.51%848398.81%37835994.97%165-188㎡141-160㎡878496.55%16616297.59%6466.67%25925096.53%