北京世茂奥临花园豪宅项目整合推广策略案-139PPT

SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网传承豪宅气度，打造名宅深度价值——[世茂奥临花园]整合推广策略案山水堂国际广告2006/9/10SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网所有推广策划必须为销售服务。市场与消费者需求的洞察，是一切工作的前提山水堂，追索市场的需求，以寻求制胜之道！开始之前SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网、重新定义中国豪宅标准，成为北京乃至全国的豪宅形象标杆。2、传承豪宅气度，打造名宅深度价值。塑造北京第一贵族宅邸形象。3、大盘应该对区域负责。以顶级豪宅标准提升亚奥区域的“贵族”版块价值，就象棕榈泉对朝阳公园富人区的定义，星河湾对整个朝青版块的拉动。4、成为展现世茂豪宅运营商气魄的标杆。世茂奥临花园的任务简报SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网从“贵”谈起……第一章豪宅分析SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网伟岸北京卧富藏贵福布斯上榜的大陆50富豪有一半”落户”北京全球华人富豪区位数量，北京仅屈居香港之后。SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网何为贵?豪宅应建立在豪地之上或成为贵族聚集现象!SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网贵族血统人要具备家族化般的血脉高贵与纯正，更要有：政治力(社会地位显赫甚至其本身就是政府高官)经济力(雄厚的财力与可持续的财富来源)自然力(对龙脉宝地与优质山水区域的占有与控制)吸引力(具有图腾般的神秘光环，具有偶像般的魅力)境界力(超然物外的境界,举重若轻的恢弘气度)SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网屋标准极端苛刻,不仅要具备纯正高贵的血统，政治力，经济力，自然力，吸引力，境界力，还需具备3个条件（6+3）1)顶级开发商实力与建筑理念,顶级品牌号召力2)区位的不可替代性，稀缺性,或者能够形成贵族聚居现象3)顶级品质（建筑，园林，会所）SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网目前北京在售公寓项目中,谁真正具备贵族血统？真正意义上的豪宅，谁与争锋？SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网自然力很差（仅有1个南馆公园）缘溪堂品质不是顶级(作为豪宅却没有自己的园林)西钓鱼台家族的血脉不够高贵与纯正荣尊堡自然力很差品质不高他们不是！SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网他们是谁?目前北京在售公寓项目中,具有贵族血统的仅有2个SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网北京星河湾品质地产的代言人,凭借高端的项目推广活动,有效的拉动了销售区域位置欠佳,造成前阶段销售力不强的重要因素。公认的中国品质地产翘楚！SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网世茂奥临品牌号召力超级强大，多个顶级项目取得举世公认的辉煌成就，并且持续拓展新的顶级项目!中轴王道龙头位置、国家森林公园、奥运龙湖……结合世界豪宅趋势，最有潜力成为中国品质地产的翘楚！有巨大的可挖掘性,但是没能说清楚,没有找到核心价值可依托的载体，整体形象有待提高。SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网我们是凌驾于西贵东富之上的,具有帝王气质的顶极豪宅！我们即不是西贵，也不是东富!SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网他山之石SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网棕榈泉2002年，棕榈泉，定位为”城市顶级豪宅”将纽约中央公园国际著名富人区的公寓豪宅,生活概念的复制。先期推广过于强调生活的舒适性以及对美国中央公园生活概念的复制,在项目包装上偏生活化与柔弱，项目卖的也不温不火。随后的推广中抛出振聋发聩的SLOGAN”世界市中心”整体包装也偏刚性的狮子LOGO，以及豪宅所惯用的酒红，整个项目的包装与推广超极强势,推广活动请来了陈逸飞,鲁豫，极大的拉动了项目的销售力。东侧的”公园大道”也借势推广，公园大道主要为外销其项目定位，并不象棕榈泉那样强势。棕榈泉用了很短的时间就消化掉了产品，而公园大道，目前还在销售，这其中有一些客观原因，同时对项目的定位与包装的关键性不言而喻。SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网北京星河湾品质地产的翘楚,创造区域价格制高点，却尴尬的坐落在不支持高端项目的朝青版块,推广初期北京星河湾出于对产品品质的高度自信,一味的去展示自己的品质,恨不得把自己所用心做法精到的细节全部说出来.没有清醒的认识到自己版块的局限性.,更没意识到豪宅是建立在豪地之上的法则.如此推广明显的水土不服,销售一直低迷不振!半年前开始加强活动策划,在推广方面主打策划大师,有效地拉动了销售.高品质公关活动体现项目的高端特性，值得借鉴！SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网整合传播！差异性定位！——找到我们的客群！更重要的，让我们的客群来找我们！如何突围？SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网本案目标客群的阶层取向其他希望拥有世界级中央公园豪宅生活的客群希望步入上流生活圈成为名流人士的客群仕族庶族显贵,富裕阶层贵族SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网、4号楼主力客群分析SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网这类人群年龄跨度较大，多置身于知识含量高、市场潜力大的行业，创业动力强，为行业新锋；拥有良好的教育背景，善于利用新经济致富，财富积累非常迅速，属于一个富有而看得见的阶层；对物业的创新和流行趋势非常关注，强调自己的审美观和价值观；对消费品的经济价值敏感，擅长数理分析和对比，希望获取高值回报；主力人群构成：民营或私企老板外企中的中高级管理阶层等IT/证券／律师／文艺界精英一族等3、4号楼（主力户型176-210平米）总价在280-330万／套客群对位：新资产层本阶段营销手段围绕的核心；SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网、6号楼主力客群分析SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网、6号楼户型（170－300平米户型）总价在340-600万，同样的价格在市场中完全有能力购买西部乃至北部的独栋别墅项目。而能够放弃别墅选择本项目，客户形态清晰可见：希望拥有世界级中央公园豪宅生活的客群，希望步入上流生活圈成为名流人士的客群。即离不开都市繁华，亦向往自然环境；追求高品质的生活享受；不意远离社交圈与成熟生活圈；依赖交通及信息的便捷性；SHIMAOOLIVEGARDEN《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网、6号楼客群主力户型：170-300平米价格：20000元/平米总价在340－600万／套稳定资产层•该阶层多为行业领域的精英，但不事张扬，习惯隐藏，属于一个富有而知性的阶层。•置业经验丰富，部分人有在国外生活的经验，对于房产具备成熟的判断力。•对价格的敏感度低，但对“贵得其所”的含义理解透彻；•希望获得附加值高的物业，喜欢挥洒雅趣或展示其文化素养；多具备收藏爱好，用多个不同功能的房间满足其私藏与展示的要求；主力人群构成私营或民营业主或企业负责人；外籍人士或港澳台投资人士