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福城源项目整合推广策略项目简析整体形势项目定位业态规划视觉表现——目录——第一章：问题很严重经过现场观察及初步沟通，奇思认为，本案在建筑规划设计方面存在“硬伤”，其中有三个问题尤显突出。酒店公建与客房比例严重失衡1.总建面19291㎡，地上16323㎡，地下2968㎡2.圆形大厅，内卷直径20m，外圈直径30m，挑高10.5m限制了商业价值的最大化长进深、大开间、无法分割的超大面积决定了本案不能做成产权式酒店结论：自持经营，将是本酒店的最佳选择问题点一：酒店周边商业氛围不足，且商场接近饱和状态鼓楼商圈的商场和大卖场数量，已能基本满足区域内消费需求结论：本案不宜做成大型百货商场，更不能做成写字楼问题点二：商场临街商铺面积整体偏大，必须量身定制相关业态1.做成大型商业？人流量偏小，消费额有限，必将影响后续经营2.做成小商品店？小店业主会因店面空间过大、总价过高，而举棋不定3.切割出售又导致项目性价比不高，削弱了市场竞争力结论：高不成低不就，是摆在商街面前的最大困境问题点三：商街虽处核心，但周边商业氛围的不足以及前期规划的混乱使得本案正处于价值的“最低点”。有核心无定位、无包装、无推广、无人流无商业价值小结如何跳出自身设置的“圈套”，走出价值“低谷”？让我们把目光投向密云、投向市场……第二章：整体形势大好大势密云定位==生态密云，休闲之都密云旅游==原生态山水，体验式休闲来看一组数据①全县林木覆盖率达到60.3%②水体质量达到国家二级标准③空气质量达到国家一级标准④具有可开发价值的旅游资源达100多处⑤密云水库水面面积188平方公里⑥每年吸纳游客达760万人次⑦年旅游收入超13亿元京承高速、奥运利好、地铁开通……密云的旅游正从单一的游客接待发展到涉及行、游、购、住、食、娱为一体的综合旅游接待。契机所在旅游消费（住宿、会议、娱乐、餐饮、特色购物等）为本案酒店、商业提供了庞大的市场空间。大局密云新城规划(2005年--2020年)解读密云新城主要职能“北京市生态科技新城，休闲旅游与会议培训基地；密云县的政治、经济、文化、信息中心”产业发展战略“做优第一产业，做强第二产业，做大第三产业。”——（外）迎来更多京城及邻近区域的旅客人群密云新城人口规模“2020年密云新城规划人口规模为35万人。”——（内）本地蕴涵巨大消费潜力密云新城用地发展方向“城市主要向南、向西发展。”——西南方向正是京城，本案扼守101国道也就笼络了来自西南的庞大客群“一心、两带、三片区”的城市格局“一心”是指潮河与白河汇合口处形成的生态绿心和城市中心；“两带”是指潮河、白河两条滨水绿化带及沿河布置的休闲度假服务设施带；“三片区”是以潮河、白河和潮白河为界划分为东、南、西三个片区。——本案位处新城核心地带，优势明显契机所在新城规划把本案推上了历史的舞台，是机遇，也是挑战，福城源切不可错失良机。大缺口酒店/商业区域市场调研分析酒店名称星级地址瑞海姆田园度假村☆☆☆☆☆北京市密云西大桥路2号世豪国际酒店☆☆☆☆☆北京市密云鼓楼东大街25号云湖度假村☆☆☆北京密云水库内湖云佛山度假村☆☆☆北京密云县溪翁庄镇世纪阳光假日酒店☆☆☆北京市密云县滨河路26号云水建国假日酒店☆☆☆密云县鼓楼西大街5号密云水库宾馆☆☆☆密云县溪翁庄镇雾灵山坐☆☆☆密云县新城子镇遥桥峪水库北侧北京交通云蒙山庄☆☆☆密云水库白河主坝西侧南风宾馆☆☆☆密云鼓楼南门十字路口燕山宾馆☆☆密云新中街36号明湖山庄☆☆溪翁庄镇密云水库其中：世豪国际217套，瑞海姆田园度假村223套。密云部分酒店列表来自酒店市场的缺口全县共有旅游宾馆饭店40余家，其中五星级仅2家，且无一套总统套房。本案若以总统套房为切入点，问鼎高端市场，将赢得可观的市场份额,建立突出的品牌形象。案名现状位置商铺面积销售方式备注百世商业城毛坯车站路26号65000平米可租可售户型以117—160㎡为主，年租金为18000元；售价：5500元/㎡，业态混乱、档次低，目前租售状况不好，但易初莲花的进入带来了人流。久润花园毛坯新北路北侧10000平米销售住宅底商是临街商铺，面积在100㎡左右，地上一层并送地下室，业态混乱，档次低。物美大卖场已装修经营鼓楼大街18000平米租售地处密云繁华地段，人流密集。经营生鲜、副食、百货、家电等。国泰百货已装修经营鼓楼大街17600平米租售地处密云繁华地段，人流密集。共五层，经营国内、国际众多知名品牌。兴旺动感商城已装修经营鼓楼大街租售地处密云繁华地段，人流密集。日尚小商品城已装修经营鼓楼大街租售主要以服装、餐饮为主，地处密云繁华地段，人流密集。总结密云商业总体来说，还不够发达，主要集中于鼓楼大街等繁华地段，业态比较混乱，规划不合理，形象差。密云部分商业列表鼓楼大街：西单电器城、苏宁电器城、国美电器城、大中电器城、迪信通手机超市、中复手机超市、物美大买场、国泰商城、云柏鞋城……基本饱和。肯得基，吉野家，好伦哥……广受追捧，仍有缺口。比如麦当劳、比如必胜客。国道：大鸭梨烤鸭店、小懒羊涮肉……特色消费趋热，经营稳定。来自商业市场的缺口晚上九点后去哪happy？夜生活如何打发？这是外地游客和本地居民的共同困惑。密云商业的不成熟和业态规划的滞后，使得娱乐、休闲配套极度缺乏，影院、KTV、特色餐饮等难得一见。这，正是本案的机会所在。大利好纵使有“内伤”，本案整体优势仍较突出天时：1.顺应密云旅游大势；2.契合城市发展大局；地利：1.101国道与新南路交汇东南角；2.城市动脉，黄金地段；3.紧邻鼓楼大街,密云新城繁华之所；人和：1.融入鼓楼财富商圈，辐射效应明显，易于将来吸纳区域内人流；2.住宅楼、第四中学环绕周边，本案可为其量身定制商业布局，比如针对学生的网吧等诸多利好，使得本案有能力承接密云新一轮消费热潮的到来，填补市场空白，并担当中坚角色区域环境向好/城市规划助力/市场留下缺口/项目优势支撑我们有理由相信：一个代表未来密云高端形象的酒店、商业复合体即将成型；一张杰出的城市名片即将瞩目全城；小结第三章：项目定位项目总体定位:密云核心·主题式开放商业集群关键词：全天候：缤纷不夜城，24小时全开放全临街：东南西北中，“街”有不同全业态：吃喝玩乐购，来了不想走对案名的思考1.据项目总体定位，本案推广的主体——酒店和商业“财富”意味明显，而福城新天地更多表现为居住之“福”，与商业之“富”无法建立直接联系；2.鉴于本案特点，案名应该体现大体量、国际化、多元有序、快乐悠闲的业态特征；3.本案前期包装推广有限，更名不会造成负面影响。第一主推案名：福城国际中心福城国际中心Slogan：新一代商业典范世界级顶尖商业街——第五大道，是曼哈顿岛东区和西区的地标性分界线，始终是纽约时尚生活的中心和世界公民的旅游圣地。作为一条精品与特色汇集，繁华与品质相聚的商业名街，第五大道每年都会举办的各式游行折射出了纽约的文化多样性及多元文化价值观……国道旁、绝对的核心、密云的名片、商业的标杆，怀揣宏愿，让我们再把目光投向地球的另一端：因此，本案第二主推案名就是：第一大道福城·第一大道Slogan：缤纷至尚魅力无边备3：富源时尚广场Slogan：财富之源，缤纷至尚备1：好望角Slogan：赢领密云商业新浪潮备2：福乐汇国际街区Slogan：万千福乐汇一城第四章：业态布局规划鉴于建筑设计、户型空间等已无法更改，对项目的业态规划将着重于整合与优化a.保证业态与业态之间的互补性和相融性b.保证酒店和商业整体价值的提升，实现1+1＞2的品牌效应c.实现本案社会效益和经济效益的平衡与最大化规划原则整体思路以购物中心，聚人气以别样风情，添魅力以特色美食，留人气以星级酒店，树形象福城国际大酒店定位：密云首席涉外商务酒店5-6层2-6层1-9层商业集群之核心，项目价值的最高体现，“王冠上的宝石”。四星级酒店，却身藏五星级的配套与英国皇室尊崇礼遇。总统套房。观光电梯。地下：福城洗浴中心一层：大堂二层：多功能区三层：中央宴会厅四、五层：会议大厅四、五、六层：客房地下福城商业购物中心定位：密云首个(分层布局)休闲娱乐购物中心购物中心与酒店构成项目价值“双核”，其余商街将围绕二者拾漏补缺，展开商业布局。四层：电影院、KTV、溜冰场、保龄球等。三层：大食代美食广场、电玩城、网吧。二层：旅游为特色的小商品海洋。一层：麦当劳或同类型快餐店、屈臣氏、中型超市、银行等。四层：电影院、KTV、溜冰场、保龄球、台球等三层：大食代美食广场、电玩城、网吧二层：旅游为特色的小商品海洋一层：麦当劳或同类型快餐店、屈臣氏、中型超市、银行等一层主力配套餐厅、酒吧、茶座、精品服装、化妆品等福城美食街买1托2、买1托3。超高性价比。福城小吃一条街纯底商。档次较美食街偏低。社区内步行街。连通东西美食走廊。主营美容、美发、足疗、按摩等。福城生活长廊相对而言，位置最偏。主要提供居民生活配套。打印社、理发店、话吧、干洗店、宠物店、小卖部等。第五章：视觉表现THEENDThanks