沈阳明发地产道义房地产项目竞标报告

明发地产道义项目竞标报告系统：金网络沈阳分公司竞标报告版本2010.6住宅类项目谨呈至：明发地产道义86.4亩地块汇报内容：宏观环境市场分析项目定位营销推广报告配置configuration系统：金网络沈阳分公司竞标报告版本2010.6住宅类项目谨呈至：明发地产道义86.4亩地块汇报内容：宏观环境市场分析项目定位营销推广宏观经济环境分析宏观房地产市场环境宏观政策环境解读宏观背景结论报告配置configurationPage42010年一季度沈阳市宏观经济保持平稳快速增长，同比加快约0.8个百分点，经济企稳回升迹象明显。纵观近几年沈阳市整体经济走势，国内生产总值持续增长。强大的内在需求和持续的流动性过剩是促使经济出现了长期快速发展态势的根源。经济的长期稳定发展也为房地产业发展提供了良好的宏观环境。2010年一季度沈阳GDP同比增速反弹，加快约0.8个百分点2001—2010年一季度沈阳GDP走势（单位：亿元）宏观经济环境——国内生产总值分析Page52010年一季度居民人均可支配收入同比增速反弹，加快0.4个百分点2010年第一季度沈阳市社会消费品零售总额为498.4亿元，同比增长17.4%，同比加快1.9个百分点。纵观沈阳市历年城市居民人均可支配收入，其绝对量水平呈大幅上升趋势，随着大沈阳经济区经济的持续增长，预计今后的居民购买力会不断提高，可为沈阳房地产业的发展提供有力支持。宏观经济环境——居民可支配收入分析Page62010年一季度沈阳市社会消费品总额同比加快约1.9个百分点2010年第一季度沈阳市社会消费品零售总额为498.4亿元，同比增长17.4%，同比加快1.9个百分点。随着未来国家对价格水平的调控，沈阳的消费市场需求还将保持高速发展，沈阳的消费结构更趋合理，生活质量越来越高，对商业用房市场的发展起到很好的促进作用。宏观经济环境——社会消费品零售额分析Page7【结论】2009年沈阳经济的发展延续了自2000年以来保持较高的增长态势，GDP继续高速增长，拉动经济增长的三大需求增长趋势均未发生实质性改变。固定资产投资增长仍然较快，消费更趋活跃，外贸保持较大规模，同时也预示着经济进入了一个略微偏高的通胀时期，宏观经济高速发展。居民的可支配收入和消费能力受全球经济危机后续影响较小，继续保持高速增长，要求居住改善的居民势必进一步增加，在投资客日渐萎缩的市场前提下，刚性自住需求与改善型自住需求将成为购房需求主体。Page8宏观市场环境——土地综述2009.1-2010.5年沈阳市土地供求量对比2010年1-5月份沈阳市土地成交量同比09年增长16%2010年1-5月份沈阳市共推出土地宗数172宗，推出面积649万平方米，同比增长约16%（以上统计的数据包括：市内五区、东陵区、于洪区、浑南新区、苏家屯区、沈北新区），在土地的供应幅数和供应面积上均有同比均出现增长。沈北新区2010年1-5月推出土地面积占总量39%，成交面积占16.6%，双指标都仅次于铁西区，列居第二2010年1-5月份，从推出地块面积上来看最多的铁西区为43%，其次为沈北新区39%。和平区和沈河区推出的地块面积相对较少，主要因为这两个区域位于市中心，可供开发地块较少。从成交量来看，成交量最大的为铁西区，占总量70%，沈北新区占总量17%。单位：万平米Page9宏观市场环境——供求分析2010年1-5月商品房住宅均价环比上涨46.93%，创造沈阳近10年以来的历史最高记录。从2006-2010年沈阳市住宅市场供应关系走势来看，沈阳住宅市场始终处于供大于求的状态，即供求比均大于1。整体来看，2006-2007年，沈阳住宅市场供求关系较为平衡，2009年至今呈大幅度上升趋势，供求矛盾显著。2010年1-5月，沈阳市场总体仍展现求大于供的状态，市场积极消化存量房沈阳商品住宅符合整体市场规律，2010年1-5月份共成交380.9万平米，共供应303.3万平米，总体出现供应偏紧，需求旺盛的局面，预计下半年供应量将逐步释放，缓解此紧张局面，同时证明沈阳存量房消化迅猛，预计未来二级市场供应量将会逐步增大。Page10宏观市场环境——成交分析2010年5月份，沈阳商品住宅成交均价为5220元/平方米，环比上涨5.2%，同比上涨44.1%08年以来，沈阳房价在调整中不断震荡上涨，但幅度较小。虽然当前全国房地产市场比较低迷，一些热点城市房价下滑，总体销售不景气，但沈阳房地产市场基本没有出现南方地区下半年急速下跌的态势。沈北新区成交量在6区当中占比例最少，仅占到总成交量的约6.6%。从2009年沈阳商品住宅各区域成交量来看，占比例最大的为铁西新区，占总量的22%，其次为于洪区、东陵区，沈北新区在6区当中占比例最低。2009年-2010年5月沈阳商品住宅成交均价走势2010年5月份沈阳商品住宅各区成交量对比Page11区域市场环境——供求分析2010年1-5月沈北新区住宅新增供应量跟随沈阳整体形势，放量偏紧。3月份春季房交会，由于市场需求原因，沈北新区商品住宅新增供应量较大，但上半年市场整体供应量偏紧，预计下半年随着各项目释放，供应量将逐步放大。2010年1-5月份年沈北新区商品住宅供求比为1：1.33，市场表现出求大于供态势。2010年1-5月份沈北市场跟随沈阳住宅市场整体形势，表现出求大于供的状态，市场积极消化之前存量房，新增商品住宅上市量小于去化量，市场表现出较为旺盛的需求态势。2010年1-5月份沈阳沈北新区商品住宅供求关系对比2010年1-5月份沈阳沈北新区商品住宅供应量对比Page12区域市场环境——成交分析2010年1-5月沈北新区住宅成交量同比下跌约32%。2009年1-5月份沈北新区总成交量为49.7万平方米。2010年1-5月份沈北新区总成交量33.64万平米，成交量同比出现下跌，下跌约32个百分点，主要是受市场供应偏紧以及价格上涨过快影响。2010年1-5月沈北新区住宅成交价格跟随沈阳大势呈高位震荡态势。沈北新区的成交均价，除了09年12月份有个低价拐点外，其他月份的均价一直处于震荡爬升中，并且在10年3月份2551元价格上后，基本维持在3100-3200元这个区间内小幅波段运行，从这点可以看出，目前这个价格已经形成一个相对合理的价格区间，已经普遍获得购房者的认可。2010年1-5月份沈阳沈北新区商品住宅成交价格走势2009年——2010年5月份沈阳沈北新区商品住宅成交量对比Page13沈北新区仍然处于价格混战的低端竞争格局，价格主导成交状况十分显著，尚未出现品质创造品牌个案先例。碧桂园以其“低价跑量”策略已成为地区乃至全市吸客黑洞，未来至少5年内都将成为区域价格铁底，并对区域内其它同期在售个案形成巨大威胁。全市商品房供大于求的格局已经形成，沈北新区供求矛盾更加突出，由于后续供应量巨大，该矛盾未来三年势必进一步凸显。【结论】市场降温、大鳄在侧Page142009-2010年住宅用地成交表(沈北新区-道义板块)区域市场环境——土地成交量序号宗地编号占地面积（㎡）容积率规划用途起始价（元/平方米）竞得人成交价格（元/平方米）金额（万元）1沈北开发大道南侧－60666541.6居住商业1303沈阳蒲河房地产开发有限公司13038685.022辉山大道东-6地块1783171.79同上984沈阳龙湖房地产拓展有限公司98417564.223蒲河大道北侧-49地块1016152——904沈阳龙湖新北置业有限公司9049145.354辉山大道东-8地块801721.5——969沈阳龙湖房地产拓展有限公司9697744.625蒲河大道北侧-48地块1031722——897沈阳龙湖新北置业有限公司8979285.486辉山大道东-7地块1128221.5——966沈阳龙湖房地产拓展有限公司96610898.617道义978372.2——1201沈阳中铁盛丰置业有限公司120111760.018道义790621.6——1023沈阳百益龙置业有限公司10238088.049道义35142.2——1019沈阳步阳置业有限公司1019358.0810道义1115323.5——901沈阳瑞尔房产开发有限公司90110060.1911道义935653.5——902沈阳瑞尔房产开发有限公司9028439.5612道义1322872.2——902沈阳荣盛房地产开发有限公司90211932.2913道义开发区蒲河大道北侧-1817082——901重庆龙湖企业拓展有限公司90116371.8914道义开发区蒲河大道北侧-1849042.5——976重庆龙湖企业拓展有限公司97618046.6315道义开发区蒲河大道北侧-1723052——901重庆龙湖企业拓展有限公司90115524.6816道义开发区蒲河大道北侧-1455032.5——976重庆龙湖企业拓展有限公司97614201.0917道义101国道东侧-31306261.2——821沈阳雅苑房地产开发有限公司82110724.3918道义101国道东侧-7936112.2——1102沈阳雅苑房地产开发有限公司110210315.9319道义蒲河大道南侧-18588732——902沈北金谷置业有限公司902531020沈北开发大道北侧-37657251.5——902辽宁东方创展置业有限公司9025928.421道义蒲河大道南侧-25492662——945沈阳汇置高棋房地产开发有限公司9454655.64Page15本案周边地块分布图Page16分析：2009年——2010年沈北新区道义板块土地出让224万㎡，按平均容积率2.0计算，可建面积约在500万㎡。而08年整个沈北新区商品房销售面积仅为92万㎡，即使未来再无新增土地供应，板块内的土地供应量也足以让道义板块消化5年—7年。未来两年内沈北新区供求比严重失衡【结论】Page17宏观政策环境——新政提列国家出台10条政策调控市场，政策直指“高烧”的房价及投资人群，力度空前要点主要内容影响评级实行更为严格的差别化住房信贷政策Ø90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；★★★★★Ø第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；Ø商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；Ø对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用Ø财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。★★★★加强对房地产开发企业购地和融资的监管Ø对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。★★★★建立考核问责机制Ø对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。★★★★加大交易秩序监管力度Ø对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。★★★增加居住用地有效供应房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。★★Ø要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。调整住房供应结构Ø保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。★★Ø房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。加快保障性安居工程建设Ø确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务★★土地增值税清算从严执行Ø土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。★★Page18宏观政策环境——