首创集团密云别墅项目投资分析报告

密云项目投资分析报告北京首创集团运营部北京市别墅市场概述区域别墅市场概述项目地块分析产品定位初步探讨财务分析北京市别墅市场概述市场供应别墅土地供应受限独栋产品供应受限未来独栋别墅产品稀缺市场需求政策导向人民收入提高人民生活品质提高别墅生活成为最终理想北京市别墅区域分布北京市各区域别墅价格比较11671.315651.497080.784605.0413083.16740.824200100009911.110200040006000800010000120001400016000昌平朝阳大兴房山海淀密云平谷顺义通州可见，朝阳区别墅价格最高，均价达15000元以上，平谷地区的均价最低，只有4200元，而本案所在密云区域均价为6740元，仅高于平谷区与房山区，低于其他区域的价格。决定别墅销售价格的因素产品品质地域距离自然环境开发商品牌销售价格别墅市场客户分析绝大多数客户为二次置业或二次以上置业，对产品品质要求很高。92.67.4有房无房6826602550751处2处3处别墅市场客户分析改善生活条件、提高生活品质是购置别墅的主要目的。3.73.73.77.47.411.114.818.524.124.125.963020406080方便孩子就学为孩子独立居住婚姻对房屋有需求为父母安排独立居住新房居住，旧房投资方便工作生活新房用于投资/出租/保值使大家庭一起居住满足基本住房需求方便假日休闲远离城市，靠近自然改善居住环境，提高生活品质别墅市场客户分析8000～9000元/㎡接受度较高。3.77.411.11.99.37.49.39.314.89.33.77.41.93.7051015203001-3500元/平米4501-5000元/平米5501-6000元/平米6501-7000元/平米8501-9000元/平米10001-12000元/平米14001-16000元/平米别墅市场客户分析独栋别墅成为主要需求。27.872.2020406080联排/双拼别墅独栋别墅未来别墅市场发展展望市场供应2005年北京市别墅供应量较大，保持300万平方米以上有效供应，而由于土地政策的影响及政府对别墅及高档公寓的一些限制，别墅用地已叫停，预计今后别墅项目不会大规模放量推出。产品及价格以往的别墅产品中联拼式供应的主流，但随着经济的发展，购买力的增强，房地产的水平不断提高，今后独栋别墅将是发展方向，也直接导致别墅市场价格的不断攀升。建筑风格随着行业的发展，建筑风格不再是完全照搬欧美风格，而是把这些建筑形态做的更加符合中国人的生活理念与习惯，并且更多的关注智能化及人性化设施，只要整体协调的建筑风格便是好的建筑风格。户型设计目前北京的别墅消费者大部分都不缺房子住，他们买别墅的主要目的是为了提高生活质量，尝试新的生活方式，因此他们需要的不仅是一座独门独户的住宅，而且更需要一个适应新生活方式，具有新空间概念、空间体验的高级住宅。基于以上原因，现在北京别墅项目的设计在功能上更加具体、细化，对生活方式的研究与探索更加深入。北京市别墅市场概述区域别墅市场概述项目地块分析产品定位初步探讨财务分析本区域别墅市场优劣势分析优势分析自然资源得天独厚京承高速开通未来发展趋势良好劣势分析未得到市场充分认可地域位置较远销售压力较大离机场相对较近别墅生活氛围不足土地供应量宗地名称宗地位置土地面积（平方米）建设用地面积（平方米）规划建筑面积（平方米）规划用途成交日期成交价（万元）受让单位开发程度北京市密云县密云镇南菜园村(原体育场)住宅用地密云镇南菜园村32502.7717005.7722100住宅2005-12-52300北京青和行置业有限公司三通一平北京市密云县密云镇果园西路东侧住宅用地密云镇果园西路东侧20559.21520559.21537000住宅兼容商业服务业2005-12-72120.85北京利宝房地产开发有限公司六通一平北京市密云县双龙水泥集团住宅、商业服务业用地密云县溪翁庄镇密溪公路东侧334854.571334854.571201000住宅兼容商业服务业2005-12-517676北京新博城房地产开发有限公司六通一平密云县水源九厂路北住宅项目用地密云县水源九厂路北169404141319170000居住、商业2006-4-1711205.1北京首都机场房地产有限公司六通一平土地供应量分析以后该区域集中放量较大，有可能出现与本项目直接竞争的项目，但密云别墅市场将更加成熟，被市场所认可。竞争产品分析——基本资料项目编号项目基础资料项目名称项目位置发展商销售电话1紫霞谷密云县穆家峪镇东2公里北京优龙国际生态旅游度村投资有限公司61056686/96610565882茉莉山庄密云县密云镇西大桥南口1000米北京太扬置业房地产开发有限责任公司69088889/9898/99993水墨庭院密云滨河大桥西侧北京华申置业有限公司69080111/8884白河涧密云县云县城密溪路新北桥往北800米北京中加伟业房地产开发有限公司69089666/8、84476812/35赏星悦木密云十里堡镇北京正圆世嘉房地产开发有限公司890986886纯境密云工业开发区内白河岸边北京东方华孵房地产开发有限公司无7碧水花园密云区溪翁镇密云水库主坝南500米处北京佳博房地产开发有限公司69012308/22688亚澜湾密云县京承高速公路出口500米北京绿岛置业房地产开发有限公司69086888/9999鸿福天地密云区新北路北侧飞勇恒基置业6908988810梧桐苑密云县环新北路1号北京兰华房地产开发有限公司无11翠堤花墅密云县县城向北2公里白河西岸北京苏泰房地产开发有限公司69088111、6908822212巨龙庄园密云区京承高速沙峪沟出口北京巨龙投资有限公司82872421/2周边项目位置比较2564113981017121、碧水花园2、翠堤花墅3、白河涧4、水墨庭院5、鸿福天地6、赏星悦木7、纯境8、亚澜湾9、茉莉山庄10、梧桐苑11、紫霞谷12、巨龙庄园开发商品牌由以上列表可以看出，本区域项目开发商品牌知名度不高，无法对项目品质起到很高的提升作用。对比：首创巨大的品牌知名度可以为项目品质做好保障。规划建筑参数项目编号规划建筑参数项目名称总占地面积（平方米）总建筑面积（平方米）容积率绿化率建筑风格建筑形式总数（套）1紫霞谷300000207450.0990.00%美式风格独栋别墅372茉莉山庄190000428000.2365.00%欧式风格独栋、双拼433水墨庭院80800520000.5743.00%独栋、叠拼2624白河涧1948001380000.5542.80%欧式风格中式风格独栋,联排6605赏星悦木140000400000.3570.00%欧式独栋、双拼1506纯境89522370000.449.20%独栋、联排售罄7碧水花园800001000001.360.00%独栋、双拼528亚澜湾5400001000000.1590.00%德式风格独栋、联排1609鸿福天地7.5055589030.78250.00%欧式联排25810梧桐苑20000400001.3联排、叠拼9411翠堤花墅62800390000.5848.00%欧式风格独栋、双拼、联排16812巨龙庄园800000600000.07595.00%欧式中式独栋、联排、双拼300供应量区域市场新近推出的项目不多，而且目前大多项目已处于销售的中后期，项目后期的供应量主要集中于后期供应，且未来供应量不大。0100000200000300000400000500000600000700000800000900000紫霞谷茉莉山庄水墨庭院白河涧赏星悦木纯境碧水花园亚澜湾鸿福天地梧桐苑翠堤花墅巨龙庄园020000400006000080000100000120000140000160000占地面积建筑面积容积率0.000.100.200.300.400.500.600.700.800.901.001.101.201.301.40紫霞谷茉莉山庄水墨庭院白河涧赏星悦木纯境碧水花园亚澜湾鸿福天地梧桐苑翠堤花墅巨龙庄园容积率目前本区域容积率在0.4甚至更高的水平。对比：就本项目现有容积率0.38来看，具有一定的优势。绿化率绿化率30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%紫霞谷茉莉山庄水墨庭院白河涧赏星悦木纯境碧水花园亚澜湾鸿福天地梧桐苑翠堤花墅巨龙庄园区域市场的项目绿化率主要集中在50—70%之间，个别高端产品已经突破90%。对比：本项目39.5%的绿化率处于劣势地位。建筑形式独栋占有绝对优势。编号项目独栋双拼联排叠拼1紫霞谷12茉莉山庄113水墨庭院114白河涧115赏星悦木116纯境117碧水花园118亚澜湾119鸿福天地110梧桐苑1111翠堤花墅11112巨龙庄园11110572小结1283.33%41.67%58.33%16.67%建筑形式比例,独栋83.33%,双批41.67%,联排58.33%,叠拼16.67%户型分析（独栋产品）由图可以看出，本区域独栋产品户型区间主要集中在250—350㎡之间，基本属于经济型别墅。但是大面积别墅上限已经被打开，说明本区域具备开发豪宅的条件。主要取决于开发商的经营思路。0100200300400500600700800紫霞谷茉莉山庄水墨庭院白河涧赏星悦木亚澜湾鸿福天地梧桐苑翠堤花墅销售情况项目编号销售情况项目名称开盘时间入住时间整体均价（元/㎡）目前销售率1紫霞谷2004-5-62004-12-31800049%2茉莉山庄2003-9-62005-12-17500一期：70%3水墨庭院一期：2004-10二期：2005-9一期：2005-3二期：2006-11独栋：4580双拼：338085%4白河涧四期：2006-52007-5-1独栋：6000联排：4500100%5赏星悦木2004-12-12006-10-1600050%6纯境2004-22004-3-316800售完7碧水花园2005-1-152006-12-3155008亚澜湾2003-7-262004-5-1独栋：10800联排：70009鸿福天地2005-5-12005-12-31478035%10梧桐苑2005-4-12005-10-1360085%11翠堤花墅2005-9-102006-9-1独栋：8000双拼：6000联排：450032%12巨龙庄园2005-9-12006-9-303600会员制开盘入住时间由以上表中可以看出，本区域别墅项目开盘时间均在2005年9月之前，2006年未有新项目入世。入住时间主要在2006年。由于本项目开盘期预计将在2007年中，届时本区域内项目已经进入销售末期，对本项目的直接竞争将不是很大。但是，仍不能盲目乐观，因为综合别墅产品的销售特点得出，销售周期长以及现房销售是两个至关重要的因素。所以，可能会对本项目形成潜在威胁。销售价格由表中所示，本区域独栋单价主要集中在6000—7500之间，但是亚澜湾已经冲破万元大关，说明本区域具备开发此类高端产品的条件。独栋均价200030004000500060007000800090001000011000紫霞谷茉莉山庄水墨庭院白河涧赏星悦木纯境碧水花园亚澜湾鸿福天地梧桐苑翠堤花墅巨龙庄园市场需求分析购买目的为旅游、度假、休闲、养老等居住。购房客户以北京市区客群为主。属于第二居所，居住频次不高。经济型别墅更受欢迎，高端别墅需求不旺。260-320平方米的户型成为主力需求面积。结论：密云别墅市场的购买者主要来自于北京市区，购买物业多为二次或更多次置业，购买目的主要为旅游度假用，因此对于经济型别墅需求较为旺盛，对高端别墅需求不高，更多追求性价比。典型个案分析最高端项目——亚澜湾亚澜湾亚澜湾项目分析总结亚澜湾目前销售单价过万，户型面积300—800㎡，属于豪宅型别墅，可见，密云区域具备开发豪宅的底蕴。从规划上看，该项目容积率