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天玺置业商业项目定位思路—新乡火车站片区旧城改造与商业地产综合开发上海策海房地产营销策划有限公司市场顾问部2008年05月第壹篇背景说明第贰篇解读新乡第叁篇简析市场第肆篇梳理商圈第伍篇把握趋势第陆篇定位项目第柒篇规划设计建议概念性规划设计方案及项目动拆迁的前期准备工作成为项目公司成立以来的主要工作内容；而随着动拆迁工作的正式展开，接下来的招商、项目推广工作及定位的调整将提上议事日程。主要基于规划设计指标及地块条件、区域环境、建筑空间等角度，现阶段项目规划设计方案对项目的规划布局、建筑设计提出了许多具有建设性、创新性的概念定位及规划设计思路。但是，是否能与国内外商业发展趋势、新乡城市经济社会发展步伐相切合，是否符合新乡房地产市场及商业零售消费市场的实际需求，还有待于实践的检验。因此，在项目动拆迁工作正式展开之际，项目由“概念性定位及规划设计”向“战略性定位与功能性规划设计”的方向转变显得尤为必要。这也将直接影响到后续的招商、项目推广及销售、持续经营等工作。2、创新性概念、前瞻性，新颖的建筑立面等；1、地块条件、规划经济技术指标要求；规划报批关注重点阶段2、建筑空间价值的最佳选择、细节处理；1、复合城市商业发展趋势，契合城市空间结构演变；商业经营1、主力商家的基本要求（面积、层高、承重、停车位等）2、功能业态的有机组合；招商宣传1、交通、人流动线的有效设计；推广销售2、建筑空间的弹性（功能业态的调整）表1.项目阶段性规划设计所关注的侧重点经营场所与展示平台零售商商业建设消费购物场所消费者土地资源利用/城市经营政府旧城改造改善居住条件，提供就业新机会居民投资回报投资者地产开发商业利润开发商休闲游憩/城市公共空间市民标志性建筑/历史文脉城市城市复兴功能/价值主体领域表2.项目核心价值与功能品牌效应，模式输出；长期开发资金来源；短期资本运作中心/商业/活动中心；长期吸引投资者/零售商，缩短培养期；短期商业经营创新商业模式，实现良好运营状态；中期稳定现金流，持续赢利能力；中期目的地/城市休闲游憩区；中期物业价值升级，良好退出机制。长期吸引消费者/新颖；短期规划设计目标/任务时段领域表3.阶段性目标/任务体系具体说明方案辐射豫北地区的批发商贸城（市场业态为绝对主力）方案（一）辐射全市商业贸易区（以市场为主，兼顾商业中心）方案（二）新商业中心（中高端商业为主）方案（三）中低端高端4、购物中心的档次复合商业区（商业、市场、商务、住宅均衡发展）方案（四）商业中心（综合体）批发市场2、谁是领衔主角？商业与其他物业均衡商业物业绝对主力1、主角有几个？选择（2）选择（1）问题新乡市豫北地区3、批发市场辐射范围表4.四种假设性发展方案（方向）1)工作路线：价值—思路—战略—细节2)战略高度：城市运营商及创新商业模式3)空间视角：跳出城市看城市，跳出项目看项目4)时间视角：行业发展阶段性，区域发展成熟度1)工作路线：价值→思路→战略→细节（1）创新型城市运营商：X城市化进程-政府经济发展职能-城市经营（旧城改造/新区开发）Y市场经济体制-社会商业力量-城市运营商（专业分工/资源有效整合）（2）创新型商业模式：X项目开发模式及退出机制（赢利模式）Y商业经营管理模式（运营模式）2)战略高度1）城市层面（大环境）新乡经济人文特质及在中原城市群及豫北地区的地位、功能及扮演角色；2）区域层面：（中区位）3）项目层面：（小地段）平原路商业圈及周边区域特征及其在新乡市所扮演的角色与功能；项目及火车站区域特征及在大平原路商业圈所扮演的角色与功能；3)空间视角1）长时代:趋势2）中时段:格局3）短时期:行情国内外商业发展模式及趋势新乡商业发展阶段及竞争格局火车站区域商业经营行情4)时间视角1)区位条件优越，中原城市群北大门、豫北地区中心、京广线上明珠；2)城市规模、经济总量排等指标基本上都排在全省前五位，部分指标可排在郑州、洛阳之后居第三位；但总体来看，在豫北地区与安阳、焦作相比较，新乡的领头羊角色不明显；（要上不下）3)紧靠郑州，成为大量省内外发展商的收选拓展地区；新乡在房地产投资开发及消费需求在全省排名第三；4)由于离郑州较近，而与豫北其他各城市距离较远；在商贸流通领域,新乡能比较容易接受郑州的辐射，而对豫北地区的辐射效应则较弱。许昌洛阳开封濮阳郑州新乡焦作鹤壁安阳新乡：豫北地区五城市的地理中心481.80735.60650.45536.64145.10557.89357.97361.32454.41100200300400500600700800郑州开封洛阳安阳鹤壁新乡焦作濮阳许昌2005年人口总量（万人）2007年人口总量（万人）表1.全市人口总量比较(2005/2007)新乡全市人口总量在九城市中排名第三，豫北五城市中排名第一。2421571159664527877885553386715.60%14.40%14.60%16.40%16.00%18.20%15.60%16.00%13.10%050010001500200025003000郑州开封洛阳安阳鹤壁新乡焦作濮阳许昌0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%GDP总量（亿元）增长率（%）表2.全市GDP总量比较(2007年度)新乡全市经济总量在九城市中排名第五，豫北五城市中排名第二。10103626093464242608854454446.0035.0075.0077.0040.0073.00133.00262.0075.00020040060080010001200郑州开封洛阳安阳鹤壁新乡焦作濮阳许昌土地面积（平方公里） 建成区土地面积（平方公里）表4.城区规模与建成区面积（2005）255.6149.787.881.153.5103.252.882.939.235.0067.9038.7063.8069.5059.1039.20188.30106.50050100150200250300郑州洛阳许昌开封新乡焦作濮阳安阳鹤壁总人口(万人）非农业人口（万人）表3.市区人口规模比较(2005)新乡市区城市人口及建成区在九城市中排名第三，豫北五城市中排名第一。15.00298.80110.1024.209.6851.3336.4317.2029.98050100150200250300350郑州开封洛阳安阳鹤壁新乡焦作濮阳许昌2005房地产投资总额（亿元）2007房地产投资总额（亿元）6.709.309.4017.300.8010.5044.80151.607.400306090120150180郑州开封洛阳安阳鹤壁新乡焦作濮阳许昌房地产开发投资额（亿元）住宅投资（亿元）表5.全市房地产投资比较(2007)表6.市区房地产投资比较(2005)新乡全市及市区房地产投资在九城市中排名第三，豫北五城市中排名第一。2288417321621113440109868020040060080010001200郑州开封洛阳安阳鹤壁新乡焦作濮阳许昌2005商品房销售面积（万平方米）2007商品房销售面积（万平方米）表7.全市商品房销售比较(2005/2007)新乡市商品房销售面积在九城市中排名第四，豫北五城市中排名第一。￥201￥136￥180￥224￥55￥168￥468￥979￥209020040060080010001200郑州开封洛阳安阳鹤壁新乡焦作濮阳许昌336.249.610.628.824.113.442.863.370.54028365111146151100577020040060080010001200郑州开封洛阳安阳鹤壁新乡焦作濮阳许昌表9.市区限额以上批发零售总额（2000/2005）表8.全市社会消费品零售比较(2005/2007)新乡市社会零售在九城市中排名第三，豫北排名第一（限额以上排第二）140841040610912112361148811042107411275010009797987578830694479338126747875110200040006000800010000120001400016000郑州开封洛阳安阳鹤壁新乡焦作濮阳许昌50463460532643554827377240386594376301000200030004000500060007000郑州开封洛阳安阳鹤壁新乡焦作濮阳许昌表11.农民人均收入比较(2005/2007)表10.城镇居民收入与消费支出比较(2007)新乡市居民收入在九城市中排名第四，豫北排名第二（农民收入排第四）1)经济总量平稳增长，将在2010年前跨入1000亿元城市行列；2)工业主导明显，第二产业发展快，第三产业发展相对滞后；3)房地产开发投资及城市固定资产投资持续高速度增长；4)商贸流通业增长平缓，居民收入及消费支出加快增长。402.44461.2543633.42777.914.60%14.10%14.50%16.00%01002003004005006007008009002003年2004年2005年2006年2007年13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%15.50%16.00%16.50%生产总值（亿元）同上年增长（%）表1.GDP总量增长情况新乡经济总量持续快速增长，2007年增速达到16%，加快增长步伐。16↑14.5↑14.1↑14.6↑同上年增长（%）141021142095848271人均生产总值（元/人）13.1↑12.2↑11.9↑12.5↑同上年增长（%）245.11202.12173.6151.7第三产业（亿元）115.995.748978.8第一产业（亿元）6.1↑8.9↑8.8↑6.0↑同上年增长（%）416.89355.56280.4230.7第二产业（亿元）20.6↑17.7↑17.6↑19↑同上年增长（%）777.9633.42543461.2生产总值（亿元）2007年2006年2005年2004年年份表2.经济总量及经济结构相关指标第二产业主导新乡经济发展，第一产业增长平稳，第三产业发展相对缓慢。表3.经济总量及经济结构相关指标2007年2006年2005年2004年年份42.8↑83.6↑36.2↑49.0↑同上年增长（%）13.849.695.33.88进出口总额（亿美元）56.3↑89.8↑44.5↑147↑同上年增长（%）5.263.371.81.23进口总额（亿美元）35.6↑80.4↑32.3↑25.4↑同上年增长（%）8.576.323.52.65出口总额（亿美元）新乡对外贸易飞速增长，但仍只占经济总量的较小比重，外向度不高。149.88218.22319.6425.15581.9345.60%45.20%37.80%36.90%01002003004005006007002003年2004年2005年2006年2007年00.050.10.150.20.250.30.350.40.450.5固定资产投资（亿元）同上年增长（％）表4.固定资产投资情况新乡市固定资产投资高速增长，为后续几年经济加快增长提供强劲支撑。表5.房地产投资情况11.2219.3724.4433.4851.3372.70%26.20%37.00%53.30%01020304050602003年2004年2005年2006年2007年00.10.20.30.40.50.60.70.8f房地产投资（亿元）同上年增长（％）新乡市房地产投资与固投同步增长，但仍然仅占固投总量的约10%比重。130.3154.54189.84224.5164.418.30%15.50%14.30%15.90%0501001502002502003年2004年2005年2006年2007年00.020.040.060.080.10.120.140.160.180.2社会消费品总额（亿元）同上年增长（％）表6.社会消费品零售情况新乡市社会零售持续增长，2007年度突破200亿元，增速达到18.3%。193.9167.25155