第二章房地产开发与经营中的招标与投标

第二章房地产开发与经营中的招标与投标2019/9/8招标投标概述监理招标投标勘察设计招标投标施工招标投标物资设备采购招标投标2019/9/8一、招标与投标的基本概念⑴招标与投标是一种商品交易方式。虽然交易成本较高，但具有很强的竞争性。⑵房地产项目招标是业主就拟建工程项目发出要约邀请，并对应邀提起要约参与竞争的承包商进行审查、评选，并择优作出承诺，从而确定工程项目承包人的活动。2019/9/8⑶房地产项目投标是承包商针对业主的要约邀请，以明确的价格、期限、质量等具体条件，向业主发出要约，通过竞争获得经营业务的活动。⑷招标与投标是一种市场行为，是在招投标法等法律法规的规范下的法律行为。2019/9/8在房地产项目开发与经营中，招标人是房地产开发企业，招标对象是工程、货物和服务。工程，指各类房屋建造、设备安装、管道线路敷设、装修装饰等建设以及附带的服务。货物，是指各种各样的物品，包括建筑材料、产品、设备等，以及货物供应附带的服务。服务，是指除工程和货物以外的任何采购对象，如勘察、设计、咨询、监理等。房地产项目招标业主提出工程的条件和要求发布招标广告或直接邀请投标人施工招标监理招标勘察招标设计招标……招标2019/9/8二、招标的范围1.必须实行招标发包的项目。总投资或单项合同估算价在限额以上的下列项目的勘察、设计、施工、监理和物资采购，都必须实行招标发包：①大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全项目。②全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。③使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目。④法律和行政法规规定的其他项目。2019/9/82.可以不招标的项目。可以不进行招标，即可以直接发包。①涉及国家安全和国家秘密的工程项目。②抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、使用农民工的项目。③二层以下的农民住宅。④总投资或施工造价在限额以下的小型建设工程项目等。2019/9/8三、招标要求1.招标项目应当具备的条件(1)已经履行审批手续。按照国家规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续。审批手续通常包括：①立项批准文件和固定资产投资许可证。②已经办理该项目用地批准手续。③已经取得规划许可证。(2)项目所需资金或资金来源已经落实。(3)有满足招标需要的技术资料。(4)法律、法规和规章规定的其他条件。2019/9/82.招标人必须具备的条件1）招标人必须具备民事主体资格。2）招标人自行办理招标的条件：①必须具备编制招标文件和组织评标的能力。②应当向有关行政监督部门备案。3）有与招标工作相适应的经济、法律咨询和技术管理人员；4）有组织编制招标文件的能力；5）有审查投标单位资质的能力；6）有组织开标、评标、定标的能力。2019/9/83.招标代理机构的资格条件招标代理机构资格分为甲、乙两个等级；(1)甲级招标代理机构的资格条件。甲级招标代理机构资格由省级行政主管部门初审，报住建部认定。除应具备上述基本条件外，还应具备下列条件：①近三年内代理中标金额3000万元以上的工程不少于10个，或者代理招标的工程累计中标金额在8亿元以上。②具有工程类执业注册资格或者中级以上专业技术职称的专职人员不少于20人，其中具有造价工程师执业资格人员不少于2人。2019/9/8③法定代表人、技术经济负责人、财会人员为本单位专职人员，其中技术经济负责人具有高级职称，或者相应执业注册资格，并有十年以上从事工程管理的经验。④注册资金不少于100万元。2019/9/8（一）凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备以下条件之一者，均可申请造价工程师执业资格考试：①工程造价专业大专毕业，从事工程造价业务工作满5年；工程或工程经济类大专毕业，从事工程造价业务工作满6年。②工程造价专业本科毕业，从事工程造价业务工作满4年；工程或工程经济类本科毕业，从事工程造价业务工作满5年。③获上述专业第二学士学位或研究生班毕业和获硕士学位，从事工程造价业务工作满3年。④获上述专业博士学位，从事工程造价业务工作满2年。2019/9/82019/9/8(2)乙级招标代理机构只能承担工程投资额3000万元以下的招标代理业务。乙级招标代理机构资格由省级行政主管部门认定，报住建部备案。除应具备上述基本条件外，还应具备下列条件：2019/9/8①近三年内代理中标金额1000万元以上的工程不少于10个，或者代理招标的工程累计中标金额在3亿元以上。②具有执业注册资格或者中级以上专业技术职称的专职人员不少于10人，其中造价工程师执业资格人员不少于2人。③法定代表人、技术经济负责人、财会人员为本单位专职人员，其中技术经济负责人具有高级职称，或者相应执业注册资格，并有七年以上从事工程管理的经验。2019/9/8④注册资金不少于50万元。(4)新成立的招标代理机构的资格认定。新成立的工程招标代理机构的业绩未能满足上述条件的，住建部可以根据市场需要设定暂定资格（业务范围同乙）。2019/9/84．招标投标基本原则⑴公平、公正、公开原则1）招标人行为规范。招标人及其代理人不得有下列行为：①泄露应当保密的与招投标活动有关的情况和资料。②以不合理的条件限制或排斥潜在投标人；对某些潜在投标人实行歧视待遇；强制组成联合体共同投标；限制投标人之间的竞争。③向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招投标的其他情况（例如泄露标底等）。2019/9/82）投标人行为规范。投标人不得串通投标或与招标人串通招投标。3）对评标委员会及其成员的规定。①与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。②评标委员会成员的名单应当保密。③评标委员会成员不得收受投标人的财物或其他好处。4）任何单位和个人，不得限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标，不得为招标人指定招标代理机构。2019/9/8⑵诚实信用原则招投标双方应遵守下列规定：1）投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假骗取中标。2）招标人应当对招标文件的内容负责，必须在评标委员会依法推荐的中标候选人名单中确定中标人。3）招标人与中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立合同，中标人不得将中标项目转让或肢解后转让给他人，也不得违法分包给他人。四、招标方式招投标法规定的招标方式有公开招标和邀请招标。建设工程招标的方式公开招标邀请招标亦称无限竞争性招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标亦称有限招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的受自然地域环境限制的涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的法律、法规规定不宜公开招标的2019/9/81.公开招标公开招标的招标人应在招投标管理部门指定的公众媒介（报刊、广播、电视、场所等）发布招标公告，愿意投标的承包商都可参加资格审查，资格审查合格的承包商都可参加投标。(1)优点：为承包商提供了公平竞争的机遇，同时使业主有较大的选择余地，有利于降低工程造价，缩短工期和保证工程质量。2019/9/82019/9/82019/9/8(2)缺点：采用公开招标方式，投标人多且良莠不齐，不但招标工作量大，所需时间较长，而且容易被不负责任的单位抢标。因此采用公开招标方式时对投标要进行严格的资格预审。2.邀请招标一般邀请5-10家承包商参加投标，最少不得少于3家。(1)优点：工作量小，目标集中；被邀请的投标人中标概率较高。(2)缺点：竞争性差，招标人的择优的余地较小，有可能找不到合适的承包商。2019/9/8五、招标投标的工作环节招标投标开标评标定标2019/9/81.招标投标程序（工程招投标的主要工作）招标投标程序包含下列三个阶段：第一，招标准备阶段。主要工作有：办理工程报建手续、选择招标方式、编制招标有关文件和标底、办理招标备案手续等。第二，招标投标阶段。主要工作有：发布招标公告或发出投标邀请书、资格预审、发放招标文件、领勘现场、标前会议和接收投标文件等。第三，定标签约阶段。主要工作有：开标、评标、定标和签定合同。招标公告或投标邀请书应载明招标工程的性质招标人的名称和地址招标工程的地点获取招标文件的办法等事项。招标工程的规模2.招标投标阶段及其主要工作⑴招标人发布招标公告或发出投标邀请书。⑵资格审查招标人可以根据招标项目本身的要求，对潜在投标人进行资格审查。资格审查分为资格预审和资格后审两种。资格预审程序资格预审资料分析发售资格预审文件发布资格预审通告发出资格预审合格通知书资格预审资格预审程序资格预审的要求没有处于被责令停业，投标资格被取消，财产被接管、冻结，破产状态资格预审的限制法律、行政法规规定的其他资格条件资格预审的内容具有独立订立合同的权利具有履行合同的能力在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题招标人不得以不合理的条件限制、排斥潜在投标人或者投标人不得对潜在投标人或者投标人实行歧视待遇任何单位和个人不得以行政手段或者其他不合理方式限制投标人的数量⑶发放招标文件招标人按照资格预审确定的合格投标人名单或者投标邀请书发放招标文件。招标文件与资格预审文件的出售对招标文件或者资格预审文件的收费应当合理，不得以营利为目的招标人应当按招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点出售招标文件或资格预审文件招标文件或者资格预审文件出售后，不予退还招标文件的澄清与修改招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分招标人应保管好证明澄清或修改通知已发出的有关文件（如邮件回执等）；投标单位在收到澄清或修改通知后，应书面予以确认，该确认书双方均应妥善保管2019/9/8⑷现场勘察⑸标前会议，又称招标预备会议或投标预备会议。澄清招标文件中的疑问，解答投标人提出的有关招标文件和现场勘察的问题。1）投标人疑问，应在招标预备会议前以书面形式提出。2）对于投标人疑问，招标人只能采取会议形式公开答复。3）标前会议的会议纪要，应送达每一个投标人，它与招标文件具有同等的效力。2019/9/8⑹投标人递交投标文件。投标人根据招标文件的要求编制好投标文件，并按规定进行密封和作好标志，在投标截止时间前，将投标文件及投标保证金或保函送达指定的地点。招标人收到投标文件及其担保后应向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。投标文件提交后，在投标截止时间前可以补充、修改和撤回，补充和修改的内容为投标文件的组成部分。投标截止时间后再对投标文件作的补充和修改是无效的，如果此时撤回投标文件，则投标保函或投标保证金不予退还。3.定标签约阶段及其主要工作⑴开标开标开标的时间开标的程序开标的地点开标应在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行开标地点应当为招标文件中确定的地点开标投标人签到招标人主持开标会议唱标宣布开标人员名单废标的条件对开标全过程进行记录介绍参加开标会议的单位和人员检验各标书的密封情况宣布开标评标定标办法和标底开标的程序开标开标的时间废标的条件开标的地点逾期送达的或者未送达指定地点的无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的未按招标文件要求密封的未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效（按招标文件规定提交备选投标方案的除外）投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的未按招标文件要求提交投标保证金的联合体投标未附联合体各方共同投标协议的（2）评标开标记录、符合要求的投标一览表、废标情况说明评标委员会成员名单以及澄清、说明、补正事项纪要等经评审的投标人排序、推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜，评标标准、评标方法或者评标因素一览表经评审的价格或者评分比较一览表评标工作由招标人依法组建的评标委员会负责评标评标的准备与初步评审工作详细评审内容评标报告内容评标委员