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11第八章房地产项目招投标合同的订立程序内容1.复习2.第三节房地产项目施工招标投标2.1施工招标程序3.案例分析3招标投标，是在市场经济条件下进行货物、工程和服务采购时，达成交易的一种方式。一、招标投标的概念招标招标人依法提出招标项目及其相应的要求和条件，通过发布招标公告或发出投标邀请书吸引潜在投标人参加投标的行为。投标投标人响应招标文件的要求，参加投标竞争的行为。采购方(买方）供应方（卖方）复习：第一节房地产项目招投标概述4二、招标投标的法律性质招标行为要约邀请投标行为法律性质要约确定中标人行为性质法律法律性质承诺复习：第一节房地产项目招投标概述中标通知书生效时间中标通知书发出5四、招标投标活动应遵循的基本原则公平公正公开复习：第一节房地产项目招投标概述《招标投标法》第5条规定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”6复习：第一节房地产项目招投标概述强制招标五、强制招标的项目范围和规模标准法律规定某些类型的采购项目，凡是达到一定数额的，必须通过招标进行，否则采购单位要承担法律责任。《招标投标法》第3条规定：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。”强制招标的两大标准“项目范围”标准“规模标准”标准7复习：第一节房地产项目招投标概述“项目范围”的两大标准“公共利益或公众安全”标准资金来源标准使用国有资金的项目国家融资的建设项目8第一节建设工程招投标概述1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目2.全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目3.使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目（一）强制招标的项目范围针对项目性质针对资金来源9国家发改委出台《工程建设项目招标范围和规模标准规定》中规定各类工程建设项目，包括工程勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：施工单项合同估算价200万元以上货物采购单项合同估算价100万元以上服务采购单项合同估算价50万元以上项目总投资额3000万元以上（二）强制招标的规模标准10（三）强制招标的例外《招标投标法》第66条规定：“涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况，不适宜招标的项目，按照国家有关规定可以不进行招标。”《工程建设项目施工招标投标办法》第12条的规定，工程建设项目有下列情形之一的，依法可以不进行施工招标：1.涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标的；2.属于利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的；3.施工主要技术采用特定的专利或者专有技术的；4.施工企业自建自用的工程，且该施工企业资质等级符合工程要求的；5.在建工程追加的附属小型工程或者主体加层工程，原中标人仍具备承包能力的；6.法律、行政法规规定的其他情形；11案例：鞋厂厂房是否涉及公众安全招标纠纷案【背景资料】某中外合资鞋业公司，投资1600万元(资金自筹)兴建厂房。有关部门以厂房涉及公众安全为由，要求项目进行招投标。鞋业公司认为，该项目不是3号令所规定的关系公众安全项目，不属于强制招标项目，因而决定不招标，并下令开工。有关部门发现后，以应当招标为由，欲对其做出行政处罚，并会同供电部门对其采取了停电措施。后经政府协调，事件得到了妥善大处理。12【案情分析】关系公共利益、公众安全的项目，属于纯公共产品或准公共产品，其最大的特点是项目具有安全性。因此公众安全不能理解为安全生产，以及对某一部分人有安全影响的意义。否则每个项目都要成为关系公众安全的项目。本案中的厂房不属于基础设施项目，也不属于公用事业项目，且不使用国有资金，因而不是强制招标项目。不能以安全生产为借口，要求其进行招投标，因此本案中有关部门的做法欠妥。13三、招标的方式（一）公开招标（OpenTendering）1.定义又称竞争性招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。2.优点（1）可为所有的承包人提供一个平等竞争的机会；3.缺点（2）业主有较大的选择余地，有利于降低工程造价，提高工程质量和缩短工期。（1）由于参与竞争的承包人可能很多，会增加资格预审和评标的工作量；（2）有可能出现故意压低投标报价的投机承包人，以低价挤掉对报价严肃认真而报价较高的承包人。14（二）邀请招标（InvitedTendering）1.定义又称选择性招标、有限竞争性招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。《招标投标法》“11”条规定，国家重点项目或地方重点项目不适宜公开招标的，经国务院发展计划部门或省、自治区、直辖市人民政府批准，可以进行邀请招标。根据《工程建设项目施工招标投标办法》第11条，对于应当公开招标的施工招标项目，有下列情形之一的，经批准可以进行邀请招标：•1．项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；•2．受自然地域环境限制的；•3．涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；•4．拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；•5．法律、法规规定不宜公开招标的。15(二)特点不使用公开的公告形式，而是投标邀请书接受邀请的单位才是合格的投标人投标人的数量有限（不少于3个）公开招标与邀请招标的区别一、发布信息的方式不同二、竞争的范围不同三、公开的程度不同四、时间和费用不同16案例【背景材料】有两个项目被直接发包，理由是一个项目涉及国家安全，另一个项目属于以工代赈，需要使用农民工的。【问题】你认为这个理由充分吗？【分析】对于涉及国家安全的项目，分为两种情况：不适宜招标的和适宜招标但不适宜公开招标的。前者经批准可以不招标而直接发包，后者则经批准后需要邀请招标。所以，仅仅以涉及国家安全为由就不招标是不合适的。对于以工代赈，需要使用农民工的项目，不适宜招标经批准可以不招标。这个理由是充分的。17三、房地产项目招投标的分类（一）建设工程项目总承包招标第二节房地产项目勘察、设计、监理招标投标又称建设工程项目全过程招标，在国外通常被称为：“交钥匙”工程发包方式，是指从项目建议书开始，包括可行性研究、勘察设计、设备材料采购、工程施工、生产准备、投料试车，直至竣工投产、交付使用的建设全过程招标。（二）建设工程项目勘察招标招标人就拟建工程项目的勘察任务发布招标公告或投标邀请书，由投标人在规定时间内根据招标文件的要求提交勘察方案及费用、报价等内容的投标书，经评标委员会专家的评审，从中择优选择中标的勘察单位来完成工程项目的勘察任务。18（三）建设工程项目设计招标第二节房地产项目勘察、设计、监理招标投标招标人就拟建工程项目的设计任务发布招标公告或投标邀请书，由投标人在规定时间内根据招标文件的要求提交设计方案或设计概念及报价等内容的投标书，经评标委员会专家的评审，从中择优选定中标的设计单位来完成工程项目设计任务。（四）建设工程项目施工招标根据招标人拟建工程项目的施工任务发出招标公告或投标邀请书，由投标人在规定的时间内根据招标文件的要求提交包括施工组织设计、工期、质量、进度及报价等内容的投标书，经评标委员会专家评审，从中择优选定施工承包单位。191998年1月8日中央决定建设国家大剧院，投资25.5亿元人民币，外汇额度1亿美元，建设规模12万平方米，用四年时间建成。国家大剧院是中国最高表演艺术中心，其设计必须富有明显个性，表现出既有民族文化特色又有时代精神的内涵。为了达到这个目标，国家大剧院业主委员会组织了两轮面向国际的设计方案竞赛，共收到国内外设计方案69个，其中国外37个。设计方案的评选由我国内地、香港以及国外的11名建筑领域名师组成的评委会负责，并向社会各界广泛征求意见。第一轮竞赛选出了法国巴黎机场公司、德国HPP国际建筑设计有限公司等5个设计单位的设计方案。第二轮竞赛除了第一轮5家优胜者外，业主另外还邀请4家设计单位参加。最后选中法国人保罗﹒安德森的方案。案例：国家大剧院设计方案竞赛案例【背景资料】20这是采用概念设计招标的成功范例，它带给我们很多启迪。目前国内通常的设计招标存在一些问题，达不到招标竞争的目的。究其原因是在没有明确设计方案前提下开展招标，使设计方案不具有可比性，评标也带有很强的主观性，在此情况下将设计招标演变为以价格为主的不规范竞争。我们认为，设计招标与施工招标有很大的不同，大多数的设计招标，应以设计方案竞赛为前提，并应当允许在一些设计竞赛中进行设计方和招标评委会的概念设计“谈判”。因此，我们在工程项目的设计中应该积极提倡概念设计招标。【案例分析】21（五）建设工程项目监理招标第二节房地产项目勘察、设计、监理招标投标招标人就拟建工程项目的监理任务，发出招标公告或投标邀请书，由符合招标文件规定的建设监理单位参加，竞争承接工程项目相应的各阶段的监理任务。（六）建设工程项目材料、设备招标招标人就拟建工程项目中的材料、设备发出招标公告或投标邀请书，由符合招标文件规定的材料、设备供应商投标竞争来获得材料、设备的采购合同。第三节房地产项目施工招标投标一、房地产项目施工承发包和施工招投标.施工承发包的意义.施工承发包的概念23（一）施工发包应当具备的条件（P127）在招标程序开始前应完成的准备工作和应满足的有关条件。履行审批手续落实资金来源1．招标人已经依法成立；2．施工的初步设计方案已获批准；3．已列入国家和地方的年度建设计划；4．工程施工所需的施工图纸及相应的技术资料已齐备；5．有相应资金或者资金来源已经落实。24一、建设工程招标人《招标投标法》第8条：“招标人是依照本法规定提出招标项目，进行招标的法人或者其他组织。”（一）招标人是法人或其他组织个人不能成为招标人第三节房地产项目施工招标投标（二）招标人必须提出招标项目、进行招标（二）施工发包的方式（三）施工承包1.概念2.条件26二、施工招标投标程序（一）施工招标程序施工招标可以是项目的全过程招标、单位工程招标、特殊专业工程的招标，但不得对单位工程的分部分项工程进行招标。Eg.施工招标可针对（）进行招标。A.桩基础工程B.地下室工程C.砖石工程D.抹灰工程KEY:A27招标准备阶段招标阶段决标成交阶段施工招标程序（分为三个阶段）二、施工招投标程序成立招标小组、进行招标登记施工招标程序编制招标文件、发布招标信息接受投标报名、组织资格预审、发放招标文件组织现场踏勘、召开标前答疑会、编制备忘录成立评标小组、接受投标文件开标、评标、定标签发中标通知书签订合同29《招标投标法》确立了招标人自行招标和招标代理机构代理招标两种制度。1、自行招标（1）法定条件《招标投标法》第“12”条编制招标文件的能力组织评标的能力1.成立招标工作小组（三）招标人的招标资格（资质）30国家计委2000年7月1日颁布的《工程建设项目自行招标试行办法》对自行招标的能力做出具体规定。（1）具有项目法人资格（或者法人资格）；（2）具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面专业技术力量；（3）有从事同类工程建设项目招标的经验；（4）设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；（5）熟悉和掌握《招标投标法》及相关的法律法规；第三节房地产项目施工招标投标31（2）对自行招标实行备案制度《招标投标法》第12条第3款规定，依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向有关行政监督部门备案。目的防止自行招标人在不具备招标能力的情况下擅自招标，或随意变更招标程序和评标标准，造成招标工作混乱。一方面，确立了招标人自行招标的决策权一方面，规定了必要的事后监督要求第三节房地产项目施工招标投标322、招标的委托代理（1）招标代理机构第三节房地产项目施工招标投标是指依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。通用条件须依法成立是社会中介组织须从事招标代理业务并提供相关服务33性质社会中介组织不是一级行政机关、不是从事生产经营的企业委托代理关系与行政机关和其他国家机关不得存在隶属关系或者其他利益关系（2