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第五章物业管理招投标法律制度2011年6月16日教学目标•物业管理招投标法概述•物业管理招标法律制度•物业管理投标法律制度•物业管理开标、评标、定标第一节物业管理招投标法律概述•物业管理招投标基础知识•物业管理招投标原则•物业管理招投标管理一、物业管理招投标基础知识•物业管理招投标的概念：物业管理招标投标是物业开发商（业主委员会）与物业管理公司围绕即将建造完成或已经建造完成的物业，就以后的委托管理和经营开展的选择与参与活动，是开发商（业主委员会）通过公开竞争的方式确定物业管理企业的活动。物业管理进行招标投标，是物业管理行业发展到一定阶段的产物，它不仅能打破物业管理的垄断经营，实现物业管理行业的优胜劣汰，提高物业管理企业的服务水平，而且是培育和完善物业管理市场的重要手段。一、物业管理招投标基础知识•招标人依法提出招标项目，进行招标的物业开发建设单位、业主或者业主大会。•投标人响应物业管理招标，参加招标竞争的物业服务企业。物业管理投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。一、物业管理招投标基础知识•招标人可以委托招标人代理机构办理招标事宜。招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的中介组织。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜；但招标人有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织招标活动。一、物业管理招投标基础知识•招标时限新建现售商品房项目应当在现售前30日完成预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成二、物业管理招投标原则公开原则公平原则公正原则诚实信用原则第二节物业管理招标法律制度•物业管理招标概述•物业管理招标组织机构•物业管理招标人行为规范•物业管理招标的范围•物业管理招标方式•物业管理招标程序一、物业管理招标概述•物业管理招标的概念物业管理招标是指物业业主或开发商根据市场及物业管理的需要，提出一定的标准条件，向社会或者若干特定的物业服务企业发出投标邀请、委托物业管理的法律行为。物业管理招标人是特定的。物业管理招标的客体是物业管理项目。招标实际上是一种竞争方法，促进物业管理走向社会化、专业化。一、物业管理招标概述•物业管理招标的特点：超前性物业管理的特点使物业管理工作会超前介入，这就决定了物业投入使用之前开发商就应进行物业管理招标，从而带来招标的超前性。长期性和阶段性由于开发商和业主在不同时期对物业管理有不同要求，致使招标文件中各种管理要求、管理价格的制定都具有阶段性；另由于市场竞争的加剧，使物业服务企业始终面临压力，所以物业管理招标具有长期性和阶段性。二、物业管理招标的组织机构1.招标人自行设立招标机构招标委员会工程技术部房地产部市场营销部法律部财务部秘书处专业技术部二、物业管理招标的组织机构2.委托招标代理机构招标招标代理机构是专门从事招标代理业务的社会中介组织，是依照公司法设立，并依法进行运营的经营性法人组织。根据招标投标法规定，招标代理机构应具备以下条件：当有从事招标代理业务的营业场所、组织机构和相应资金；有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；有符合规定条件，可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。二、物业管理招标的组织机构2.委托招标代理机构招标总经理副总经理副总经理市场部市场部市场部市场部市场部三、招标人的行为规范•招标人不能直接管理物业或者指定物业公司强行管理其已出售的物业，也不能在招标文件中含倾向或者排斥潜在投标人的内容。•招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。•招标人设有标底的，标底必须保密。•招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。•招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。•在确定中标人之前，招标人不得与中标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。四、物业管理招标的范围《招投标法》规定以下建设项目，必须招标：大型基础设施、公用事业等投资或者国家融资的项目全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。四、物业管理招标的范围一般物业管理招标的具体范围：民用机场、火车站、地铁、汽车站、航运码头、大型广场、公园、市政街道（公路）、公厕、停车场、公共交通运输工具等公共场所。居民住宅楼、住宅小区、别墅、宿舍等居住场所写字楼、宾馆（旅馆）、饭店、疗养院、商住楼、百货商场（商店）、大型超市、农贸（商贸）市场等商业场所；体育场（馆）、浴场、影剧院、娱乐中心等公共运动娱乐场所；五、物业管理的招标方式1.公开招标招标人以招标公告的方式邀请不特定的投标人投标。优点：最大程度地体现了招标的公开、公平、公正原则。缺点：工作量大、招标时间长、费用较高。适用：我国的大型基础设施和公共的建设中，物业管理一般都采用公开招标方式，并且是全国性的公开招标。但由于物业管理企业自身的特点，不适合吸引全国各地的物业管理企业，所以一般性的物业，都采用地方公开招标。五、物业管理的招标方式2.邀请招标招标人以投标邀请书的方式邀请特定的投标人（一般为3个以上）投标。优点：节省招标时间和降低招标成本，缺点：缩小了投标人的选择范围，有可能遗漏一些合格的、有竞争力的投标人，也容易诱使投标人之间产生不合理竞争。适用：规模较小的物业管理项目，在目前实践中，被广泛采用。根据《招标投标法》（第十一条）规定，省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目中不适宜公开招标的项目，要经过省、自治区、直辖市人民政府批准，方可进行邀请招标。五、物业管理的招标方式2.邀请招标•我国的《招标投标法》规定：邀请投标方式应当向3个以上具备承担招标项目的能力，资信良好的特点法人或者其他组织发出投标邀请书。并且，招标人在挑选投标人时应参考以下的选择条件：•投标单位当前和过去的财务状况必须良好；•近期内承担过类似的物业管理工作，具有丰富的经验•在本地区具有较高的信誉。•对该项目的物业管理工作有足够的能力承担。五、物业管理的招标方式3.协议招标也称谈判招标，是由招标人直接选择一家或几家有承担能力的物业与之协商谈判，达成协议；优点：节省时间、成本，较易获取有竞争力的标价；缺点：容易产生不正当竞争，人为性、主观性较强，对招标人要求较高。适用：小规模物业，续聘原物业服务企业，对在使用中有保密、安全等特殊要求的物业。协议招标必须经所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。六、物业管理招标的内容内容包括：前期顾问服务和实质管理服务非经营性物业和经营性物业内容略不同非经营性前期顾问服务内容（1）开发设计期间提供的管理顾问服务对投标物业的设计图提供专业意见。对投标物业的设施设备及建筑材料选用提供专业意见（2）物业竣工验收前的管理顾问服务制定员工培训计划。列出财务预算方案。（3）住户入住及装修期间的管理顾问服务住户入住办理移交手续的管理服务住户装修及材料运送的管理服务迁入与安全管理服务六、物业管理招标的内容非经营性实质管理服务内容①物业管理的人力安排②保安服务③清洁服务④房屋及设施的维修保养服务⑤财务管理服务⑥绿化园艺管理服务⑦其他管理服务，如车辆管理及特约上门服务等六、物业管理招标的内容经营性物业招标的内容指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写字楼等实质性物业管理服务是一种创造性的附加劳动，目的不是维持物业的基本使用功能，而是不断保持物业使用功能上的先进性，因此不仅要经常对物业进行高标准的维护，还要经常更新物业的设施和使用功能，以保持物业设施的先进性。另外，还应增加租赁管理服务的内容。招标准备阶段投标组织阶段评标定标阶段七、招标流程图成立招标组织机构编制招标文件发布招标通告或资格预审通告招标单位资格审查编制标底2编制招标文件（1）招标公告或投标邀请书；案例1-4（2）投标须知；招标人须知案例5技术规范要求案例24合同格式和合同要件案例31（3）相关附件2编制招标文件标底的编制原则①根据国家或地方政府制定的规范文件、法规条例、招标物业的服务定位情况、该物业的基本条件与区域环境以及招标文件的要求等编制标底。②标底的计价内容、计价依据应与招标文件的规定完全一致。③标底价格作为招标人的期望计划价，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保值服务质量。④标底价格一般应由成本、利润、税金等组成。⑤一个项目只能编制一个标底3发布招标公告（投标邀请书）邀约招标——投标邀请书（=3）公开招标——开发商或业主委员会应通过报纸、杂志、电视、网络等媒体发布招标公告。4资质审查（1）资质审查的主要内容:企业营业执照、企业性质、财务状况、管理经验和人员、技术装备、企业信誉、资质等级证书、有无投标保证书等；（2）资质预审的文件资格预审申请书财务状况表物业管理组织机构计划表拟派人员名单表案例11-11.3招标准备阶段投标组织阶段评标定标阶段招投标流程图成立招标组织机构编制招标文件发布招标通告或资格预审通告招标单位资格审查发送投标邀请书发售招标文件组织现场考察组织标前会议解答投标单位的质疑编制标底审定标底5召开标前会议及现场勘察答疑（1）现场勘察：招标方应组织有关投标物业服务企业到实地勘察，并结合物业现场情况，解答投标单位提出的招标文件中的疑问。（2）标前会议：通常在招标人所在地，记录和答复各种问题的统一答复，如与原招标文件冲突，以会议文件为准，在标前会议上应宣布开标日期。案例——8-7招标准备阶段投标组织阶段评标定标阶段招投标流程图成立招标组织机构编制招标文件发布招标通告或资格预审通告招标单位资格审查发送投标邀请书发售招标文件组织现场考察组织标前会议解答投标单位的质疑开标评标，定标签订合同编制标底审定标底公布标底6开标开标：开发商或业主委员会收到物业服务企业密封的投标书后，经审查，认为手续合规定后，即可收存，并在公开预定的时间、地点当众拆封开标，公开宣读物业服务企业的标的。7评标、定标•评标：委员会一般由5人以上的单数组成，评标约需1-3个月时间，评标一般在严格保密的情况下进行，在评标的过程中应以服务费报价、服务质量和管理方案作为主要衡量标准。•定标：招标人根据评标委员会提出的书面评价报告和推荐的中标候选人名单确定中标人，也可授权评价委员会直接确定中标人。•案例—16-20-248发出中标通知并签订合同•定标后招标人应向中标人发布中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人，中标通知书产生法律效力。•案例：某房地产公司对某小区物业进行公开招标，经过招标评比，某物业公司胜出，中标通知书发出后，中标人发现投标文件有所疏漏，是否可以放弃中标项目？•发出中标通知书30日内，双方按照招标文件签订物业服务合同，同时招标人应对招标过程中形成的一系列契约和资料进行整理、封存，以备查考。•思考：中标单位签订合同后是否可以将物业管理单位转让给其他物业公司？《招标投标法》第45条规定：“中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。”中标物业管理单位不得以任何方式向其他物业公司转让中标物业；也不能将中标物业肢解后分别向其它物业公司转包。招标准备阶段投标组织阶段评标定标阶段招标流程图成立招标组织机构编制招标文件发布招标通告或资格预审通告招标单位资格审查发送投标邀请书发售招标文件组织现场考察组织标前会议解答投标单位的质疑开标评标，定标签订合同编制标底审定标底公布标底案例：请指出并修改招标程序不妥之处某建设单位经相关主管部门批准，组织某物业项目公开招标工作。其招投标程序如下：(1)成立招标领导机构；(2)委托招标代理机构代理招标；(3)发出投标邀请书；(4)对报名参加投标者进行资格预审，并将结果通知合格的申请投标者；(5)向所有投标者