泉州西湖组团房地产市场报告

西湖组团楼市专题报告二零零八年十一月十五日聚贤庄房地产营销代理有限公司西湖组团楼市专题报告1目录1.区域认知.................................................................22.经济环境...................................................................42.1GDP...................................................................42.2消费品和存款额..........................................................52.3街道综合指数............................................................53.政策环境..................................................................63.1政策一.................................................................63.2政策二.................................................................64.产业环境..................................................................85.区域状况.................................................................95.1配套...................................................................95.2区域定位..............................................................105.3周边规划状况...........................................................116.房地产市场状况.............................................................136.1三级市场状况...........................................................136.2总体环境状况势.........................................................156.3在售项目情况..........................................................176.4客群特征...............................................................177.项目媒体分析..............................................................20聚贤庄房地产营销代理有限公司西湖组团楼市专题报告21.区域认知地理位置西湖组团位于泉州市北部，与泉州市老城区紧密相连，该组团房地产发展主要围绕西湖展开，其行政区域包含鲤城区部分辖区和丰泽区部分辖区。行政区划西湖组团不是行政意义上的区域划分板块，它是由围绕西湖发展的而呈现特定行业属性和状况的房地产市场的具体情况而被专业人士划分出一个房地产市场板块，由于该板块的房地产发展状况与西湖公园密切相关，西湖是提升该区域房地产形象的一个重要因素。针对一个项目而言，与西湖公园的距离决定了其项目品质，因此传统意义上的西湖板块主要是围绕西湖公园的辖区，人们默认的西湖板块主要包含鲤城区开元街道办事处部分辖区和丰泽区清源街道办事处部分辖区，是西湖公园周边的社区。人口2007年西湖板块周边人口7万左右，基本都为城镇人口，外来人口八千左右，人口主要集中在鲤城区西湖社区和丰泽区北峰街道办事处。西湖组团聚贤庄房地产营销代理有限公司西湖组团楼市专题报告3交通条件西湖片区地理位置相对较偏，西被晋江所阻，东为清源山所断，北侧连接的浮桥区域经济发展滞后，南边连泉州老城区，地理决定了交通，该区域交通相对不便利，除了直通南安的305国道穿境而过外，其余的都为城际交通干道，如新华北路、泉山路、西湖街、城北路等，西湖交通枢纽功能不强，主要为浮桥和双阳进出市区的通道，10分钟车程人文历史西湖片区仅靠泉州老城区，历史悠久，文化底蕴深厚，是泉州重要的旅游和文化产业基地，是泉州文化根脉所在。片区有背靠国家级自然保护公园——清源山;从一峰书院和梅石书院走出一批又一片杰出人才;都督第、文胜巷、破柴巷、孝感巷、曾井巷、奉圣巷、无尾巷、九史巷、洋楼巷、胡尾巷、胡内巷、护厝池等都充满浓郁民间传奇色彩;惠仁寺、金粟寺古寺庙仍在泽佑700万泉州居民，片区内还有执节宫，陈公巡墓等历史遗迹。城市名片----全国著名侨乡----台湾汉族同胞主要祖籍地----古代“海上丝绸之路”的起点----全国首批历史名城----全国社区建设示范区----国家园林城市----史有“海滨邹鲁”美誉聚贤庄房地产营销代理有限公司西湖组团楼市专题报告42.经济环境2.1组团所在行政辖区GDP表一：总体情况表（单位：万元）区域生产总值增长%第一产业增长%第二产业增长%第三产业增长%05年数据全市1626303413.19919001.4938106514.0589006913.6鲤城区106404915.05029-15.957352818.248549211.7丰泽区132488514.0197674.264406811.766105016.706年数据全市1900759915.0963984-1.61120253517.3684108014.0鲤城区124720215.44125-22.069914920.65439289.6丰泽区155678615.518488-10.576626417.477203414.507年数据全市2288599116.011250571.61348768817.9827324614.8鲤城区149771915.54020-7.483650718.565719211.9丰泽区189493716.213737-21.788602914.699517118.3表二：人均GDP（单位：万元）年份050607金额394094675055497聚贤庄观点：西湖组团所在行政辖区经济发展快速而平稳，第一产研近年来严重萎缩，这也与泉州市城市化水平加快有关，而第二产业的迅猛发展更彰显出泉州工业型城市的特征。泉州市第三产业规模较小，但近年来政府持续加大对于第三产业的护持力度，第三产业发展的与快速发展，包括西湖片区的旅游、商贸、文化产业是泉州市努力扩大第三产业规模的支撑。西湖片区人均GDP很高，远超过全国平均水平，财富的高速积累确保了消费能力的稳步提升。聚贤庄房地产营销代理有限公司西湖组团楼市专题报告52.2社会销费品总额和人均存款额销费品总额表（单位：万元）年份050607金额136376154105171056人均存款额表（单位：万元）年份050607GDP1.8082.0862.29聚贤庄观点：西湖周边居民7万左右，07年销售品总额达到17亿元，消费能力可见一斑。2.32007年周边街道综合指数街道办事处名称年末户籍人口（人）规模以上工业总产值（万元）工商税收收入（万元）开元63693747597917鲤中6148810010813882浮桥192381387165806北峰2640926547010766合计17082857905338371聚贤庄观点：西湖公园周边辖区总人口17万人，工业总产值却达到近58亿元，周边辖区强有力的经济基础是支持西湖片区区域形象逐步提升的关键。周边辖区税收达到了3.8亿，政策有充裕的财政收入，必然投入相当多的部分于市政建设。聚贤庄房地产营销代理有限公司西湖组团楼市专题报告63．政策环境政策一根据《泉州中心城区近期建设规划》，西湖片区以闽台缘博物馆、泉州博物馆为主体，以西湖、清源山、泉州古城为依托，形成闽南文化休闲旅游服务中心，泉州市政府正在努力提高泉州西湖的旅游感召力，依托千年名山清源山，泉州要营造一个湖水青山的大景区。目前，泉州博物馆、闽台缘博物馆已经环湖而立，加上背靠清源山，西湖一带的人文优势也越来越明显。结论：西湖定位为文化休闲旅游服务中心，这一方面保证了区域居民人口行政单一，工业派生的人口随着西湖片区定位的提升，以及西湖山水资源的进一步开发，人文景观和公园配套的逐渐增多，西湖公园的环境效应和人文优势都在凸显，这些都将为西湖板块的房地产市场带来良好的发展契机政策二根据《鲤城区环境保护“十一五”规划》和《泉州市江滨公园建设规划》，西湖周边区域将笋江路商贸中心公园、苏夫人姑生态公园、江滨（金塔段）公园，不仅保护了晋江鲤城段沿岸的水土环境和生态环境，还为城市添加一道绚丽的风景线，丰富了城区居民的业余生活。加大力度治理晋江污染物，严格整顿工业废水和生活废水排放；大力进行植树造林，提高绿化率，以此为契机提升周边区域的空气质量。相关政府将重点保护西湖片区环境，除了大片水域，政府将对西湖绿地也进行了精心经营，据称，西湖公园的绿化树种有200多个，主要有榕树、刺桐、木棉、橡皮树、鸡蛋花等树种，特别是能独木成林的榕树被大批移进园内，营造出了具有地域特色的景观效果。结论：相关政策的出台不仅保护了晋江鲤城段沿岸和西湖周边的水土环境和生态环境，还为城市添加一道绚丽的风景线，丰富了城区居民的业余生活。特别是晋江沿岸流域的治理将和西湖公园的绿化保护产生协同通用，共同提升晋江——西湖区域“泉州大公园”的区域形象。聚贤庄观点产业上，西湖片区没有重工业基地，政府鼓励旅游和文化等第三产业发展，一方面区域污染小，居住自然环境状况很好；另一方面，外来人口少，人群结构单一，市容市貌易于建设，治安稳定。总之，就居住环境而言，西湖片区无疑是泉州各大板块最高的，而且这种优势还聚贤庄房地产营销代理有限公司西湖组团楼市专题报告7将继续保持并拉大。新区往往具备后发的优势。西湖片区的重新定位，将使得西湖未来的板块价值进一步提升。而在一个美丽的旅游休闲区内建设的楼盘，也将大大提升其居住价值，相比普通住宅，风景区的居家物业肯定会更具竞争优势。同时新区的生活配套、景观建设和道路规划等方面，都可以考虑得更加全面和完善。西湖作为城市湖，其景观生态资源具有稀缺性，西湖片区的地理位置不仅具备城市配套的便利，又具有市区不可多得的自然野趣。聚贤庄房地产营销代理有限公司西湖组团楼市专题报告84.产业环境----旅游产业，西湖片区文化底蕴深厚，第三产业发展情况良好。历史名城和魅力城市,为泉州市政府构筑古泉州观光购物文化旅游和打造“海丝、宗教、戏曲、建筑、民俗、美食”六大文化旅游品牌提供了有利条件。其中鲤城区规划以“展示多元文化，彰显名城风采”为目标，把老城区深厚的文化旅游资源和西湖清源山优美的自然景观资源有机的结合起来；----房地产业，利用西湖公园周边土地开发房地产，西湖一号、西湖豪庭、西湖印象等诸多行业围绕西湖公园公园资源，打造高端休闲住宅。----零售业，西湖片区店铺林立，商业氛围浓郁，各种商业围绕泉山路、城北路、西湖街、新华北路展开布局，主要经营茶叶、餐饮、汽配、塑料等商品。----商贸产业，泉州市政府已经意识到城市升级过程中商贸产业壮大的一个重要性，但由于泉州市主城区发展腹地很小，城市东面和城市北面的经济基础较为薄弱，泉州市发展总部经济和商贸经济的一个区域性支点就为东海和西湖——浮桥两个大区域，随着北峰工业聚贤庄房地产营销代理有限公司西湖组团楼市