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泊海美度市调及定位报告：1、通过市场分析，确定项目的基本市场定位；2、通过讨论，基本确定产品类别及研发方向；3、在此基础上，确定营销基本路线，为下一步整体营销推广计划奠定基础。创建区域市场无竞争营销模式区域市场产品的差异化区域市场社区个性的差异化营销模式的差异化这种差异化能否被市场接受？、南戴河旅游地产市场局部竞争分析二、本项目的SWOT分析三、项目的市场定位以及市场论证四、项目的产品定位五、项目的客户定位六、项目的营销定位七、市场机遇和挑战第一部分南戴河旅游地产市场竞争分析南戴河养老移民类社区宜居宜度宜投资观海亲海度假类戴河新城以投资为主要目的戴河庭院海岸别苑依海45度第一部分南戴河旅游地产市场竞争分析建面一期8万价格范围9800元/㎡～26000多元/㎡公摊率12％～15％面积区间80~90占60％68，73占10％100～140占30％交房标准精装（无家电、无家俱）销售均价12000元/㎡户车比1:1车位价格150000~160000（车库）车位未定主力户型两房80～90平方米物业费用3.86元物业公司第一太平戴维斯销售率一期50%社区配套会所（使用上未定）广告语专属海滩上的花厅度假叠墅综合点评优势：20000多平米的专属海滩+社区内三大主题庭院+自用邻海生态公园+新颖的立面设计+多阳台入户花园+精装+居度相结合概念+现代营销理念劣势：总价高的较少客户群体+少数观海+现场形象组织差+群体文化定位模糊+营销主线不明确+户型空间不紧凑布局不合理+入住成本高戴河庭院～13000元/平米公摊率面积区间30～124平米交房标准精装（家电齐全，床上用品等）销售均价6700元/㎡车位595车位价格主力户型30-50平米物业费用2.0元物业公司自管销售率70%广告语什么建筑让所有人看海社区配套商务中心、健身房、便利店、餐饮中心综合点评优势：位于南戴河商业中心，交通便利+周边配套齐全+立面风格简洁有冲击力+公共观海平台户户看海+北京天津、唐山、石家庄售楼处+小户型精装+24小式酒店式服务。劣势：户型局促缺少居住舒适性+无社区感+廊式设计酒店感强+楼距近有压迫感+观海距离远+交通主路尘噪多+过路去海边无亲海感和私密感+无法打造社区文化+现场形象差。第一部分南戴河旅游地产市场竞争分析海岸别苑建面14088平方米价格范围9000～16000元/平米公摊率面积区间40～50占80％30，80～110占20％交房标准精装（带家电、床上）销售均价10000元/㎡左右车比1：0.5车位价格主力户型40～50平方米物业费用3.2物业公司北京均豪物业管理公司销售率30%广告语珍藏南戴河醉美的海岸社区配套沙滩高尔夫练习场，会所（自助餐，咖啡厅等其它娱乐设施）综合点评优势：别墅式公寓+小区智能化+小户型+精装既可入住+离海近+水景庭院+社区感较强。劣势：较少观海户型+缺少观景平台+居住舒适感差+社区过小不足以支撑好的物业+市场定位模糊+营销无主线较混乱+营销表现不足。第二部分本项目的SWOT分析充分发挥优势，尽量化解劣势；及时抓住机会，避免存在威胁。、得天独厚的地理位置，具备建设高端濒海物业的先天条件；2、土地无遗留问题，具备良好的开发现状；3、地块方正，便于规划和后期的封闭式管理；4、目前规划条件便于高端产品打造；5、离沙滩和旅游广场很近，对以亲海为卖点的销售会有较大促进，在销售上也更容易聚集人气；6、东北万平米公共花园对提升楼盘品质大有帮助；7、暑期交通及配套实施相对完善，是社区配套的一个良好补充，不会给居住着带来不便。、规划条件苛刻，产品的规划的多样性受到限制；2、南部现状别墅区使楼盘无法达到零距离亲海效果，在形象上受到较大影响；3、日月湖的存在会影响到部分居住单位的观海效果，其冷却塔等会降低附近楼的价值；第二部分本项目的SWOT分析机会点1、南戴河的重新规划和高起点定位会加速改善该区域市政形象；2、南戴河已作为京津唐和东北地区一个著名的旅游去往地，在外地消费者中已具备有相当知名度；3、周边楼盘营销已相继展开，消费客流形成气候，只要打造差异化产品，肯定会吸引消费者；4、目前黄金海岸整体计划尚未启动，度假产品消费中心还未西移。第二部分本项目的SWOT分析威胁点1、以戴河庭院为代表的亲海/观海楼盘会分流目标客户群体；2、目前时间对我们十分不利，如果需要较长的设计时间将失去今年销售季，如匆忙打造不成熟的产品，将对后期营销极其不利；3、房地产客观的大环境，会对部分投资客户造成影响；4、物业管理公司如果不提前介入，或物业公司知名度不够，会直接影响到高端客户的购买；5、公共花园施工的时间和规划如不能掌控，会对销售和整体园林风格的打造产生很大影响；6、相继入市的其他楼盘会在相同时间集中展开营销，将分散潜在客户的注意力。第三部分项目的市场定位以及市场论证1、购买群体的市场定位：动机2、楼盘个性的市场定位：需求3、产品的市场定位：产品表现4、营销方式的市场定位：营销艺术家秦皇岛度假物业滨海度假类物业具有投资价值的高端物业具有长久居住功能的物业四大功能定位第三部分项目的市场定位以及市场论证第三部分项目的市场定位以及市场论证之一：艺术家秦皇岛度假物业样本来源：针对论题访谈，共6次，每次时间在2-4小时。画家教授5人年龄45-50室内设计师6人年龄35-45音乐教授5人年龄40-50舞蹈教师3人年龄35-38建筑设计师4人年龄35-45体育大学教练4人年龄36-42作家文学教授3人年龄38-45第三部分项目的市场定位以及市场论证之一：艺术家秦皇岛度假物业音乐类：古典音乐——绅士、思维理性、崇尚自然、排斥先锋；流行音乐——不羁、随心、崇尚个性；绘画：崇尚自然、强调师承、重个性，收入不稳定；应用美术类：苛求细节、学商结合、（工作室）收入稳定；作家编剧：任职任教、交往广泛、收入较固定，演艺类：据所不稳定性、收入两极分化。第三部分项目的市场定位以及市场论证之一：艺术家秦皇岛度假物业共性特点：1、中年阶层具有极强的购买力，升级换房已经完成；2、喜欢群居、有固定的“圈子”。圈子具有从众性；3、沙龙式度假方式，强调沟通的重要性；4、具有较强的“市场”意识；5、圈子中包含着社会风雅之士。第三部分项目的市场定位以及市场论证之一：艺术家秦皇岛度假物业消费动机：1、海景房可以保值和升值的，有投资价值；2、提供自然轻松的环境，提供圈子聚会的场所；3、拥有极少数人才可以拥有的滨海物业，有面子；4、可以拥有别于他人的小资生活；5、享受被公众尊重的感觉；6、共享圈子潜规则的共同生活方式。第三部分项目的市场定位以及市场论证这类人群喜欢什么样的社区？之一：艺术家秦皇岛度假物业1、有品位的社区：外立面、园林、社区文化、保障服务等；2、投资虽少，却可以拥有豪宅的感受，从文化氛围中寻找心理平衡；3、提供轻松的聚会和交流场所；4、丰富的社区文化活动，强调活动的参与性和互动性；5、提供展示自己特长和与同行交流的的空间；6、强调居所的隐私，尤其是隔音效果要好；7、提供可以充分展示自己个性和情趣的空间；8、提供丰富的文化娱乐健身方面的服务；9、顶级的物业管理。第三部分项目的市场定位以及市场论证市场反证及影响购买因素的排他性分析之一：艺术家秦皇岛度假物业艺术类人士私营业主、职业经理人适宜的投资价格总价款（40-60万元），灵活的付款方式和投资保障。适宜的投资价格总价款（40-80万元），灵活的付款方式和投资保障。多种交流平台，适宜圈子聚会和沟通。提供主动的沟通平台更为重要。物业保增值服务。物业保增值服务。绝对的安全（包括隐私）保障。绝对的安全（包括隐私）保障。多种交流平台，适宜圈子聚会和沟通。提供主动的沟通平台更为重要。具有独特文化气息的社区，包括建筑规划、外里面、绿化等。不仅仅局限于夏天度假的全天候服务不仅仅局限于夏天度假的全天候服务。具有独特文化气息的社区，包括建筑规划、外里面、绿化等。第三部分项目的市场定位以及市场论证购买人群的排他性分析之一：艺术家秦皇岛度假物业艺术类人士传统古典现代流行艺术美术音乐体育文化层次低的企业业主文化层较高的的职业经理人白领第三部分项目的市场定位以及市场论证之一：艺术家秦皇岛度假物业企业经营业主对艺术的态度：艺术是可以用金钱来衡量的，有钱就可以拥有艺术。具体表现在对艺术的盲从和对艺术家的盲目崇拜。艺术品古玩收藏中国传统书画古典音乐西洋艺术收藏艺术家周围总是有一大批追随者。第三部分项目的市场定位以及市场论证之二：滨海度假类物业1、亲海社区，具有优良的自然资源；2、满足夏天避暑，假期度假的需求；3、提供全方位全天候的管家式服务；4、产品临时居住的可延展性极强；5、提供丰富的假期生活。什么是真正的度假生活？如何享受假期？第三部分项目的市场定位以及市场论证之三：具有投资价值的高端物业1、绝对优越的自然环境决定着物业的高端品质和升值空间；2、一流的物业管理和成熟的社区文化影响力；3、小户型，投资门槛低。小户型、大环境、超值拥有；5、户型面积虽小，却是豪宅；6、闲置委托管理，投资即受益，零风险。第三部分项目的市场定位以及市场论证之四：具有长久居住功能的物业1、具有常年24小时伺服的基础配套服务；2、户型设计具备适宜于长时间居住的舒适空间（如较多的储物空间和明确的动静分区）；3、具备越冬低成本、便捷的生活功能（如春节度假）第三部分项目的市场定位以及市场论证北方：京津塘、东北地区最具投资价值：总价低、品位高、服务好高端：社会高端文化人士居住区滨海：亲海、观海艺术大师：文化品位和社会地位，楼盘形象沙龙社区：圈子文化差异化产品最好成本最低伯特竞争法则：第四部分项目的产品定位周边竞争楼盘销售中产品因素分析戴河庭院：低密度电梯叠墅、多平台、入户花园、主题庭院、纯粹的外里面、专署海滩。畅销户型70-90平米。精装。50%。依海45：精装小户型观海公寓、面积为28-115平米，精装送家电、共享观海平台、6楼以下以及较小和高层较大的对外均已售磬。70%。海岸别苑：西班牙别墅式公寓，31-112平米之间，精装全送，主力户型50-70平米。30%。第四部分项目的产品定位第四部分项目的产品定位产品定位：空中庭院式花厅洋房典雅外立面小户型大空间精装修观海空中庭院赠送空间主题式底层架空庭院专业级隔音墙技术附加值在哪里？第四部分项目的产品定位小户型大空间1、4.5米高小复式：较高使用面积、共享挑空大厅、落地玻璃观景窗、户外观景平台。是较好的度假类产品。2、平层小户型公寓也要增加居住功能，如沙发伸拉床、壁床、榻榻米等，同时设隐蔽式折叠伸拉挡板，灵活分割各个居住空间；3、在空间安排上加强储藏空间和临时居住功能，满足5-6个人居住的需要；4、开放式厨房的随意隐蔽式设置，便于空间有效利用。第四部分项目的产品定位空中庭院1、根据建筑的不同，可设计不同形式的空中庭院：凸式大平台、凹式庭院、入户花园，下沉式错层设计。这些都是观景豪宅所必须具备的；2、考虑采光可做奇偶平台（夏日阳光直射也是要考虑的）；3、突出统一项目产品的共同特性，为营销卖点奠定基础。4、可以作为半送面积增加产品竞争力；5、“空中庭院”概念一经提出首先与别的产品明显区别开来，具有极大的差异化；第四部分项目的产品定位观海1、观海依然是我们最大卖点，打造高层最佳观海平台；2、大面积的住宅要确保有最佳的观海效果；3、设一个楼顶公共观海大厅，独立观光电梯直达；4、其他单位也以观海为第一景观、观庭院为第二景观；第四部分项目的产品定位精装修1、统一精装修；2、送名牌全家电（标配）、家具、高档厨卫洁具；3、送户式中央空调（热水管辅助加热）、电热水器；4、选送液晶大电视、大冰箱、床上用品、装饰