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1客户需求研究典型案例研究项目发展战略项目目标分析宏观环境分析市场环境分析项目属性界定项目整体定位市场机会分析项目开发策略2项目目标分析利润目标：实现整体平均30%的毛利润率周期目标：计划4年开发完毕目标解析：在保证合理利润目标的基础上实现快速开发及销售3客户需求研究典型案例研究项目发展战略目标及限制条件宏观环境分析市场环境分析项目解析及界定项目整体定位市场机会分析区位解析交通解析配套解析项目四邻地块现状项目界定项目开发策略4地块区位分析——位于中国经济板块中极具影响力的经济隆起地带“京津冀经济圈”，京津发展轴带与规划中的“新七环”交汇区域，属于廊坊市北三县重要战略发展区。北京天津地块所在区域属于廊坊市香河县，距离北京国贸55公里，距东四环京沈高速公路入口50公里，首都国际机场60公里；距天津机场70公里，天津新港110公里，曹妃甸港180公里。本地块位于香河县西北角，五一路西侧，目前香河县城的城市规划范围外区域，但处于香河县城市“向西向东”的城市发展方向上，属于城市边缘区域。5交通状况分析——外围具备较好的交通条件和利好因素，但目前现状道路相对较差地块南侧紧邻规划中的新华大街西沿线，48米宽，预计08年开工，同年10月份完工；地块西侧目前毗邻待置换的王止务和宋止务村，待本项目开发完毕后将被置换为耕地，并距正在施工中的唐通线约1000多米；地块北侧为孙止务和现状村路；地块东侧目前为河北村的现状耕地，同时今后也将被开发为商品住宅小区，同时距离香河城市主路五一路1000米；目前地块与外部连接的道路状况较差，距离已有市政主干道有一定的距离；周边目前仅有距离1000米的五一路上设有公交线路，但随着本片区的开发和居住人口增多，这一状况将会得到改善。大运河新华大街香安公路运河大道西环路北环路本项目地块6地块四邻及资源分析——地块四周现状处于“农村”包围状态中，没有可以借势利用的自然景观资源新华大街北环路姬止务河北止务河南止务孙止务姚止务耕地约270亩宋止务水泥厂约230亩王止务地块西侧为待拆迁置换的王止务、宋止务；西北侧为姚止务和孙止务村；南侧为姬止务、河北止务、河南止务；北侧现为一片空地；。本地块位于香河县西北角，五一路西侧，目前香河县城的城市规划范围外区域，但处于香河县城市“向西向东”的城市发展方向上，属于城市边缘区域。西北北侧东北西侧东侧西南南侧道路东南侧7周边配套情况分析——目前周边各项公共市政和生活配套设施尚不完善，较低端地块半径1公里范围内，有大罗屯中学、姬家止务小学，生活配套设施主要以服务农村居民为主的低档日常便利生活配套设施。地块东距香河商业集中区迎宾路和华联商圈，以及县医院约2.5公里。地块南距淑阳镇政府机关集中区2公里。临近地块最近的公交车站位于1公里外的五一路上。本地块华联商圈政治商圈2.5公里8地块限定条件分析——地块形状现状不规则，目前经济技术指标弹性空间大，周边整体处于待开发状态用地规模：地块总用地面积尚未最终明确，总计约600亩左右，其中耕地可建设用地面积约270亩左右，东北侧地块用地面积约230亩左右；取地方式：耕地置换容积率：尚未确定，按香河规划设计标准大于1.0，小于3.0；控高：目前没有确定和限制；建筑红线：目前没有确定和限制；用地性质：居住；回迁面积：地块范围内含回迁面积平米，户；目前在谈两个地块形状很不规则，现状处于“农村”包围中；项目四周除南侧紧邻即将开工的香河城市主干道新华大街西沿线（东连规划中的西环线和城市主干道五一路，西接唐通公路），其它均不临现状主干道，新华大街西沿线建成后将成为项目对外连接的主要通道，但可连接三条道路至北京；耕地约270亩水泥厂约230亩新华大街西沿线北环路9项目属性界定属性界定地理位置中国最具发展潜力的京津冀城市经济圈垂直核心辐射范围内，城市边缘地带片区发展市场处于起步阶段，具备良好发展前景项目规模大规模资源状况无明显资源优势配套资源现状配套设施匮乏项目是位于“京津冀”大城市经济圈重要辐射范围内、城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模较大、资源状况一般的大规模住宅项目。10项目核心问题如何保证本项目在陌生区域的快速成功启动，并实现整体的可持续开发？问题1：我们的客户是谁？客户群体容量能否支撑本项目的开发速度？问题2：如何克服区域不成熟的劣势并确立本项目的核心竞争力？问题3：如何在市场竞争中保持持续的领先优势？11客户需求研究典型案例研究项目发展战略目标及限制条件宏观环境分析市场环境分析项目解析及界定项目整体定位市场机会分析经济发展产业分析人口发展城市规划项目开发策略12经济发展状况——香河目前处于廊坊区域的第二经济梯队，但近年来宏观经济发展势头迅猛香河经济总量保持稳定增长，经济总量和经济增长率在2007年达到最高点。除2005年外，香河经济增长率均保持在11%以上水平，经济总量达到廊坊县域经济前列，在廊坊2市5县中，仅低于三河市、霸洲市，高于其他五个县。香河县与三河市相邻，均为廊坊借势京津、主动参与区域分工的最前沿，也是廊坊乃至河北省经济发展最快的区域之一，但由于依托燕郊，三河市明显更胜一筹，2006年统计数据显示，香河县整个县的财政收入还没有达到三河市燕郊镇的一半。信息来源：香河县房地产管理局综合开发管理办公室13人均可支配收入状况——香河县人均收入在廊坊平均水平之上，具备相对较强的居民购买力香河县城镇人均可支配收入、农民人均纯收入均高于廊坊市平均水平，与霸州市、三河市基本看齐，高于其他5个县，说明香河县购买能力相对较强。14香河三次产业为二、三、一的格局，以制造业为主的第二产业仍是城市主导产业。传统产业所占比重偏大，第三产业太少，且档次低，大部分是为日常生活服务的行业，旅游会展业正在逐步发展中，没有金融、咨询等高端服务业。第二产业以家具制造业、印刷包装业、机械钣金业为主，以信息电子业为辅。香河有省级开发区，得到政府政策优惠支持，产业结构逐渐升级，但与三河市（燕郊经济开发区）以高新产业为主导的产业结构相比，有明显差距。产业结构分析——香河产业结构以传统的二产为主，仍处于工业化主导的城市发展阶段15香河重点产业分析——香河已形成了以家具制造业为主的三大支柱产业，并带动相关产业及产业人口的发展——以上信息来源香河政府网据香河家具城管委会主任陈刚介绍，香河家具城内销售的产品畅销京津、华北、东北、西北等内地十几个省市区，家具展厅外停放着一辆辆挂着“蒙”、“鲁”、“辽”、“京”等牌号的载重卡车。香河家具城目前已经把广告做到了东北乃至更远的地方，并跨出国门，做到了包括蒙古国和吉尔吉斯斯坦在内的周边国家，并在北京、天津、唐山开设总计26条免费班车。据香河县县长张贵金介绍，家具产业的蓬勃兴起，也拉动了该县板材、泡沫、面料、皮革、五金等行业以及仓储、餐饮、住宿、运输、旅游会展等相关行业的迅猛发展。未来三五年内，该县将把家具城扩展到300万平米，并建一个10平方公里以上的家具制造基地，同时全面启动万亩家具工业园建设，打造产、供、销一条龙的家具产业链条，并将香河家具城建成中国北方重要的国际家具采购基地。——以上信息来源香河·中国家具之都香河是北方最大的家具集散地，形成了“南有顺德，北有香河”的全国家具市场格局。拥有家具制造企业1485家，香河家具城是展厅总面积达120万平米，家具生产企业1600多家，从业人员2.5万多人，年产值过60亿元，并被欧洲中国采购中心确定为家具采购基地。香河是华北地区最大的印刷包装基地，全县拥有印刷包装企业118家，从业人员5843人，年生产包装产品10亿平米，实现年产值8.1亿元，全县包装业出口额占全省同行业出口总额的70％左右。重点企业有高氏集团、长德利公司、富士嘉利公司、瑞典CAS集团胜柏富达公司（世界500强企业排名371）下属企业爱生雅包装公司在香河投资建厂。香河是华北地区最大的机械钣金生产基地，共有钣金企业628家，从业人员8299人，年产值37亿，产品涉及汽车、航空、电力、现代办公、电脑配件等多领域。美国300强大型工业企业之一的哈斯科集团下属企业默森投资有限公司已投资建厂。16未来产业规划——香河未来将不断增强三大支柱产业和培育三大新兴产业，加速整体经济的发展数据来源：香河《十一五计划的产业规划》在对到2010年香河整体产业规划中，壮大三大传统产业，培育壮大新兴产业，是整个香河产业发展的主要方向；此外，“十一五”期间，计划面向京津中高档消费群体，适度发展中高档社区、酒店、旅游度假设施等外向型休闲房地产业。预计开发房地产面积达到150万平方米，总投资22亿元。家具制造业：力争到2010年家具制造业实现增加值15亿元。到2010年，家具城入驻商户力争达到1万家，年销售额力争达到100亿元。纸制品包装业：力争到2010年纸制品包装业实现工业增加值20亿元。金属制品业：力争到2010年金属制品业实现工业增加值15亿元。汽车配件业：力争到2010年汽车配件业实现工业增加值7亿元。新型材料业：力争到2010年新型材料业实现工业增加值5亿元。纺织服装业：力争到2010年纺织服装业实现工业增加值2亿元。17城市化发展水平——目前香河城市化发展水平已达较高水平，但城市人口少，城市建设落后，城市未来发展空间大香河目前城市化率为39.6%，高于河北省38.77%的水平低于廊坊市42.82%的水平,低于全国43.9%的城市化水平。香河城市化进入中期阶段（20%～50%），表现为第一产业就业比重持续下降，第二、三产业比重相继上升，双方地位互换。香河十一五规划要实现：城市化率——2010年达到49%以上县城建成区面积——2010年达到11.48平方公里县城人口——8万人18城市发展规划——香河未来城市发展主要方向为向西向北，城市交通规划日趋完善，与北京的联系不断紧密，将有效增强对外吸引力。香河未来将对接廊坊“大四点组团”和“北三县一体化”发展战略，加强重点镇建设，参考燕郊发展模式，全面加强安平区域一体化规划管理，建设县城西城区。重点实施唐通线西延、大香线辅线、平香线南延、双安路东延等干线工程，打通出入京津新干线，基本形成密度等级合理、域内域外畅通的交通路网格局。加快城区外环路建设，贯通迎宾路等市政大道，规划建设沿河水系景观带，五年内县城建成区面积达到12平方公里左右。19香河经济在廊坊区域内还处于第二梯队，但近年来宏观经济发展势头迅猛香河产业以二产为主，已形成以家具制造为主的三大支柱产业，并在未来不断得到加强，产业发展空间巨大香河目前人口规模小，城市建设落后，城市化发展水平相对较高，未来城市发展空间大香河未来城市发展方向向西向北，项目所在西部片区将建成香河县城西城区香河与外界的交通联系日益完善，将有效增强对外辐射力和吸引力香河城市宏观环境小结20客户需求研究典型案例研究项目发展战略目标及限制条件宏观环境分析市场环境分析项目解析及界定项目整体定位市场机会分析市场供销变化市场现状扫描重点项目分析市场历程回顾未来供应分析竞争分析项目开发策略21香河县2001-2007年房地产供销变化02040600%50%100%150%200%250%300%上市量（万㎡）消化量（万㎡）增长比例（%）上市量（万㎡）3.366.128.3924.0133.5236.5338.59消化量（万㎡）2.854.595.035.8721.5224.3129.37增长比例（%）45%61%10%17%267%13%21%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年市场供销变化分析——香河县房地产近年市场表现出供销两旺，发展速度快的态势，年消化增长比例一直保持在10%以上，市场消化能力强香河县房地产市场开发和供应量自2004年开始发生大幅度飞跃式的发展，增长幅度在3倍以上，且之后的市场供应量平稳发展。同时，香河县房地产市场消化量在2005年出现激量增长，并一直保持平稳增长，市场存量不断减少，增长比例始终保持在10%以上，市场消化能力强。267%