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1东三旗养老地产项目地产投资分析研究报告投资发展部汇报人：逄金正2013.10.1623竞品楼盘及本案优劣势分析4定位、定价及经济效益测算1项目综述与整体认知2市场考察研究分析汇报内容31项目综述与项目定位中车易泊总体：位于天通苑北，商业成熟，临地铁，城市化进程快，流动人口多，区位优势极佳。项目综述本案立汤路以东为亚运村汽车市场，规划上是一个大型产业园；北部目前为种植区，规划中为大规模的居住和部分商务区；西边目前是半截塔村，是一个居民聚集村落，规划中很快将拆迁，成为新农村改造项目。从周边来看，本案未来将位于密集居民区，大型汽车产业基地、新型商务金融产业区交汇地段。本案交通区位概述项目综述本案位于北京大型成熟生活社区——天通苑生活区以北200米，项目南侧紧邻天通苑西三区，位于天通苑居住小区北部边缘；西临紧邻主干道——立汤路和城铁5号线，距地铁5号线-天通苑北站约300米。西侧为东小口镇和半截塔村（正在升级改造的住宅区域）。项目以东是东三旗旧城区（面临改造），北侧临近北七家。人口总体情况与小区数量概述项目综述人口总体情况：本案位于天通苑北侧，天鑫家园，紫金家园和九台庄园别墅区，在天通苑商圈居住的流动人口与固定人口总数约为100万人，而回龙观居住区总人口也超过80万人。区域内的人口数量，足以支撑本案的开发。小区数量：本案辐射区域内有天通西苑，天通北苑，半截塔村，九台庄园，天鑫家园以及回龙观地区众多小区。72市场考察研究分析中车易泊市场外环境：昌平区域定位与简介∆规划——“两轴两带多中心”，本案刚好处在东部发展带的商业核心区，区位价值明显。∆人口——目前昌平城市化进程正在加速前进，2010第六次全国人口普查，昌平区共登记常住人口166.05万人，连续十年人口平均每年增10.46万人，年平均增长率为10.45%。∆交通——位于首都西部发展带上，东临顺义区，南与朝阳、海淀区毗邻，西与门头沟区和河北省怀来县接壤，北与延庆、怀柔相连，辖区最南端距市中心区仅4公里，发达的交通网络成为昌平区联通全国乃至世界的通道。航空：昌平区距中国最大的航空港--首都国际机场仅35公里。∆人文——北京的北大门，是历史文化名城，又是以发展旅游、高教、科技为主的首都卫星城。有文物保护单位78处，昌平区重点文物保护单位72个。其优越的自然条件、丰富的资源和多彩的人文资产吸引着国内外投资者的目光。竞品楼盘项目综述市场环境调查本案市场内环境：昌平区小产权房调查∆政策——从13年6月中旬起，北京市政府以区县政府为责任主体，以乡镇为清理整治单元，开展对利用集体土地违法建设销售(变相销售)住宅的清理整治工作。∆销售——暂无常规营销途径，以地下业务员形式铺网，传单与短信为主的信息传递方式，销售形势为以租代售。无售楼处（或暂停营业），目前由于政策原因基本处于冷冻期。∆屯量——目前仅昌平已落成无产权住宅已有28处，在建项目6处（四处别墅，两处大棚房）屯量巨大，但本案周边暂无同类产品。∆节点——目前本案区位内除布拉格商业公园内存有800-1200套小产权房住宅，并无其他项目，其开盘节点在2014.1.1。∆综上——风险与机会并存，机会大于风险。竞品楼盘项目综述市场环境调查北京小产权房分布图本案天通苑地区简介——人口数量竞品楼盘项目综述市场支撑度调查西小口、东小口3万人回龙观68万人西三旗5万人北七家6万人李县坟上辛堡等23万人沟自头7万人天通苑80万人天通苑地区简介——人口收支情况竞品楼盘项目综述市场支撑度调查天通苑地区简介——城镇人口收入、支出情况总结：天通苑地区人居收入较为平均，且增长较快，流动人口较多导致人均居住成本占总生活成本的比重较大，已超过20%，食品消费支出不超过10%，服务型消费支出接近20%，根据恩格尔系数衡量体系标准，本案区域内的人群属于富裕人群，拥有相当多的流动人口且购买与消费能力较强。目标客户需求调查分析竞品楼盘项目综述市场需求调查建筑类型TOHO4-5层多层小高层复式点式高层板式高层总计屯量户数1000700-9002000-25003500-4500区域内空白600-1000100以内8400套供求比例75%74%108%77%空白19%12%略微供大于求建筑形式需求统计表面积35-5555-7575-9595-150150-180180-200200以上总计意向比例8%55%15%8%7%5%2%100%意向总价（万）75-120110-160160-220220-290290-350350-400400以上总价与面积需求统计表总结：本案覆盖区域内，房源屯量较大，去化速度较慢，人群住房需求集中在55-95㎡的区间内，总价承受内力在110-220万的区间内，加上小产权难以按揭操作的难点，户型开发上应以客户需求和承受能力为配比依据，尽量以95平米以下户型为主打户型。天通苑地区简介——商业分布竞品楼盘项目综述商业氛围调查本案西单商场龙德广场华堂商场北辰购物中心亚运村车市布拉格商业公园天通苑地区商业详解竞品楼盘项目综述商业氛围调查项目西单商场天通苑购物中心简介位置城铁5号线天通苑南站东侧，距离本案向南1.5公里所属商圈天通苑商圈体量负一层，一层共18000平米主要业态西单商场中低端品牌服装、小百货、综合生活超市，及肯德基快餐等租金6~8元（使用面积）开业日期2003年备注此商业主要为社区配套服务无地下停车位，地面45个车位，免费停车天通苑地区商业详解竞品楼盘项目综述市场调查商业氛围调查项目龙德广场位置天通苑地铁站附近，距离本案向南2.5公里所属商圈天通苑商圈体量12万平米主要业态家乐福22000平米、翠微百货17000平米、百安居建材超市15000平米、万达影院4000平米、迪卡侬4000租金一层至四层10—20元使用面积开业日期2007年8月备注此租金价格为市场成熟期价格，停车1960辆，地上400辆，免费停车天通苑地区商业详解——布拉格商业公园（即将开业）竞品楼盘项目综述市场调查商业氛围调查项目布拉格商业公园位置天通苑地铁站附近，距离本案向西200米所属商圈天通苑商圈体量14万平米主要业态酒店及办公楼（35000平米）地下停车场，设备间，消费（30000平米）集中型商业（80000平米）租金一层至三层8—16元（使用面积）开业日期2014年5月备注此租金价格为市场成熟期价格。前期招商已完成，基本可以启动，配有1000停车位。天通苑地区商规模不断延伸，本案已在覆盖范围内，且可能成为新的商业核心竞品楼盘项目综述市场调查市场篇总结分析∆本案周边具备专业市场与综合商业体共同打造的商业氛围，明年开业的布拉格商业公园在开发体量、开发品质、开发实力上具备了成为区域核心商业体基础条件，这使得本案有了更好的溢价能力，同时周边的巨大人口密度，也足以支撑项目的开发，使得销售更有保障。∆但是南七家、北七家。东三旗等农村改造项目是潜在的威胁，具体开发方式与开发体量不确定，可以确定的是城市化进程的加快使得本案有了更好的预期。183竞品楼盘及本案优劣势分析中车易泊竞品楼盘售价及屯量分析竞品楼盘项目综述销售市场价格及屯量分析以天通苑中区为原点，沿地铁5号线向外售价呈现依次递减趋势竞品分析以上是本案覆盖区域内冲击较大的产权房，目前暂无区域内新盘在售以上是本案覆盖区域内冲击较大的小产权房房源信息套数均价备注天通苑北一区二手房源1150套24711元/㎡房源较多天通苑北二区二手房源673套24647元/㎡房源较多天通苑西三区二手房源439套23755元/㎡房源较多燕郊苑北区二手房源22套23967元/㎡房源紧俏房源信息套数均价备注布拉格商业公园住宅800-1200套15000元/㎡与本案同区位回龙观龙兴园西区300套左右12770元/㎡成熟大社区柏林在线社区二手房20套左右10800元/㎡距地铁4公里强劲对手：布拉格商业公园住宅区∆布拉格商业公园，区位上与本案重叠，节点在本案之前，对周围优质潜在客户杀伤力较大，客户一旦下定，便无法再做调整，短时间内对本案客户分流的冲击较大。∆无论从规模、业态、区位上、功能上本案与对手完全没有可比性，处于明显的下风。在信息传达通畅的情况下，客户持币观望，或者直接到对手盘下定是有极大可能性的，也是最明智的选择。∆建筑面积7万方的地下2层，地上5层商业，使得整体溢价能力大增，同样带热了周边房屋租赁与销售价格，新的地铁商圈即将形成，对本案也有着一定增益效果。∆对外宣称的600套小户型小产权住宅，只为炒作稀缺性，实际情况超过1000套（可能按需要做出更大的调整），跨越周期2014-2016年，与本案周期部分重叠。竞品楼盘项目综述竞品分析本案辐射范围内房屋租赁市场紧俏竞品楼盘项目综述竞品分析租赁市场价格分析以地铁5号线，天通苑北站为原点，向西向北，租金呈现依次递减趋势中小户型代表，京缘公寓中大户型代表，天通苑北一、西二区区位租赁方式户型面积租金房源情况本案同区位下短租15-20㎡1200-1800元/月房源紧俏本案同区位下短租20-45㎡1500-2900元/月房源紧俏本案同区位下短租45-85㎡2900-5500元/月房源充裕本案优势远远大于劣势，机会与威胁并存，机会大于威胁竞品楼盘项目综述优劣势分析优势∆同区位下，房源价位均价在23000元/㎡，盈利空间多，可做各种调整。∆在政府的规划发展带上，未来潜力巨大，商圈加速成熟，溢价能力强。∆位置交通，极为便利，出行方便，价格实惠，应该是流动人口买房的诉求威胁∆政策压力，一直存在，但从今年开始力度明显加大，停工停售现象屡有发生。∆同区位下，同时段潜在开发盘不明确，农村改造项目的大量实施的情况是现实存在的，未来同期开发量可能是巨大的。∆新政出台，未来小产权房有可能遇冷。劣势∆小产权房，难以贷款是最大的软肋。且注定了主打产品为小户型。∆同区位下，强劲的对手盘成为购买首选，本案不可避免的归于第二梯队。∆小产权房，不能光明正大的做推广宣传，无法蓄水，造势。价格难以炒作。机会∆同区位下，布拉格商业项目有望成为新的核心商圈，是得本案更有前景。∆同期大量农村改造项目的实施，城市化进程加快，带来更多消费群体。∆昌平区每年人口10%以上的增长率，使得外来人口住房需求日益凸显234定位、定价及经济效益测算中车易泊项目立项定位与项目真实定位项目定位立项定位：原本为利用农村集体产权用地开发养老地产服务及配套项目分析：养老地产概念火热，但国内并没有成功与成熟的盈利模式，也没有配套的服务机构操作起来，运营管理难度大，投资配套成本高，运营回收周期长，不是适合作为现金流产品的开发真实定位：小部分开发养老地产服务及配套项目，同时依托市场环境，住宅与商业并进、租售结合，形成销售回收开发成本，短租长租相结合保有未来溢价收益。分析：天通苑作为北京最大最复杂的大型社区，人流密度与人口流动性极大，房屋租赁市场火爆，本案靠近地铁5号线总站，又是城乡分界点，人口流动性大催生紧俏的房屋短租市场，房屋租赁无疑是本案的必选业态，同时本案深处亚运村车市，地块沿街接近180米的面宽，也是可以作为汽配市场的延伸进行打造，未来北七家与东三旗社区马上要迎来城市化进程，村落改造，使得本案沿街项目更具商业价值，加之布拉格商业公园的落成，新商圈的形成促使本案商业开发势在必行。本案正确定位应为核心商业中心住宅配套的延伸。养老地产作为立项之本，应按照最小规模配比部分建设，以完成配额任务。分期分段建设，住宅作为现金流产品，回笼资金，宿舍公寓与商铺的出租作为长期回报竞品楼盘项目综述项目开发建议∆首先，快速回笼资金是必要的，规划上先建设现金流产品，养老公寓与住宅，实现快速销售，回笼资金。∆由于是小产权房，不能按揭，购房压力较大，则户型设置上除了尽量方正，增加实用面积外，户型小，总价低也是快速销售的保障。∆鉴于周围商业已初步形成，未来本案所在区位正式商业核心的所在，业态上应该以，临街商业与商用住宅为主要发展方向，定位于商业中心，住宅区的补充与延伸（绝非豪宅或者养生度假等别墅小产权房）。∆由于本案未来商业潜力明显，所以过早的全盘出售，会损失大量的潜在利益，建议自身保有一定比例住宅与商业，作为稳