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杭州新联康研展部-高德钱江新城项目专阅2010.5写字楼配置建议专题报告第一部分：项目规划了解本案写字楼初步规划及定位高度第二部分：竞争分析全市写字楼市场分析以及重点项目解读市中心本案杭州甲级以上写字楼主要集中在市中心、钱江新城、滨江区域。本案定位顶级写字楼，下面我们会对杭州全市的甲级及以上写字楼市场进行研究：【杭州写字楼市场研究】接下来我们就对目前主要的甲级写字楼做重点分析……钱江新城位于杭州市江干区东部，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里，市政府也将搬迁至此。新城一期为2001~2007年重点打造区域。整个一期核心区规划建设总体量将达到820万平方米，两翼规划均为住宅。在产业定位上，促进现代服务业向钱江新城聚集是新城的重要发展方向，这包括行政办公、金融、贸易、会展、文化娱乐、旅游服务等行业。钱江新城是未来杭州乃至浙江的CBD，金融行业、现代服务业聚集之地。核心区钱江新城概况及产业导向【钱江新城甲级写字楼市场研究】区域内甲级写字楼以出售形式居多，区域价格在21000-26000元/平米，物业费10元/平米*月左右。在售写字楼低区以小面积120-300平方米出售为主，高区以整层出售为主，单层面积在1500平方米。在售写字楼大多在08年年中开盘，销售率基本都在80%以上。项目开盘时间总建(万M2)办公楼层单层面积(M2)单间面积(M2)主力出售面积(M2)售价(元/M2)物业费(元/M2*月)出售率交付时间UDC时代大厦08.826.829F1500370整层出售3000015100％2011钱江国际时代广场10.5273715005-30层100-20031以上500-10005-30层10031以上600-8003200011－12未开盘2012望江国际10.120201460整层出售整层出售20000未定10％2012光彩国际预计11.330两幢32，一幢361400至少整层出售至少整层出售未定未定未开盘2011万银大厦08.76.441F1670150-590150-230210001099%2010华成大厦08.67.740F1267至少整层出售至少整层出售26000未定售40%2010财富金融中心未定16.255F/33F1800350-400350-400未定未定未开盘2010迪凯国际大厦08.66.040F1421整层出售整层出售250006.585%2009中华航空大厦预计09.1110.237F150010-16F55-6017-30F12010-16F55-6017-30F120未定10元以上未开盘2011圣奥中央商务大厦未定737F1500未定未定未定未定未开盘2010目前主要在售的甲级写字楼项目情况【钱江新城甲级写字楼市场研究】【钱江新城甲级写字楼市场研究】财富金融中心圣奥中央商务大厦华成大厦中华航空大厦国际时代大厦迪凯国际中心万银大厦万银大厦迪凯国际中心UDC时代大厦财富金融中心中华航空大厦圣奥中央商务大厦华成大厦国际时代大厦中豪·望江国际泛海·光彩中心钱江国际时代广场地理位置：城丹桂路交四季路总建面积：51156平方米交付时间：2009年开发商：浙江迪凯房地产有限公司售价：30000元/平方米物业费用：6.5元/平方米/月租售率：售79%楼层数：40层，楼高165米标准层面积：1421平方米，整层出售标准层净高：2.55米客梯数量及品牌：8部瑞士原装迅达停车位：地下400个空调系统：大金VRV物业管理：世邦魏理仕重点个案--迪凯国际大厦【钱江新城甲级写字楼市场研究】重点个案--迪凯国际大厦【钱江新城甲级写字楼市场研究】销售情况时期推出（套）成交（套）成交均价（元/平方米）08.6128//08.7///08.8/801058008.9/7932308.10///08.11/1773008.12///09.1///09.2///09.3///09.4///09.5/11028209.6/11100009.7/71153809.8/31222209.9/21225009.10/32669109.11/22900909.12///10.1/62923910.2///10.3/12717010.4///10.5///该案从08.6月开盘，32F以下均在3年前出售给小股东，价格均是以建安成本出售，而32F以上则面向市场，均是已整层出售为主，出售均价在25000元/平方米，零星剩下的一些单间在09年底到10年初已全部售罄，均价在30000元/平方米左右。分析性点评物业比较方正，得房率高。项目单层面积较小，项目整层散售给开发商的关联客户。客户构成该案主力客源主要为小股东为主，均是按成本价售出，从其成交均价来看，集中在10000-12000元/平方米，面向市场客户均是以自用为主。地理位置：富春路交庆春东路总建面积：59552平方米交付时间：2010年开发商：丽水万地集团、杭州银帝投资售价：30000元/平方米物业费用：10元/平方米/月租售率：售100%楼层数：41层，楼高181米标准层面积：1670平方米，主力面积150-230平方米标准层净高：2.6米客梯数量及品牌：14部芬兰通力停车位：地下500个，地上100个空调系统：“变频多联＋中央空调”双系统国际标准物业管理：绿城物业重点个案--万银大厦【钱江新城甲级写字楼市场研究】分析性点评该案从产品设计和规划来看，基本定位较高端，但是面积分割主要以小户型150-230为主，实际情况均是以大面积成交为主，由于该案目前处于尾房，在09.5月房交会时已基本售罄，目前价格较周边有一定优势，以求迅速结案。销售情况时期推出（套）成交（套）成交均价（元/平方米）08.72951491694008.8/331725808.9/41574608.10/61626808.11/41595908.12/21627909.1/11615209.2/11587609.3/32016009.4/41846009.5/111964709.6/272132409.7///09.8///09.9/11750009.10///09.11///09.12/41681210.1///10.2///10.3/51775010.4///10.5/124522客户构成该案从08.7月开盘，当月去化149套，自08.9月开始受金融危机影响，销售情况受到较大阻碍。自09.5月，受内地经济好转预期影响，销售情况有一定程度的复苏。目前价格在25000元/平方米左右。该案其中一栋房源由农业银行收购，具体价格不详。剩余客户构成主要由自用客户为主，虽然该案以小面积分割出售，但是实际在销售情况中，大部分都是半层起卖，行业集中在金融、现代服务业。重点个案--万银大厦【钱江新城甲级写字楼市场研究】1、钱江新城发展目标是成为杭州的CBD，未来发展潜力巨大。2、该区域高品质楼盘聚集，但仍然缺乏顶级的写字楼项目，在产品品质上，我们需要超越目前已有的项目。【钱江新城甲级写字楼市场研究】地理位置：江干区钱江新城核心区，新业路与之江路交叉口总建面积：26800平方米交付时间：2011年开发商：华联发展集团售价：30000元/平方米物业费用：15元/平方米/月租售率：一期售100%，二期租未开楼层数：34层，楼高138米标准层面积：1460平方米，主力面积366平方米标准层净高：2.6米停车位：地下490个物业管理：华联物业重点个案—UDC时代大厦【钱江新城甲级写字楼市场研究】重点个案—UDC时代大厦【钱江新城甲级写字楼市场研究】UDC写字楼”是由两幢超高层商务写字楼组成的H型双塔建筑，1－3层用作商业、餐饮、会议等高端商务配套，4—32层为办公用房，是一座甲级智能化写字楼。写字楼15米精装修挑高大堂，每隔两层各设置一8米高约84平方米的阳光暖房。“UDC国际公馆”占地面积11549平米，地上建筑面积40421.5平米，打造钱江新城CBD核心区顶级公寓，位于UDC写字楼东面，一线临江。“UDC白金酒店”，占地面积24009平米，地上建筑面积54588.5平米，作为UDC时代的顶级商务配套之一，白金酒店按超五星级标准打造。项目规划：A＃B＃白金酒店国际公馆目前，UDC写字楼A座已经基本售罄，B座由华联集团自行持有出租，对外开放出租时间以及租金都暂时未定，B座与A座建筑构造以及内部设置基本相同。国际公馆只定为180平方米以上大户型公馆，为高端商务人士服务，但具体规划尚未确定。分析性点评该案从产品设计和规划来看，基本定位较高端，而且是整层出售，但可以分割成4－6本产权证，业主可以根据需要出售和出租。该案目前一期已经售罄，二期已经决定由华联集团持有，只租不售，对外开放出租日期未定，租金也还未定。销售情况时期推出（套）成交（套）成交均价（元/平方米）10.1139102146010.2/562698910.3/102624910.4/282497010.5/629970客户构成该案从10.1月开盘，当月去化情况并不好，二月销售量最大，之后3月、4月都比较平稳。销售价格也一直呈现上扬态势，目前销售均价为30000元/平方米.该案一期因为整层出售，客户大多为省内大型民营企业以及一些上市公司总部，国内500强企业。重点个案—UDC时代大厦【钱江新城甲级写字楼市场研究】地理位置：江干区钱江新城富春路与城星路交叉口总建面积：270000平方米交付时间：2012年开发商：浙江鑫亚建设投资有限公司售价：未定物业费用：预计在12元/平方米*月左右租售率：30000元/平方米楼层数：2幢39层，2幢27层标准层面积：1500平方米，主力面积50-60平方米标准层净高：2.6米停车位：800个左右物业管理：重点个案—钱江国际时代广场【钱江新城甲级写字楼市场研究】重点个案—钱江国际时代广场【钱江新城甲级写字楼市场研究】钱江国际时代广场是由3幢国际品质超高层5A甲级服务写字楼、1栋现代化星级商务酒店组成，其中1＃和4＃楼为27层、100米高，2＃、3＃楼为41层、150米高。1＃楼规划为酒店式写字楼，现已经开盘，推出500多套房源，面积在45-80平方米。2＃、3＃楼规划为纯写字楼，整层面积在1500平方米，单间面积从100-1200平方米不等，5-30层以150-200平方米为主，31－41层以600-800平方米为主。1＃、2＃、3#楼一层到4层裙楼以及地下一层下沉式广场规划为配套商业，共3万平方米。4＃楼规划为星级商务酒店，酒店品牌以及具体信息均未定。项目规划：目前，1#写字楼开盘，推出512套房源，主力面积为50－60平方米，预订373套，成交1套，2＃大户型写字楼预计在6月底开盘。1#4#2#3#分析性点评从此次推出产品和整个项目规划来看，基本定位比较高端，一期先推出小户型，相对价格比较低，但是因为可以根据客户需要进行分割和拼接，所以选择余地比较大，以写字楼为主的商业综合体，自身配套齐全，但是软硬件的配置方面不是很好。销售情况时期推出（套）成交（套）预定套数（套）成交均价（元/平方米）10.5512137329695客户构成该案从10.5月开盘，目前预订率达到70％，成交一套，暂时看来去化情况非常好，但是签约情况还有待市场考证，现在销售均价为30000元/平方米。该案刚刚推盘，预订为多，客户情况还不明朗。重点个案—钱江国际时代广场【钱江新城甲级写字楼市场研究】地理位置：江干区清江路与市民街口总建面积：300000平方米交付时间：2011年开发商：浙江泛海建设投资有限公司售价：未定物业费用：未定租售率：未开盘楼层数：1幢36层，2幢32层标准层面积：1400平方米标准层净高：2.6米停车位：未知物业管理：未定重点个案—光彩国际中心【钱江新城甲级写字楼市场研究】重点个案—光彩国际中心【钱江新城甲级写字楼市场研究】光彩国际中心是由3栋国际顶级服务写字楼、1栋酒店以及2栋酒店式公寓组成，其中写字楼分为A、B、C三座，B座最高为36层，高146米，A座和C座为32层。超五星级光彩国际大酒店，圆弧型主楼高20层，酒店拥有580多