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恒大地产王舍人镇项目前期沟通报告济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:本报告受恒大地产委托，根据双方的沟通内容和精神，从市场的角度对项目进行定位分析，为项目规划设计提供市场数据资料和开发建议。报告内容包括：首期开发体量、客户定位、户型配比和配套建议。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:“国际地产航母”驶进济南恒大已成为一个“规模领先、品牌领先、团队领先的国际化地产航母”。规模领先：土地储备及项目分布在全国22个主要城市，居中国龙头地位。品牌领先：在各主要城市成功建立了高品质产品形象，连续五年蝉联“中国企业500强”，四度荣登“中国地产10强”榜单，品牌价值高达30.88亿元。团队领先：形成了具有恒大特色的一流经营管理模式，拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍。恒大企业济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::118万M2武汉恒大绿洲建筑面积:76万M2南京恒大金碧天下建筑面积:118万M2广州恒大山水城建筑面积:100万M2济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:；规模化低成本开发；精细地产导入城市运营理念，提升城市价值，实现从社区开发商到城市运营商的经营形态的升级。规模化低成本运营，项目同步迅速推进，以规模化、均好性的产品和服务进行快速开发。推行精细地产，开发高标准、多元化产品，使客户的选择余地很大。对企业开发理念和模式的理解济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:保证项目绝对成功而非风险成功；实现快速开发、快速销售、快速回款，实现合理利润;通过项目成功运作，打造企业影响力，树立恒大品牌。开发理念和模式下的项目目标济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:：形成以新济南站为依托，以商务和会展产业为主导的现代化新区。“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，济南城市发展格局已经确定。主城区以向东发展为主，燕山、贤文、王舍人片区是重点发展区域。城市总体规划旧城王舍人贤文燕山腊山党家燕山片区：以行政办公、公共服务、体育休闲为主的现代化新区。贤文片区：依托高新技术开发区新区大力发展高新技术产业，强化金融商务、科研教育功能。旧城片区：保留商业、服务业中心功能，发展商业、金融、旅游服务等第三产业。王舍人片区：以传统冶金工业为主导，进行产业和产品结构优化升级，加大治污力度，控制生产用地规模。党家片区：调整产业发展重点，加快高新产业发展，完善居住配套。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，胶济铁路至济青高速围和区域是济南传统老工业基地聚集区，沿工业北路沿线，大中型工业企业及专业市场聚集，是济南东部新城建设的重点区域。区域属性界定济南市传统的老工业基地及专业市场聚集地区域现状本区域城市面貌较为落后，污染严重及城市绿化情况较差；沿工业北路两侧周边分布石材市场、茶叶市场、电缆、济钢等企业。区域生活配套基本齐全，但配套档次不高区域规划功能本区域是济南东部新城建设的重点区域，未来规划包括黄台、农科院、王舍人片区，以居住、传统工业为主导，打造东部集居住、商贸、流通、工业为一体的综合性片区。区域规划农科院片区黄台片区农科院片区：区域功能定位为集科研、生产、生活旅游服务为一体的综合性城市片区。黄台片区：规划定位以居住功能为主，商贸、物流为辅的综合性片区北园辐射区二环路辐射区王舍人片区济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，依托济钢等大企业及周边居住区，未来规划为以居住和传统工业为主导的综合片区。规划目标：新钢城·新生活居住人口：规划城镇居住人口约16万人。总体布局：规划确定“组团集合、弹性生长”的空间发展思路，最终形成“两团、三带、多单元”的布局结构。用地规划：规划城市建设用地2536.3公顷；非城市建设用地2117.7公顷；建设开发总量宜控制在1700万平方米以内。功能分区;规划形成六大功能区：钢化产业区；现代加工制造产业区；汽贸城物流产业区；钢材市场物流区；住宅产业区；都市农业产业区。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，是工矿等污染严重的重工业企业聚集区，环境较差。黄台电厂济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，刘志远路西侧，交通条件十分优越。现实交通条件地块北侧为工业北路，属于市郊东西交通动脉；地块南侧位文源路，西侧为开元路，东侧为刘志远路，交通便利。未来交通状况工业北路将开通快速公交线路，与北园、二环路、奥体中路构成快速公交网络，同时东客站即将建立，就成为交通枢纽要道。区位交通二环东路快速公交北园路快速公交工业北路快速公交济南东客站站点东西带交通主动脉济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，片区配套基本完备，但配套档次不高，多集中在镇政府周边。本案济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，东临铁骑路；地块内部现为郭、靳、东村庄及农业用地。地块现状东面：铁骑路内部：庄稼地西部：郭家庄北面：工业北路地块四至及内部现状地块东面：铁骑路地块西面：郭家庄地块北面：工业北路地块南面：济南铁厂地块东北方向;王舍人镇政府地块内部：周家、靳家地块四至及现状济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:项目总用地：1111亩可规划建设用地：约900亩用地性质：居住及商贸综合用地总建面：159万（公建12万，商业约9万）地上容积率：不大于3.0基本指标地块经济指标本项目为王舍人镇招商项目，属于居住及商贸综合用地，前期规划指标已确立。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，工业企业专业市场聚集地郊区，老工业园区周边，环境质量较差靠近工业北路主动脉，且快速公交即将开通交通条件优越目前仅在镇政府周边有少量生活配套生活配套档次较低城市郊区，传统老工业园区周边的大盘开发项目属性界定济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:本项目位于传统的老工业园区，属于城市郊区，位置较偏，人口素质相对较低，区域大环境污染较重，配套不齐全且档次低。恒大地产是否能在这种环境下成功开发大体量的楼盘？如果能成功开发，本项目定位什么样的产品、需要有什么样的配套，首期开发多大体量，才能符合本项目开发合理的边际条件！现状与目标的差距基于以上差距并根据与恒大地产的前期会议沟通，对本次报告的核心问题进行构建。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:？项目区域可能的最大市场容量？项目区域可能的市场占有率?目标客户分析及户型配比建议？目标客户的需求如何？核心问题界定核心问题分解本次报告涉及的三个核心问题分解如下本项目的目标客户构成如何？项目内部做什么样的配套？周边配套现状如何？区域未来规划如何？配套建议济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:鉴于本项目是济南市城市近郊区的具有159万平米的大盘开发，开发体量大、周期长，如何制定本项目发展战略和定位，如何启动和实现良好的销售，密切关系到项目的成功与否，因此非常有必要研究大盘开发的基本规律。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:交通拥挤与项目的通达性；项目与周边建筑的协调与和谐；项目功能与城市、区域功能的互补；项目自身功能的互补、空间共享与客户共享。新市镇开发模式主题社区开发模式产业驱动开发模式郊区陌生区大盘开发模式老年社区体育社区教育社区休闲产业体育产业商务商业项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求；项目开发驱动模式，吸引消费群体。开发模式紧缩城市开发模式济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发。郊区大盘模式一：主题社区核心驱动方式：陌生区大盘开发中，由于交通距离及心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目无法形成冲击，需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。适用条件：陌生区大盘开发，消费者心理抗性大；有区域内其它项目不具备的独特资源，具有打造不可复制核心竞争力潜质；资金雄厚，前期投入大，项目大、实现周期长。成功关键要素：符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发；具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力，形成项目与周边项目鲜明差