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“碧海云天”项目策划建议书一、可比性楼盘—乳山银滩调查情况目前在山东省会济南等内陆地区销售力度最大、影响力最大的楼盘当属乳山银滩，凭着环境的干净优美以及价格便宜等因素打入市场，深入人心。在开发前景、目标市场上与莱州“碧海云天”有着相似性与竞争性。在此我们拿出乳山银滩其中项目作为借鉴。■三庆碧海华庭楼盘位置：威海乳山银滩开发商：山东三庆置业有限公司乳山分公司楼盘类型：多层户型：56—80平方米绿化：40%均价：1600元／平方米楼盘特色：地处银滩滨海度假区，自然风光优美，总建筑面积20余万平方米，多层公寓设计，精致简约的设计风格。■假日海景公寓楼盘位置：威海乳山银滩开发商：乳山长城住宅开发有限公司楼盘类型：海景公寓户型：67.07—121.63平方米绿化：54%均价：1680元／平方米楼盘特色：地处国家AAAA级旅游度假区——威海乳山银滩旅游度假区，毗邻国际高尔夫俱乐部，距银滩两大旅游景点“三观亭＂、“仙人桥＂均在1公里左右。绿化率高达54%，由23栋多层精品海景楼盘围合而成，整体规划设计继续延续假日海景一期、二期独有特色。■珍珠湾花园楼盘位置：威海乳山银滩开发商：威海旅游房地产开发有限公司售楼地址：东关大街9号楼盘类型：海边住宅户型：48.77—256.5平方米绿化：42%容积率：0.73均价：1800元／平方米楼盘特色：珍珠湾花园位于目前为止乳山市银滩旅游度假区最为成熟的大型生活社区组团内，紧邻旭日广场，南向面海，北依百亩松林，西临潮汐湖，东临大庆颐园小区。小区总占地约200亩。■星海花园楼盘位置：威海乳山银滩开发商：日照丽城房产开发公司楼盘类型：海边别墅户型：77.03—112平方米绿化：50%容积率：0.7均价：1700元／平方米楼盘特色：项目总占地5.4万平方米，12栋精品海景住宅，500户亲海人家，天然海拔高度、特有坡地风情，不一样的高度，成就不一样的星海风情。■天安·海景园楼盘位置：威海乳山银滩开发商：天安房地产开发公司楼盘类型：海边别墅绿化：50%容积率：0.77均价：1700元／平方米楼盘特色：天安海景园坐拥美丽的银滩，南临珍珠湾，北望潮汐湖，自然风情，一览无余。项目总占地100亩，总建筑面积5.1万平方米，绿化率高达40%，容积率仅为0.77。信报评价：蕴涵海之韵的多层住宅构成小区尊贵的生活空间，小区设计糅合了高尚住宅建筑精粹，外型典雅，色彩明快，赏心悦目，充分体现了现代美感。■海韵阳光花园楼盘位置：威海乳山银滩开发商：威海天阳房地产开发有限公司楼盘类型：高层，小高层户型：62.16—86.34平方米均价：1850元／平方米售楼地址：济南东关大街9号楼盘特色：位于威海乳山国家AAAA级旅游度假区银滩中部，毗邻银滩管委会行政中心，南亲碧波海岸，东靠规划中的乳山市政务中心，总占地面积330000平米，澳大利亚柏涛（墨尔本）设计有限公司全景规划设计。■金长城花园楼盘位置：威海乳山银滩开发商：金长城置业有限公司楼盘类型：海边住宅均价：1550元／平方米绿化率39.2%楼盘特色：小区总规划近20万平方米，绿化率39.2%，30米生态绿化带，80米蔚蓝海的视线，优秀楼盘品质，共同缔造更为完美的“全海景＂生活。区内公寓、别墅、综合商店、超市、射击场等商业、娱乐功能配套齐全，项目周边卡丁车运动场等娱乐设施使居住更便利。信报评价：80米蔚蓝海视线、40里纯天然银滩、完善区内功能配套、精品海景住宅品质，将“旅游、度假、养生、投资＂四重蔚蓝海岸生活缔造的更为完美。■银滩之心楼盘位置：山东威海乳山开发商：乳山市大陶家房地产开发有限公司楼盘类型：海边住宅均价：1640元／平方米楼盘特色：位于银滩整体规划中心位置，可以俯瞰银滩全貌，风景优美，占地440余亩，户型设计多样，体现人与自然、居住与大海的完美和谐。■富绅海苑楼盘位置：威海乳山银滩开发商：威海环建集团乳山环境房地产开发有限公司楼盘类型：海边住宅楼均价：1700元／平方米绿化率：45%楼盘特色：地处银滩黄金地段，建筑设计体现高低有序、层次分明，户型多样，总建筑面积二点五万平方米，绿化率45%。■总结：◎从乳山银滩的户型面积看：多为小户型，销售最好的也数小户型，从40—80是主打户型。◎从绿化面积以及容积率看：绿化从40%—54%；从装修程度看多为粗装修，少数为精装修。◎从价格上看：均价多在1600—1700。◎从社区配套看：周围医院、学校、购物、银行等设施配套齐全，已经是成熟的社区。◎从消费群体看：面向内陆35—60岁的中、高档人群。◎从宣传方向看：崇尚一种休闲、旅游、度假的生活方式。◎以上种种表现形式说明乳山银滩已经找准了卖点，因此吸引了不少投资、度假、养老的人。■“碧海云天”与乳山银滩相比较：◎最大的优势就是：距鲁中最近的海◎相似的地方在：小户型、低价位、配套齐全◎不利性在于：环境炒作没有深入人心、绿化率低二、“碧海云天”二期策略建议（一）、产品自身策略1、外立面的设计建议用明快的色调，体现悠闲、阳光的度假心情。2、阳台的设计内陆人来海边置业在很大程度上是为海的壮观所吸引，阳台的合理设计将起到至关重要的作用，为尽可能迎合客户心理建议用宽大落地飘窗，充分体现海景住宅的优势，借以提高了顶层的价格。3、防盗系统本项目阳台为未封闭式，如果没有防盗系统将影响到低层住户的安全。4、外围墙的设计外围墙如果采用实体，必将影响到小区的美观，建议改为铁艺围墙，以充分彰显出休闲、度假社区的气氛，与碧海蓝天溶为一体，因视野的开阔亦能达到提升一、二层住宅售价的目的。在安全方面建议用防越报警系统。5、户型、面积的设计根据一期的销售情况及目标客户的实际情况，本案在户型、面积的定位是基本正确的，小户型一期总价较低为本案的销售做了成功的铺垫，但是小户型的设计会增加建筑成本，亦会带来一些不同取向客户群体的遗失，本司建议适当增加大户型，面积在110左右，户型设计为三室两厅。根据对乳山银滩的调查发现适当增加大户型的策略是可以实施的。在户型设计方面，依据海边楼盘的实际情况及“建筑有型，阳光无价”的设计理念，本司建议一、二居室所有卧室朝阳。外加小型阳台。6、客厅的设计根据本案的实际情况（北面可以观海），为挖掘利用这一资源，本司建议客厅置于北面，落地飘窗、观景大阳台，真正实现海景住宅的优势。7、一楼的设计我司对沿海楼盘的调查表明，一楼置业者以长期居住居多，根据这一情况建议在户型设计方面，相对较大的户型定在一楼，底楼空地设休闲小花园，用篱笆装点，做足休闲惬意的气氛。从而达到增加卖点，缓解7栋多层带来的绿化面积低、采光性低于一期等不利因素，达到提高底楼售价的目的。根据置业者的实际情况，业主亦可以把花园委托给物业代为管理。（二）、宣传策略：鉴于一期宣传材料主题不明确，可宣传性不强等特点，对项目的主要买点即宣传主题做出初步的调整。■占地为王——我在海边有个家（副标题）■最近的海岸在莱州——亲吻美丽莱州湾（副标题）■1600碧海云天安个家■落地飘窗尽览渤海，超大阳台凭海临风■建筑有形阳光无价■私家花园田园小筑