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海南省规划及房地产发展状况研究2013年01月PART1海南省规划PART2海南省经济发展PART3海南省房地产发展PART4三亚市房地产发展行政区划海南省，省会：海口，中国第二大岛，中国陆地面积最小，海洋面积最大的省。海南位于中国的南端，北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。是中国的第二大岛屿，是中国唯一的热带滨海城市，海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占50—60%，与世界著名的如迪拜、巴厘岛、夏威夷等相媲美。国际旅游岛的战略定位2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。作为国家的重大战略部署，我国将在2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，使之成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。国际旅游岛的战略定位：1、我国旅游业改革创新的试验区；2、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；3、全国生态文明建设示范区；4、国际经济合作和文化交流的重要平台；5、南海资源开发和服务基地；6、国家热带现代农业基地。——据《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》南湾后海海南香水湾海南国际旅游岛建设规划组团及主要经济指标北部组团——以海口市为中心，包括文昌、定安、澄迈三市县，面积7965平方公里，占海南岛面积23.37％。重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。南部组团——以三亚市为中心，包括陵水、保亭、乐东三县，面积6955平方公里，占海南岛面积20.41％。重点发展酒店住宿业、文体娱乐、疗养休闲、商业餐饮等产业。中部组团——包括五指山、琼中、屯昌、白沙四市县，面积7184平方公里，占海南岛面积21.07％。积极发展热带特色农业、林业经济、生态旅游、民族风情旅游、城镇服务业、民族工艺品制造等。东部组团——包括琼海、万宁两市，面积3576平方公里，占海南岛面积10.49％。发展壮大滨海旅游业、热带特色农业、海洋渔业、农产品加工业等。西部组团——包括儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区，面积8407平方公里，占海南岛面积24.66％。依托洋浦经济开发区等工业园区，集中布局发展临港工业和高新技术产业。海洋组团——包括海南省授权管辖海域和西沙、南沙、中沙群岛。高标准规划建设特色海洋旅游项目。根据海南国际旅游岛战略定位，统筹考虑环境容量、资源承载力、现有基础和发展潜力，遵循自然规律和经济规律，在优化人口布局、生产力布局、城乡布局的基础上，按照“整体设计、系统推进、滚动开发“的空间发展模式，科学确定国际旅游岛建设的功能组团和海岸带功能分区海南国际旅游岛重点旅游景区和度假区2011年1月1日海南离境游客退税政策正式启动，2011年3月24日继境外旅客购物离境退税政策试点之后，财政部公布《关于开展海南离岛旅客免税购物政策试点的公告》，公布了免税购物离岛次数、金额、数量和离岛免税政策实施流程。自2011年4月20日起执行，意味海南“离购物天堂”已不远了。国际旅游岛的政策支持在海南已有21国免签证的基础上，先期增加芬兰、丹麦、挪威、乌克兰、哈萨克斯坦5国为入境免签证国家；对俄罗斯、韩国、德国3国旅游团组团人数放宽至2人以上(含2人)，入境停留时间延长至21天。支持海南在境外主要旅游客源地设立旅游推介分支机构；配套政策之一：免税配套政策之二：开放政策配套政策之三：土地政策按照《纲要》，将来海南的滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，将主要用于度假区酒店及旅游配套服务设施的建设。对于占地量较大的海南高尔夫球场建设，《纲要》指出，在符合土地利用总体规划、林地保护利用规划和城乡规划，不占用耕地特别是基本农田、有效保护森林和生态环境、维护农民合法权益，并依法办理用地手续的前提下，可以“规范发展高尔夫旅游”。土地政策向旅游地产倾斜旅游房地产对土地需求的主体是酒店、度假区、高尔夫球场等用地。按照规划，海南土地资源将向旅游地产倾斜：酒店用地：《海南省旅游总体规划》对未来海南省旅游住宿设施需求的预测是：到2010年，海南省旅游住宿酒店客房需求量估计在71000间到76000间，在2005-2010年的6年内，全省需新建旅游住宿酒店客房40800～45800间。到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量111000～132000间，在2005-2020年的16年时间内，全省需要新建旅游住宿酒店客房大约80800～101800间。旅游度假区用地：根据《海南城乡总体规划》，规划2020年全省旅游度假区用地536平方公里，其中建设用地比重不得超过旅游度假区范围的10%，因此旅游度假区建设用地的规模控制在53.6平方公里之内。高尔夫球场用地：在建设国际旅游岛的战略背景下，海南将大力发展高尔夫体育休闲产业作为旅游发展重点之一。综合各地信息，未来15年内全省有可能新增30～40个高尔夫球场。按每个球场占地1500亩（1平方公里）计算，总用地约为30～40平方公里。PART1海南省规划PART2海南省经济发展PART3海南省房地产发展PART4三亚市房地产发展海南省GDP2011年1月14日，海南正式获国务院同意建设国际旅游岛，在国际旅游岛的建设上升到国家战略的利好概念推动下，2011年海南省全年实现地区生产总值达2522.66亿元，比上年增长12%，比全国GDP增速高2.8%。人均GDP达4429美元，突破4000美元大关，标志海南跨入世界中上等收入地区水平的行列。海南省近几年GDP走势050010001500200025003000GDP（亿）GDP（亿）1254.171503.061654.212052.122522.662026.382007年2008年2009年2010年2011年2012（前三季度）主要控制指标海南省旅游业发展•在“离岛免税”效应拉动下，2011年，全省接待旅游过夜人数3001.34万人次，比上年增长16.0%。其中，接待国内旅游者2919.88万人次，增长15.8%;接待入境旅游者81.46万人次，增长22.8%。•全年旅游总收入324.04亿元，比上年增长25.8%。•全年旅游饭店客房开房率62.4%，比上年提高2个百分点。以旅游产业为龙头，服务业为主导，旅游地产、商业地产发展空间巨大。海南近几年接待旅游过夜人数统计0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%0500100015002000250030003500过夜游客（万人次）增长率过夜游客（万人次）1845.5120602250.332587.343001.342938.05增长率0.00%11.62%9.24%14.98%16.00%2007年2008年2009年2010年2011年2012（前11月）0501001502002503003500.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%旅游收入（亿元）增长率旅游收入（亿元）135141171192212257.63324.04增长率0.00%4.44%21.28%12.28%10.42%21.52%25.78%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年海南在旅游业带动下，形成了以岛外人士购买为主的房地产市场，随着国际旅游岛的推进，旅游吸引力上升，未来旅游人数仍将进一步上涨，将对海南房地产带来更多的需求空间。海南省房地产业投资走势海南近几年房地产开发投资走势0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%0100200300400500600700800900房地产投资（亿）增长率房地产投资（亿）2040567189126.96189.31287.9467.87663.05799.18增长率0.00%100.00%40.00%26.79%25.35%42.65%49.11%52.08%62.51%41.72%200220032004200520062007年2008年2009年2010年2011年2012（前11月）海南房地产业从02年开始小幅稳步增长，2009年国家提出国际旅游岛的战略方针后，2010年的房地产投资达到468亿元，同比09年房地产投资额增长62%；2011年，海南国际旅游岛建设获国家正式批复后，尽管受全国调控大势及限购政策影响，海南当年房地产投资额达663.05亿元，仍实现同比上年增长41.72%。2012年仅前三季度已实现房地产投资799亿元。海南省房地产市场进入高速发展期。PART1海南省规划PART2海南省经济发展PART3海南省房地产发展PART2三亚市房地产发展PART1海南省规划PART2海南省经济发展PART3海南省房地产发展PART2三亚市房地产发展海南省房地产发展布局及特征海南省2012年商品住宅市场分析海南省2012年土地市场分析海南省及三亚市2012年相关政策盘点海南省房地产发展布局海南独特的自然资源与亚热带、热带气候环境、交通发展现况是组成海南房地产发展布局的重要因素，使海南形成今天资源导向型分布的地产格局，并且呈现轴式发展趋势：南北带动、两翼推进、发展中部。房地产发展区域具体划分：北部：泛海口区域南部：泛三亚区域东部：东海岸沿线西部：西海岸沿线中部：五指山、保亭、琼中等地海南各区域房地产发展特征泛海口地区——依托海南强势的旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。泛海口区域房产布局图泛海口地区的西海岸长流片区及西线辐射区域（盈滨半岛）为一线海景房集中片区，集中了万科、富力等国内一线房产开发商，客群主要针对岛外高端投资、度假需求，中心老城区及东部片区以多层为主，成为外地人居家养老和本地高品质人群的选择泛海口区域房东地产市场总体平稳，后势强劲，泛海口地产趋于成熟，年销售面积持续增加，地价、房价稳步上涨。海南各区域房地产发展特征泛三亚地区——三亚房地产近10年的迅速增长，使得三亚市域原有湾区土地开发殆尽，东线湾区逐渐成熟，西线开发即将展开。泛三亚区域房地产布局：以三亚为中心，沿海岸线，向两翼方向延展,形成目前的“七湾一区”。三亚旅游地产起步相较其他区域早，已经发展成为整个布局中的典范。泛三亚区域内的项目价格主要取决于海景资源，按照观海程度及距海距离，价格有很大差异；泛三亚区域各湾区因为定位不同，主力客群有很大差异，因此项目产品亦表现出很大的差异。东北籍客户随着产品层次的拉升，所占比例逐步下降，高端度假产品主力客群以：北京、上海及江浙区域为主。海南各区域房地产发展特征东海岸沿线地区——东线滨海度假是继泛三亚区域、泛海口区域之后又一重点发展区域。以东线高速为串联，借助政府规划、优越条件，将自然资源转化为地产资源，重点集中于琼海（博鳌、嘉积、官塘）、万宁两区域，发展动线自北向南节点式推进，起步较早。琼海市以博鳌为重点，发展商务、会议、度假地产万宁市主要以兴隆、神州半岛两大区域为重点发展旅游资源（海）地产。西海岸沿线地区——西海岸沿线房地产发展特征：自然保护区，原生海岸资源为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发属于初级阶段，未来定位于高端旅游度假区。中部区域——养生、养老休闲度假地产，以热带雨林和温泉为主要资源。五指山依托于热带雨林资源的养老养生度假地产；保亭：依托于热带温泉资源的养老养生度假地产。发展动线为散点式分布。PART1海南省规划PART2海南省经济发展PART3海南省房地产发展PART2三亚市房地产发展海南省房地产发展布局及特征海南省2012年商品住宅市场分析海南省2012年土地市场分析海南省及三亚市2012年相关政策盘点2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”)，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2月23日，