淮安房地产市场研究报告

登达集团·淮安项目【房地产市场研究报告】淮安房地产市场研究报告第1页共84页第一篇调研计划一、调研缘起房地产项目的开发必然涉及到区域市场的发展现状、趋势以及消费群体等等方面的内容，因此要求对项目区域市场的情况有着相当的了解和把握，只有充分了解项目所在市场的基本情况，才能更好的在尊重市场的前提下，制定企业以及项目发展战略，并采用行之有效的方式和方法，取得项目开发的成功，达到企业利润的最大化。淮安房地产市场对于我们来说，属于未曾开发的市场，因此对于当地市场的基本情况处于了解但不熟悉的状况，因此我们有必要对淮安房地产市场的发展作详细而又针对性的市场调查，以掌握尽可能多的资料，真正倾听市场的声音，为项目开发制定完善的发展战略，并进行准确的市场定位和项目定位，以有效的规避风险、保障项目开发的成功并获取最大化的利润，达到双赢的局面。因此本次调研主要从宏观、微观方面对市场进行调研分析，以准确的把握市场脉搏，并为后续工作的跟进作准备和引导。二、调研目的针对淮安大学城地块进行有针对性地市场调研，以对项目的开发作出相应的市场评价，并对未来市场发展趋势做预测和估算,主要有以下目的：1、了解淮安宏观市场状况，包括行政区划、政策、经济、市场等方面；2、了解淮安房地产市场发展概况，包括市场供需、潜在市场供给等；3、了解淮安住宅市场和商业物业市场供需状况，包括相应的产品、价格、规模以及市场供需等方面；淮安房地产市场研究报告第2页共84页4、了解淮安商业发展状况，核心商圈、典型商业及发展趋势；5、了解淮安市场消费者需求特征、置业特征等，并对潜在消费者的需求做相应了解和调查；6、了解淮安投资市场特征，包括投资置业者群体构成、投资额度、投资取向等；7、了解淮安未来房地产市场开发状况，包括现期土地出让、开发进度、开发规模、潜在竞争物业开发等方面；8、了解项目周边环境、市政规划、直接竞争对手、潜在竞争对手等方面的情况和信息；三、调研内容序号调研项目主要内容调研目的一城市发展淮安城市发展状况、地理、交通、市政、教育、城市规划等方面的内容，以及与周边城市之间的比较和联系等；战略定位项目定位二政策解读淮安地区性政策，包括土地、规划、建设、税费等政策，以及国家对房地产行业的调控政策在当地的解读以及执行等情况；项目开发三商住项目对当地商住开发项目进行实地采盘，包括区位、规模、价格等基本信息，也包括产品、规划、客户、开发及营销策略等综合信息；项目定位产品定位价格定位四商业发展城市商业发展概况，以及商业未来规划情况，项目区域商业发展及未来前景等；商业定位五项目区域项目地块特征，周边项目及配套，片区整体规划，未来发展前景，区域竞争状况等方面的信息，以及大学城对项目开发的影响力评估等；产品规划价格定位六客户群体客户群体特征、投资置业心理、偏好、承受水平以及对产品、规划、区位等方面的需求特征；商业消费习惯、消费水平等。客户定位营销定位价格定位四、调研安排1、人员安排本次调研由圆满公司组建市调小组，包括华东事业部策划总监王嘉伟、泗县项目策划师范超、市场研究主管熊茂荣，王嘉伟担任任本次调研的组长。淮安房地产市场研究报告第3页共84页2、时间安排调研项目12.3012.3101.0101.0201.0301.0401.0501.0601.0701.08主要负责一、城市发展熊、王二、政策解读熊、王三、商住项目熊、范、王四、商业发展熊、范五、项目区域熊、范六、客户群体王、范、熊五、调研范围实地调研主要集中在淮安市区，包括清河区、青浦区、经济开发区、淮阴区，以及周边区域基本概况（资料查询）。六、调研工具电脑、数码相机笔记本、地图七、调研方法1、抽样调研：选取具有代表性的个体进行针对性较强的调研，以切实了解市场状况，获得更为准确、全面的信息，对于备选样本经过严格的帅选，并对调研结果进行论证和检验；2、定点观察：由专人定点在特定的时间地点对特定的对象进行观察，并记录其行为特征，包括城市在不同时段、不同区域的人口流动和集中程度，以及不同类型消费者的消费习惯等方面的内容，通过反复观察和数据记录来了解对象特征；3、资料查询：通过网络、电话等方式方法对相关资料进行查询，以寻找对市场论证有效的资料和资源；4、实地走访：对相关以及典型对象进行实地走访，以从主观和客观两个方面充分感受对象的特征，从个体特征推断整体特征，更好的把握市场脉搏；5、专家咨询：对房地产开发的专业人士、现场人员、研究人员、政府主管领导等房地产开发的专业人士和专家进行访谈，切中问淮安房地产市场研究报告第4页共84页题要害，听取多方声音和观点，以在本项目开发中寻求突破；6、深度访谈：对特定的客户群体和对象，就某些问题进行针对性较强的访谈，形势灵活，调研质量主要由访谈人员自身素质、受访者对问题的理解程度等因素决定；第二篇市场研究淮安房地产市场研究报告第5页共84页一、淮安宏观市场概况分析（一）淮安城市概况1、地理位置淮安房地产市场研究报告第6页共84页淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00～34°06ˊ00,东经118°12ˊ00～119°36ˊ30之间。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县，以及位于东部的经济技术开发区。淮淮安房地产市场研究报告第7页共84页安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。从地形地貌方面来看，淮安市处于黄淮平原和江淮平原，无崇山峻岭，地势平坦，地形地貌以平原为主，只有市境西南部的盱眙县有丘陵岗地，地势较高。盱眙县仇集镇境内无名山真高231米，为全市最高点；楚州区博里地面真高仅2.3米—3.3米，为全市最低点。境内河湖交错，水网纵横，京杭运河、淮沐新河、苏北灌概总渠、淮河入江水道、淮河入海水道、古黄河、六塘河、盐河、淮河干流等9条河流在境内纵贯横穿，全国五大淡水湖之一的洪泽湖大部分位于市境内，还有白马湖、高邮湖、宝应湖等中小型湖泊镶嵌其间。平原面积占总面积的69.39%，湖泊面积占11.39%，丘陵岗地面积占18.32%，是典型的“平原水乡”。2、城市特征淮安位于苏北中心地带，与苏北各市有着紧密的联系，地理位置的优越性促使淮安必然在苏北经济圈中扮演重要的角色，从江苏整体的发展来看，苏南发展远远快于苏北地区，“十一五”计划为苏北地区的发展提供了一个良好的契机，而淮安正式处于这一发展区域的核心。交通便利，京沪、徐宿淮等高速公路穿境而过，距离南京、徐州、连云港、合肥机场较近，基本上都在100—200公里范围内，属于航空运输的有效范围内，而且陆路交通网络的建设更加完善其与周边地区的联系通路，城市西南临洪泽湖、往东离东海亦不远，因此海陆空立体交通网络构建基本成型。从经济发展的普遍规律来看，交通是经济发展的血脉，承载着一个地区经济发展的使命和希望。同时在有效利用现有资源的基础上，调整经济发展政策，三次产业结构调整，产业升级加快，工业园区建设、大型企业引进等方面的措施都将促使淮安经济进一步腾飞。改革开放后，淮安市经济建设飞速发展，江苏省政府将淮安市（原淮阴市）发展定位为：江苏新兴的交通枢纽和工业城市、淮河下游的贸易中心城市。总的说来，淮安地理位置优越、交通网络发达，区域优势将在经济建设和城市发展中得到进一步的体现，因此，我们坚信在未来的发展中，淮安必将走在苏北城市前列。经济发展、城市建设加快将极大地提高城市竞争力，相应的居民收入水平提高，伴随的消费水平的提高，生活观念的改变，生活和消费的变化必然也包括居住理念的改善，在城市掀起新一轮建设高潮的过程中，房地产市场在改变当地居民的居住水平、生活水平等方面将发挥非常重要的作用。淮安房地产市场研究报告第8页共84页3、区县发展淮安市辖4区、4县，另外还有经济技术开发区，基本构成淮安的行政区划。随着“三淮一体化”战略格局的提出，近年来，淮安极力构建“三淮一体”（淮阴市城区、淮安市城区和淮阴县县城有机连接，形成“三淮一体”格局，以完善区域性中心城市功能，发挥大城市市场的辐射带动作用，推动地域经济发展）城市发展体系，从城市建设、经济、文化、教育等各个方面努力完善城市功能，将各区、县纳入整体的发展规划，以使淮安发展成为苏北经济重心，加强与周边市域的交流和联系，共同发展苏北城市群的经济。淮安市各区县2005年相关指标对比分析表区县名称面积人口数量人口密度GDP总量人均GDP清河区29平方公里24.33万8390人21.88亿元22603元楚州区1522平方公里119.47万785人87.12亿元7292元淮阴区1264平方公里87.81万695人75.09亿元8551元青浦区296平方公里32.75万1106人31.61亿元14030元开发区60平方公里7.73万1289人21.26亿元27503元涟水县1670平方公里104.78万627人62.18亿元5934元洪泽县1394平方公里39.05万280人40.80亿元10448元盱眙县2493平方公里74.16万297人63.27亿元8532元金湖县1344平方公里35.83万267人38.94亿元10868元从表中数据不难看出，项目所在青浦区在各项宏观指标中，均居于全市前列，在人口密度、GDP总量、人均GDP等数据都是仅次于城市核心——清河区以及经济技术开发区，整体竞争能力较强，从另外一个方面来说也奠定了青浦区在全市建设中的地位和作用，拥有自身的定位及发展目标，这就为项目开发提供良好的宏观环境。（二）淮安宏观经济1、综合经济全市经济持续快速增长，经济总量创历史新高。初步核算，2005年全年实现生产总值561.81亿元，按可比价计算，比淮安房地产市场研究报告第9页共84页上年增长14.3%，增幅比上年提高0.5个百分点。其中，第一产业增加值117.84亿元，比上年增长4.2%；第二产业增加值255.75亿元，增长19.5%；第三产业增加值188.22亿元，增长14.4%。人均生产总值10683元，比上年增长13.4%。经济结构进一步优化，三次产业结构由上年的23.2：43.7：33.1变为21.0：45.5：33.5。城市化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强。年末全市城市化率37.5%，比上年提高1.1个百分点。圆满解读：综合经济实力进一步提高，提升城市整体的竞争力，使得淮安在苏北城市群的地位和作用得以体现，工业占据经济发展的主导地位。2、三次产业第一产业稳步发展，农业经济平稳增长，产业结构得到进一步优化调整，2005年全年共实现总产值为117.84亿元，比上年增长4.2%，同时农业经济在经济总量中的比重下降，由04年的23.2%下降为05年的21.0%，农业产业结构升级优化调整的发展势头，有利于提高农业产值、增加农民收入，实现社会、经济的平稳发展。第二产业成为经济发展的主流，对经济增长的贡献率进一步提高，工业生产保持快速增长。2005年全年完成工业增加值213.59亿元，比上年增长19.3%，其中完成轻、重工业增加值74.27亿元、86.59亿元，分别增长14.3%和36.1%。在经济总量稳步增长的同时，工业经济运行质量进一步提高，全市全部国有及年销售收入500万元以上的非国有工业企业实现产品销售收入581.13亿元，比上年增长35.1%；产品销售率97.8%；实现利税73.66亿元，增长20.7%，其中利润29.78亿元，增长23.3%；亏损企业亏损额1.16亿元，下降24.4%。工业经济效益综合指数190.08，比上年提高10个百分点。工业成为淮安的主导产业，产业结构的调整、优化和升级将更好的促进工业经济平稳增长，切实提高淮安市在职工和城镇居民的收入水平，同时对于全市居民收入水平、消费水平、生活水平的提高有重大意义。第三产业发展势头良好，2005年实现服务业增加值188.2亿元，同比增长17.3%，超过同期GDP的增速；服务业增加值占GDP比重为33.5%。完成1000万元以上