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文鼎广场初步招商方案汇报09.3.10一、业态布局二、租金设定汇报提纲：一、业态布局1、项目一层业态整体布局思路每个区域分布如左图：精彩LIFE：品牌形象店、银行、数码连锁魅力YARD：化妆品、各类头饰、指甲美容、休闲茶吧潮流BASE：潮流女装、时尚服饰、精品箱包、流行鞋帽美味TOWN：风味小吃、港式茶点、特色料理234567910111281314151617181920212223242526店号业种/预估数量1眼镜店/32IT数码连锁/13中国电信/14品牌服饰/35品牌服饰/106肯德基/17品牌服饰/68精品服饰/69特色超市/110银行/111邮局/612药店/113银行/114精品服饰、鞋帽、箱包/815品牌服饰旗舰店/316品牌服饰/517电脑维修、摄影摄像、手机挂件、头饰礼品等/1018美容、美发、美甲/519电玩城/120台球馆/121量贩KTV/122、23、26特色餐饮/1524、25品牌餐饮/1427书店/128诊所、花店/12、项目一层业态明细127282、项目一层业态明细1＃购物品牌服饰50—20012—17114314631553IT数码连锁150—6001183眼镜店50—2002—3137服务中国电信100—20019090楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一层业态明细3-4家8—12家2—3家1家1家1家1＃2＃购物品牌服饰50—2005—104829631316电脑维修、手机配件、摄像摄影、图文印刷50—20010—15481服务书店1353353楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一层业态明细5—10家10—15家1家2＃3＃购物品牌服饰50—2005—107357351018餐饮肯德基150—6001283283楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一层业态明细3—6家1—3家1家1家3＃4＃购物品牌服饰50—2003—854011381498精品服饰50—1006—9328特色超市200—5001270服务银行50—2002180360邮局50—200190药店50—200190楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一层业态明细1家1家1家1家1—2家2—6家1家6家4＃5＃购物鞋帽、箱包、皮具50—1004—62708002230精品服饰50—1004—6530餐饮品牌餐饮100—50012—1814301430楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一层业态明细1家2—3家1—2家3—5家1—2家2—3家2—3家6—9家品牌服饰1家5＃6＃购物品牌服饰旗舰店200—5004—66156152020餐饮品牌餐饮50—5008—1410901090休闲美容、美发、美甲50—2004—6315315楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一层业态明细1家2—3家1—2家4—6家1—2家3—5家4—6家1家6＃7＃餐饮特色餐饮50—10015—24173517352590娱乐电玩城150—6001180720台球馆100—3001180量贩式KTV500—8001360服务诊所50—300190135花店50—150145楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一层业态明细4—6家5—8家6—10家1家1家1家诊所花店7＃“学生创意用品超市”是一种集各类学生小商品及其他特色服务为一体的专业学生小商品超市,顾客定位倾向于学生、青少年，中小学校、大学生活区都是其主要目标顾客。经营商品具有浓厚的时尚格调、新奇色彩，价格适中，容易吸引学生们的目光，比较容易打造流行阵地，但是其经营面积普遍不大，均在15㎡—50㎡左右。店面展示：产品展示：3、对于引入超市的思考“特色食品超市”是一种食品为主营业务的超市，如“进口食品超市”、“有机食品超市”、“健康食品超市”等，将食品种类进行细分，并将细分后的某一部分作为特色进行概念提升，一般目标客群为中高收入人群，产品价格比普通同类产品贵出10%—80%，定位相对高端，经营面积50㎡—300㎡。店面展示：产品展示：3、对于引入超市的思考“中型综合超市”是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。所需面积较小，500㎡左右，对场所没有苛刻要求，因此可以开在大多数能够支撑的地方，资源利用率较高，适合定位为社区消费超市。店面展示：产品展示：3、对于引入超市的思考类型规模面对客群创意用品超市15㎡—50㎡学生、青少年特色食品超市50㎡—300㎡中高收入人群的白领阶层中型综合超市500㎡左右社区居民、学区学生由表格可以看出，创意型超市规模较小，难以为项目构建较强的核心竞争力，可安排在内街，对购物、休闲等业态进行业态补充，而特色食品超市定位较为高端，不太适合大学生群体的消费水品，现阶段不建议引入，所以对于外街超市的引入，我司认为合适大众化日常生活消费的中型的综合超市比较合适。3、对于引入超市的思考二、租金设定一楼租金收益测算按照一楼出租总面积12225㎡计算，前两年适当让利，第一年平均租金按照3元/㎡/天计算，第二年平均租金按照3.5元/㎡/天计算。从第三年起以平均租金计算，并开始每年递增5%租金，以测算一楼整体出租的收益。可见，一楼保持稳定良好的经营，获得的收益也是相当可观的。年期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年日租金（元/㎡）3.003.504.204.414.634.865.115.365.635.97年租金13386375156174381874092519677971206618702169496322779711239186972511463226621510出租率60%80%95%100%100%100%100%100%100%100%实收年租金8031825124939501780387919677971206618702169496322779711239186972511463226621510二楼售价测算注：由于乐活二层得房率只有58%，故还原后价格较高。大学生商贸城售价是根据其租金还原得出。根据上述比较，计算出二楼建面销售价格为13341.28x0.9=12007.15元/㎡。按照此售价12年回报率还原租金为2.74元/㎡/天。项目文鼎广场乐活时尚街区百度空间义乌小商品城大学生商贸中心二楼平层使用面积平均价格（元/㎡）13341.2817241736887507314.6权重（％）35202025成交时间151513131015项目定位151512101113区位条件161312121214项目规划14141110912内部环境16141110913交通条件121010101110总分1009379747187二楼租金测算项目文鼎广场大学生商贸中心义乌小商品城乐活时尚街区百度空间二楼平层使用面积平均租金（元/㎡/天）1.871.671.813.931.68权重（％）40301020成交时间151515151414项目定位151513111210区位条件161514121212项目规划14121291110内部环境16141391110交通条件121010111010总分1009387768075注：乐活与百度租金是根据其售价还原得出。由于乐活售价过高，故权重较低。根据上述比较，计算出二楼租金为1.87x0.9=1.68元/㎡/天。三楼售价测算根据上述比较，计算出三楼建面销售价格为9731.23x0.9=8758.08元/㎡。按照此售价12年回报率还原租金为2.00元/㎡/天。项目文鼎广场乐活时尚街区百度空间义乌小商品城大学生商贸中心三楼平层使用面积平均价格（元/㎡）9731.23108576640112507314.6权重（％）35202025成交时间151513131015项目定位151512101113区位条件161312121214项目规划14141110912内部环境16141110913交通条件121010101110总分1009379747187三楼租金测算项目文鼎广场大学生商贸中心义乌小商品城乐活时尚街区百度空间三楼平层使用面积平均租金（元/㎡/天）1.321.291.252.481.52权重（％）40301020成交时间151515151414项目定位151513111210区位条件161514121212项目规划14121291110内部环境16141391110交通条件121010111010总分1009387768075根据上述比较，计算出三楼租金为1.32x0.85=1.12元/㎡/天。根据上述计算可知，按照售价还原的租金较高，原因是周边商铺售价普遍较高。但按照市场情况，实际上周边商铺均无法达到静态投资年回报8%的租金标准。本案二、三楼商铺主要的吸引力在于面积小、总价较低，在一定程度上降低了投资门槛。从动态租金角度进行分析，随着项目的成熟，每年呈比例递增的租金将弥补静态投资回报率低的缺陷。二三楼销售收入测算可销售产权面积（㎡）销售均价（元/㎡)销售总价(元）二楼794012007.1595336771三楼45008758.0839411360总销售价格13474813180%销售率10779850560%销售率80848879由上述计算可知，按照二三楼目前设定的价格，销售总价可以达到1.35亿，按照80%销售率计算，可以达到1.07亿，即收支平衡点。按照60%销售率计算，销售总价在8千万左右。单体商铺投资回报分析下面从商户投资角度来验证售价与租金的设定是否合理，以2楼35㎡商铺为例，单价12000元/㎡，总价420000元，租金1.68元/㎡/天，即年租金为1.68x35x365=21462元。首付五成，按揭五成，10年月供，根据目前最新商铺贷款利率(5年期以上为5.94),每月还款2325元。注：前三年租金不变，自第四年起租金收益每年递增5%年期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年总金额日租金（元/㎡/天）1.681.681.681.761.851.942.042.142.252.36年租金21462214622146222535236622484526087273922876130199247867每年还贷金额27900279002790027900279002790027900279002790027900279000同理，3楼30㎡商铺，单价8760元/㎡，总价262800元，租金1.12元/㎡/天，年租金12264元，月还款1455元。单体商铺投资回报分析年期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年总金额日租金（元/㎡）1.121.121.121.181.231.301.361.431.501.58年租金12264122641226412877135211419714907156521643517257141638每年还贷金额19920199201992019920199201992019920199201992019920199200单体商铺投资回报分析同理，1楼45㎡商铺，单价32530元/㎡，总价1463850元，租金4.2元/㎡/天，年租金18396元，月还款8100元。年期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年总金额日租金（元/㎡/天）4.204.204.204.414.634.865.115.365.635.91年租金689856898568985724347605679859838528804492446970697967