黄埔大道西项目商业定位分析

旺地发展顾问2011年3月广州黄埔大道西项目商业定位分析目录项目商业发展机遇商业竞争环境分析商业市场分析项目需要解决的问题项目概况小结1项目概况区位：大区位：广州天河区，紧邻珠江新城CBD小区位：广东国防大厦地块占地：20亩，约1.3万平方米（容积率没限定）规划：综合体，包括写字楼、酒店、公寓和商业交通：最近公交站：国防大厦站（7条公交线）最近地铁站：岗顶站（直线距离约1公里）西东北南项目石牌东路环宇大厦黄埔大道西陶育路项目四至1项目概况2项目需要解决的问题2.1商业定位根据项目本身各方面的条件以及市场需求，对项目进行准确的商业定位。2.2业态规划根据市场需求制定具有市场竞争力的商业业态规划。2.3资本运营以良好的商业运营带动写字楼和公寓的租售，协助项目快速回笼资金，促进项目整体资金的合理流动。2.4项目可持续发展项目商业部分要最大限度地满足消费者的需求，这样才能获得可持续发展。3商业市场分析数据来源：统计公报及政府工作报告3.1商业背景商贸流通业发展较快——近5年，广州市和天河区社会消费品零售总额增速分别为年均19%和18%3.2主要商圈分布3商业市场分析项目商圈天河商圈北京路商圈珠江新城商圈范围以天河路为核心，西起广州大道，东至龙口东路，南起黄埔大道，北至广园快速路西起人民路，东至越秀路，南起沿江路，北至东风路西起广州大道，东至华南快速干线，南起临江大道，北至黄埔大道级别市级市级区域级发展模式以大型商场为主，沿街商铺为辅以沿街商铺为主，大型商场为辅目前以专业市场（临建）及住宅和写字楼裙楼商铺为主主营业态综合零售为主建材、家居、汽车美容及展览、餐饮等主要消费群体以周边工作的年轻白领、IT专业人员、学生、外地打工者为主以学生、年轻白领、年轻家庭群体为主以周边住户家庭、周边工作的年轻白领为主商业体量(未计街铺)目前约80万平方米目前约30万平方米未来纯商业规模约73万平方米人流量日均至少50万人次，节假日2-3倍日均50万，节假日翻倍日均人流量最高达25万人次街铺首层月租金300-1000元/平方米800-2600元/平方米200-800元/平方米3.3商圈分析3商业市场分析项目处于天河商圈和珠江新城商圈的辐射地带，共享两大商圈的人流3商业市场分析3.4购物中心现状●分布：广州购物中心多聚集在市中心，以天河区和越秀区为主。目前天河商圈就聚集了近10家大型购物中心，如天河城、正佳广场、维多利广场、天娱广场、太古汇、万菱汇，可见集聚度非常高。●定位：目前购物中心定位的差异化特点并不突出，大多数购物中心都以综合性、中高档定位为主，特色不明显，同质性比较严重。●功能：大多数购物中心的功能以购物为主导，像天河城、中华广场等购物比例远远超过50%，餐饮、娱乐、休闲功能仅仅起辅助作用。3商业市场分析●开发商增加自有物业比例随着投资者的逐渐成熟以及开发商实力的逐渐增强，开发商对大型商场不再考虑销售，而是作为自留资产或者进行其它渠道的融资。●特色经营越来越重要一站式综合性商场仍是主流，但在综合性的基础上必须实行个性化经营，把自身特色打造出来。●“连体商城”将成发展趋势友谊环市东店与世贸广场、白云宾馆裙楼、丽柏广场连接，形成三位一体的“商业合并模式”，商业效果良好。●购物中心沿“主题化”和“娱乐化”方向发展为了避免同质化竞争，吸引更多的消费者，越来越多的购物中心走向主题化和娱乐化。3.5发展趋势4商业竞争环境分析4.1竞争环境分析分类代表（项目方圆1公里范围内）已建写字楼及酒店联通新时空广场、富力科讯大厦、华威达酒店（四星级）、至尊皇城大酒楼等在建写字楼及酒店云来斯堡大厦（五星级酒店、商务）、珠江新城D3-3、D3-5地块（商业、酒店、办公）等在建住宅及公寓富力公园28、盛德国际公寓等联通新时空广场、富力科讯大厦华威达酒店云来斯堡大厦至尊皇城大酒楼项目名称区位租售模式主力店已开业天河城天河区只租不售天河城百货、吉之岛等正佳广场天河区夹层出售，其它出租广州友谊、百佳等万菱汇天河区只租不售ZARA、苏宁精品店等中华广场越秀区首层出售，其它出租中华百货、百佳TASTE西塔珠江新城只租不售广州友谊商店高德置地广场珠江新城只租不售广百百货、吉之岛等待开业太古汇天河区只租不售玛莎百货、LouisVuitton等时尚天河商业广场天河区只租不售-中央广场地下商城珠江新城-地下商城由香港兰桂坊集团经营太阳新天地购物中心珠江新城只租不售广百百货4.2租售模式及主力店分析4商业竞争环境分析绝大多数商业项目只租不售，主力百货基本上是广州本土百货，除了未来开业的太古汇引进的玛莎百货是外资百货4商业竞争环境分析项目名称正佳广场天河城万菱汇太古汇中华广场万达广场西塔高德置地广场商场面积30165.8121717.4517总建面积42332340.62839.544.892商场占比71.43%48.48%25.22%29.56%60.71%44.05%11.16%18.48%车位数1500900635870120020001700720车位配比280：1367：1362：1467：1233：1198：1264：11278：1地下空间地下2层，负二层为停车场，负一层为百佳地下2层，负二层为停车场，负一层为吉之岛、餐饮等；地下连接着广百的地下商城地下3层，负二、三层为停车场，负一层为零售、饮食地下4层，负三、四层为停车场，负一、二层为商业地下4层，负二至负四层为停车场，负一层为国美电器、运动城地下2层，负二层为停车场，负一层为沃尔玛、停车场地下4层，负二至负四层为停车场，负一层为友谊商店地下2层，停车场、吉之岛、小Q反斗城、餐饮等；与地铁接驳注：(1)面积单位为万平方米；(2)商场占比为商场面积与总建面积的比值；(3)车位配比是总建面积与车位数比值，即多少平方米的建筑面积拥有一个车位（1）商场面积：5-30万平方米，均值为15万平方米（2）总建面积：23-92万平方米，均值为42.9万平方米（3）商场占比：11.16%-71.43%，均值为38.64%（4）车位数：635-2000，均值为1191（5）车位配比：1278：1-198：1，均值为360：1（6）地下空间：地下2层-地下4层，主要是停车场、超市、餐饮小结：4.3商业配比、车位配比及地下空间分析商场类别主要国际品牌主要国内品牌正佳广场百货超市-广州友谊、百佳服装鞋帽LEVI’S、ESPRIT、阿迪达斯、梦特娇、H&M、马连奴、TOMMYHILFIGER、APPLE、皮尔卡丹、匡威歌莉娅、白丝、Ochirly、季后风品牌折扣店、百丽、杰卡西、梨人坊女装、红蜻蜓、秋鹿、卡宾珠宝钟表依波路表、SWATCH、梅花表、天梭、帝舵表周大福、钻石世家、六福珠宝、浓情钻石、查理珠宝、广地珠宝、时间廊餐饮娱乐星巴克咖啡、必胜客、哈根达斯、麦当劳、肯德基、棒约翰真功夫、和禄寿司、千味涮、味千拉面、拉丁餐厅、72街、大椰丰饭、一茶一屋、哇哇哇游乐城、飞扬影城通讯数码苹果专卖、三星手机专卖、佳能、摩托罗拉龙粤数码港、联通“沃”、幻想曲通讯、电器良品化妆品佰草集、妍丽屈臣氏其它JOJO、玩具反斗城惠视眼镜超市、恒生好家家居天河城百货超市吉之岛天河城百货服装鞋帽Mango、BATA、MILLIE'S、GEOX、LACOSTE、NINIEEWEST、CalvinKlein、ARMANIEXCHANGE、G-STAR、BCBG万里马、百丽、MIRABELL、真美诗、texwood苹果、淑女屋、chaber、Jessica、经典故事、ebase珠宝钟表TUDOR、ROLEX、TISSOT、SWATCH、浪琴表、OMEGA、曼古银、FolliFollie浓情钻石、柏豪钻石、时间廊餐饮娱乐哈根达斯、星巴克、必胜客、肯德基、Sparkle•Gelato飞扬影城、意粉屋、大家乐、泰满冠、仙踪林通讯数码诺基亚、摩托罗拉、BOSE、松下、富士、可达、苹果、索尼数码龙粤通讯、国美电器、壹号通、CAV化妆品MAC、LaColline、AUPRES、SEPHORA-其它万宝龙精品、SWAROVSKI琉璃工房、广天藏品、金康药房、宝岛眼镜、ARTINI、东方眼镜万菱汇服装鞋帽ZARA、ELLE、SamanthaThavasa、NewBalance、LeCopSportif、Dazzle、HoracioPagani、VIVA、Mo&Co、MastermindOchirly、k.a.t.、FivePlus、YZC、Esons、EMU、BananaBaby、CABBEEN、OXYGENE、Touch珠宝钟表BALCO、CRD、浪琴表PAKFOOK、雍皇珠宝餐饮娱乐Costacoffee、BIL-ZIMSDoubleStarcafe、酷锅、大快活、仙踪林、长阪寿司、StrawberryPlus、满记甜品、大禾寿司、表叔茶餐厅、许留山通讯数码-苏宁精品电器城化妆品佰草集、CATALO、SO'OHairSalonMSLILI、屈臣氏其它PILGRIM、Morph、SUNNINGElite、BraunBuffelemoi基本生活、SOHIP家居4.4品牌分析4商业竞争环境分析商场名称2010年首次登陆广州的国内外知名品牌天河城MassimoDutti、ICICLE、CK正装品牌正佳广场OVS、NOVO（Evisu、StellaLuna）、玩具反斗城中华广场H&M、高端超市TASTE、TOBE、DGS万菱汇OXYGENE、BraunBuffel、SamanthaThavasa、NewBalance、KIRA太古汇Zara、I.T.、Godiva、LazySusan、大食代美食广场、香港美心集团旗下中式酒楼、西班牙高端超市OLE、英国玛莎百货友谊国金店萧邦、欧米茄、施华洛世奇、CERRUTI1881、Chaumet尚美、珠宝潘多拉、IDO等奢侈品高德置地四季MALL吉之岛首家SM（食品超市）、风尚广百GBF东方宝泰特力屋受政府加快发展广州商贸物流业等利好政策的推动以及广州亚运契机，国际品牌加快在广州的进驻和扩张进程，其中有多个一线品牌是首次登陆广州。4商业竞争环境分析4.5大型商业综合体分析正佳广场开业日期：2005年1月规模：占地5.7万平方米；总建筑面积42万平方米；裙楼商场：30万平方米；商业面积22万楼层：地上七层，地下两层；东塔楼：43层五星级酒店和顶级公寓——万豪金殿；西塔楼：30层超甲级写字楼——广晟大厦车位：地下1500个写字楼酒店与公寓购物中心4商业竞争环境分析标准层建筑面积：33333平方米标准层营业面积：20000平方米自动扶梯个数：60个自动扶梯品牌：奥的斯观光电梯个数：3个观光电梯品牌：奥的斯商铺租金：平均950元/平方米•月物业费：60元/平方米•月4商业竞争环境分析楼层分区主要商家负一层一站超市百佳亚洲旗舰超市等M层时尚港匡威、博美整形等一层时尚品牌星巴克、CK、佐丹奴、GUESS、梦特娇、哈根达斯、友谊商店、LiLy百货等二层潮流品牌友谊商店、屈臣氏、LiLy百货等三层美食/时尚友谊商店、季后风名牌折扣店、班尼路等四层运动/数码鸿星尔克、adidas、索尼等五层儿童/家居真功夫、冰河湾真冰溜冰俱乐部等六层美食/家居恒生好佳家居广场、台湾涮涮锅、拉斯维加斯式自助餐、大椰丰饭等七层娱乐天地哇哇哇游乐城、飞扬影城等楼层分布4商业竞争环境分析各楼层平面图负一层M层4商业竞争环境分析一层二层4商业竞争环境分析三层四层4商业竞争环境分析五层六层4商业竞争环境分析七层部分商家4商业竞争环境分析业态比例：零售60%，娱乐20%，餐饮20%主力店：广州友谊商店、百佳亚洲旗舰超市、LiLy百货、季后风名牌折扣店、永乐生活家电、屈臣氏、万宁旗舰店、龙粤数码、哇哇哇娱乐城、飞扬影城、开心果玩具城等4商业竞争环境分析丰富的主题餐饮店由必胜客、肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、拉丁餐厅、新泰洋美食广场、大椰丰饭、金本台湾涮涮锅、拉斯维加斯式自助餐厅等二十多家餐饮知名商家联手打造。金本台湾涮涮锅大椰丰饭4商业竞争环境分析在娱乐中体验、在体验中