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本体分析之便利度3大交通口岸之一多条城市交通干道地铁1号线连接物业30余条公交路线深圳CFD地位60%深圳金融机构国际化办公基地90余家世界500强企业汇集香港企业驻内地基地娱乐休闲配套集中地城市核心,交通枢纽,金融娱乐休闲中心城市核心,交通枢纽,老街大剧院国贸滨河路文锦渡口岸罗湖火车站罗湖口岸口岸,主干道,地铁----交通便利口岸,主干道,本报告所有权归世联地产顾问(深圳)有限公司本体分析之高度深圳:幸福里3栋49层超高层超高层建筑形态,赋予项目城市标签价值超高层建筑形态,地处城市核心,超高层的建筑形态,注定幸福里将成为未来城市的新地标;六本目:森大厦曼哈顿公寓北京:百悦居每一座城市都有属于自己的符号,幸福里,深圳未来的城市名片.本报告所有权归世联地产顾问(深圳)有限公司本体分析城市景观价值,演绎都市不夜城特有的魅城市景观价值,之气度力气度来自高度,建立俯瞰城市繁荣的豪宅气度.奢侈型两房:以最小的尺度换得最大的资源主力三房四房:掌握世界,进退自如6套penthouse:气度来自高度本报告所有权归世联地产顾问(深圳)有限公司本体分析之舒适度户型建筑面积国际品牌高品质精装修产品,国际品牌高品质精装修产品,面向自然景观套数套数比例2房2厅3房2厅大平面3房2厅大平面4房2厅Penthouse合计90-95140-145180-185240-245470-4802104409220676827%57%12%3%1%100%城市景观城市景观房均面积:平米(房均面积:约50-60平米(舒适度较高)平米舒适度较高)湿地景观1,避开万象城西侧高层住宅2,使住宅东北向景深最大化3,最大限度面向香港乡间的山景及自然湿地Siematic顶级橱柜Siematic顶级橱柜Duravit卫浴Duravit卫浴本报告所有权归世联地产顾问(深圳)有限公司本体分析之知名度[华润置地]华润与国际知名品牌团队强强联合,华润与国际知名品牌团队强强联合,在华润一期万象城华润大厦已成运作的基础上,华润大厦已成运作的基础上,共同打造都市核心经典项目深圳最大,华南最好,中国最具示范效应的超大型室内购物中心[CCDI中建国际][梁志天设计事务所][贝尔高林]国际5A甲级写字楼出租率约达100%.[CL3设计事务所]CL3本报告所有权归世联地产顾问(深圳)有限公司本体分析之无限度综合体,赋予项目集约的顶级都市配套资源综合体,华润中心集商务,购物,休闲,娱乐等各种功能于一体,建华润中心集商务,购物,休闲,娱乐等各种功能于一体,筑密集,功能丰富筑密集,万象城:万象城:深圳最大,华南最好,中国最具示范效应的购物中心,总建筑面积约18万平方米,拥有6层商用楼面,200多个大小不一,功能各异的独立店铺,集零售,餐饮,娱乐,休闲,文化,康体等诸多元素为一身,真正的一站式消费中心.君悦酒店:君悦酒店:美国凯悦酒店旗下的五星级商务酒店,大中华第五座.深圳唯一的空中大堂.品牌店嘉禾影城室内真冰场REEL女性百货OLE超市超市万象城二期:万象城二期:具备国际水准的休闲娱乐广场,一期的补充与延续幸福里:具备商务功能的城市资源幸福里型高尚住宅华润大厦:华润大厦:5A智能化甲级写字楼,进驻多家世界500强企业,国际知名金融机构,保险公司等,汇聚各行业商务精英,深圳写字楼最高素本报告所有权归世联地产顾问(深圳)有限公司质,品位的代表.竞争分析关键竞争对手锁定原则:关键竞争对手锁定原则:※产品类似区位,主力户型面积,建筑形式)(区位,主力户型面积,建筑形式)※产品定位类似入市时段相近※入市时段相近※客户定位类似※总价或单价接近本报告所有权归世联地产顾问(深圳)有限公司竞争分析楼盘名称星河丹堤E区新世界四季山水云顶香格里拉天安高尔夫珑园招商兰溪谷2期招商海月四期皇庭港湾半岛城邦二期卓越维港中信红树湾4期首地容御侨香诺园百仕达5期航天晴山月兰亭国际公寓本项目建筑面积14万14.6万7.5万14.8万4.6万9.7万5.3万20万13万6.8万19万4.2万13万7万12.3万11万11万区域福田梅林关福田梅林福田莲塘尾福田车公庙南山蛇口南山后海南山后海南山后海南山后海南山红树湾南山华侨城南山华侨城罗湖东乐罗湖莲塘罗湖莲塘罗湖蔡屋围价格3万————主要竞争项目锁定预计主要产品88平—172平米2\3\4房170平米以上拼合拼合大平面拼合约150㎡拼合拼合大平面拼合150平米以上大平面170-210㎡四房;280-360㎡复式(40套);280-410㎡叠加TH(12套)140—200平米全拼合拼合180-250平米拼合大平面110-130三房150-180四房(拼合)140-180平3房拼合拼合300平米以上TH130-240㎡三,四房280-390㎡复式88平米两房180平米四房拼合拼合130平3房,147平4房3房/130—1504房/18089平米小复式,120-130平米三房,160平米四房户均158平米大平面90平米两房90平米两房140-180平米三房140-180平米三房稀缺资源自然景观自然景观自然景观高尔夫景观山景资源区位,教育配套海景,片区海景,片区片区,海景高尔夫,海景片区,高尔夫景观片区,高尔夫景观东湖湖景梧桐山景资源远山山景入市时间2008年1月2009年初2009年初2008年5月2007年8月2008年10月2008年5月2008年6月2008年5月2007年10月2007年12月2007年12月2008年5月2008年底2009年初3.5万(估)4万3万(估)——————4.5万2.25万2.8万2.5万(估)2.5万(估)————本报告所有权归世联地产顾问(深圳)有限公司配套,2008年配套,地段2008年9月资料来源:世联数据平台竞争分析户型2房2厅3房2厅大3房2厅大平面4房2厅Penthouse合计建筑面积90-95套数21044092206768产品细分下竞争分析套数比例27%57%12%3%1%100%140-145180-185240-245主力470-480140—180的三房是我项目140—180的三房是我项目主力所在,95㎡的两房也主力所在,95㎡占接近三分之一,因此产占接近三分之一,品竞争分析中也需要着重按产品细分进行.按产品细分进行.指标与入市时机的全面对比全面的竞争对比路径品牌的对比分类产品的对比分析配套资源对比本报告所有权归世联地产顾问(深圳)有限公司竞争对手基本指标与入市时机对比楼盘名称首地容御区位建面(m2)容积率4.63建筑形式高层剩余套数1496竞争户型90平米两房88平米小2房138—146平米大2房158—160平米3房140,180平米4房3房/126-180平米4房/207-235平米150平米以上四房2房/88平米3房/114-140平米4房/160-180平米90平米两房140-180平米三房245平米四房工程阶段在售推售时间2008.1均价2.2万华侨城20.5万星河丹堤梅林14万1.8高层410在售2008.13万卓越维港中信红树湾四期天安高尔夫珑园百仕达花园4期后海后海13万6.8万23.94.275.5高层/别墅高层高层高层556298——940别墅将售在售部分封顶接近封顶2008.52007.102008.32008.54万(估)4.5万3万(估)2.5-3.5(估)车公庙14.8万罗湖22万本项目罗湖11万7.67超高层76828层2008.10——与竞争项目指标对比,本项目的规模及容积率不占优势;与竞争项目指标对比,本项目的规模及容积率不占优势;竞争项目均早于我项目面市,占取了市场先机;竞争项目均早于我项目面市,占取了市场先机;本报告所有权归世联地产顾问(深圳)有限公司项目品牌对比华润实力雄厚,有广项目名泛的知名度,但并非在深圳的豪宅开发领域,卓越维港开发品牌暂时无法体现明显优势.项目与分几期开发的首地容御大盘相比,无前期铺垫,目前品牌知名度一般.建筑及景观设计公司百仕达花园品牌略胜或等同于对手档次,物管品牌尚有超越的可能.星河丹堤开发商卓越置地优地房地产开发有限公司(首都机场集团)百仕达集团建筑设计EXTRAARCHITECTS深大建筑设计研究院——深大建筑设计城脉设计柏涛广东省建筑设计研究院景观设计ACLALIMITED奇景(澳大利亚)景观设计——香港易道规划设计奥雅园林(加拿大)——物管公司卓越物管项目知名度首地物管公司百仕达物管星河物管星河地产中信红树湾天安高尔夫珑园中信地产佰利行天安数码城天安物管竞争项目均为品牌地产发展商开发,本项目知名度及设计单位品牌优势竞争项目均为品牌地产发展商开发,RTKL不明显.不明显.华润置地本项目物管品牌尚有突破及超越空间.物管品牌尚有突破及超越空间.本报告所有权归世联地产顾问(深圳)有限公司LIMITED省研究设计院贝尔高林景观设计——竞争分析楼盘名称两房产品细致对比所占比例6%面积区间户型特点产品附加值总套数套数百仕达花园5期9405888平米方正实用,无套房,但豪华精装修,周拥有双阳台设计.边商业配套资源大露台以及入户花园设大增送面积计,方正实用南北通透,含套间,每户含有入户花园以及景较大赠送面积观阳台豪华精装修,万主卧套间设计,仅有生象城资源,君悦活阳台.酒店资源星河丹堤41011828%90平米在售首地容御1496906%90平米本项目76821027%90平米项目入市时,竞争对手供应两房数量较少,该户型面临竞争较弱.项目入市时,竞争对手供应两房数量较少,该户型面临竞争较弱.我项目赠送的豪华精装修以及周边成熟的商业及商务配套,使得该户我项目赠送的豪华精装修以及周边成熟的商业及商务配套,型对自住及高端投资客均具有极大吸引力.型对自住及高端投资客均具有极大吸引力.本报告所有权归世联地产顾问(深圳)有限公司竞争分析首地容御在售主流两房产品户型品鉴星河丹堤本项目阳台入户花园入户花园主卧主卧套间阳台套间大露台阳台主卧套间设计,考虑周到;主卧套间设计,考虑周到;户型方正,使用率高;户型方正,使用率高;每户均有生活阳台以及观景阳台双阳台设计主卧非套间设计,不够周到;主卧非套间设计,不够周到;户型方正实用,舒适感强;户型方正实用,舒适感强;每户均有露台入户花园及大露赠送面积多.台,赠送面积多.主卧套间设计,考虑周到;主卧套间设计,考虑周到;户型结构合理,户型实用性高;户型结构合理,户型实用性高;每户均有入户花园以及观景阳台.每户均有入户花园以及观景阳台.目前在售项目中两房户型设计亮点突出,我项目产品无明显优势.目前在售项目中两房户型设计亮点突出,我项目产品无明显优势.本报告所有权归世联地产顾问(深圳)有限公司产品分析楼盘名称百仕达花园5期面积区间114-140三房产品竞争细致分析户型特点与我项目相似的空中院馆设计,可变房间使用,部分带有入户花园设计,带有景观阳台带入户花园,空中院馆设计,板楼设计南北通透,电梯入户项目卖点豪华精装修;商业配套;水库景观;赠送面积超大赠送面积;海景;未来规划,可能送精装价格250004000035000400004500040000卓越维港140㎡3房天安高尔夫珑园150㎡3房带入户花园,错层大露台,空中院高尔夫景观,完善的交通配套馆设计,朝向东向为主,毛坯交楼.以及商业配套,周边较纯粹南北通透设计,含空中院馆,双层高大露台含空中院馆设计,部分含双层高大露台或大入户花园,增送面积大.部分带入户花园,空中院馆设计可变房间.180平米带有工人房超大赠送面积;高尔夫景,海景;大社区,豪宅形象深入人心超大赠送面积;湖景,山景;大社区,豪宅形象深入人心豪华精装修;万象城资源;君悦酒店资源;中信红树湾四期126㎡小3房164㎡3房138-143㎡大两房140-180㎡3房星河丹堤E区本项目与三房产品同质化严重,赠送面积,功能及舒适度未见优势.与三房产品同质化严重,赠送面积,功能及舒适度未见优势.本报告所有权归世联地产顾问(深圳)有限公司产品分析本项目三房主力产品比较中信红树湾四期阳台生活阳台空中院馆宽景露台空中院馆164平米房平米3房平米140平米平米